來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

2月25日下午，當(dāng)廣東保利城市發(fā)展有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)劉實(shí)在廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)主會(huì)場(chǎng)發(fā)言提到馬場(chǎng)路地塊競(jìng)拍的消息時(shí)，他的發(fā)言開了兩個(gè)先河：這是廣州連續(xù)四年召開全市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)以來(lái)，首次有開發(fā)商站上大會(huì)主會(huì)場(chǎng)發(fā)言，也是首次在會(huì)場(chǎng)出現(xiàn)賣地的消息。

在中央強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)見底企穩(wěn)的背景下，去年上半年廣州率先出現(xiàn)了久違的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)4.1%的良好局面，不過(guò)受年底因素拖累，最終全年地產(chǎn)投資下降2.8%，未能將增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)延續(xù)到全年。而在今年開年以來(lái)，馬場(chǎng)路地塊火爆開局加上讓房企首次站上“新春第一會(huì)”舞臺(tái)，廣州釋放了強(qiáng)烈的促進(jìn)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的政策信號(hào)，這一動(dòng)作能否帶來(lái)立竿見影的效果也將是今年廣州樓市的一大看點(diǎn)。

去年地產(chǎn)投資先增后降亟須穩(wěn)定預(yù)期

去年廣州在澳門舉辦優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目推介會(huì)，發(fā)力穩(wěn)樓市。

從去年一季度下降10.8%到上半年增長(zhǎng)4.1%，去年廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資原本走出了一條高昂的反彈曲線，不過(guò)到了下半年有所回落，增速在前三季度降至增長(zhǎng)2.4%，到了年底進(jìn)一步變成下降2.8%。

不過(guò)，相比去年全國(guó)和全省房地產(chǎn)開發(fā)投資雙位數(shù)下降，廣州下降2.8%的表現(xiàn)依然相對(duì)穩(wěn)健，只不過(guò)尚未能完全發(fā)揮對(duì)全年全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持作用，這一點(diǎn)也是今年以來(lái)廣州頻頻釋放強(qiáng)烈信號(hào)促進(jìn)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的原因之一。

回望去年廣州樓市的整體表現(xiàn)，樓市銷售企穩(wěn)、土地供應(yīng)縮量也成市場(chǎng)需求和供應(yīng)兩端最大的特點(diǎn)。

市住建局公布的官方數(shù)據(jù)顯示，2025年全市一二手住宅成交面積合計(jì)超過(guò)1700萬(wàn)㎡，總成交量連續(xù)3年保持穩(wěn)定，二手住宅成交量占住宅市場(chǎng)成交總量接近6成，同比有所提高，改善性需求穩(wěn)中有升，市場(chǎng)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)，全年一手住宅預(yù)售面積約600萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)3.8%。

而從市場(chǎng)第三方機(jī)構(gòu)公布的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)成交數(shù)據(jù)看，2025年廣州樓市呈現(xiàn)整體筑底與局部火熱共存的局面。全年廣州一手住宅成交面積與均價(jià)同比分別下滑11%和4%，中心城區(qū)（天河、海珠、荔灣）成交占比提升，部分擁有稀缺資源（如江景、核心地段）的改善型項(xiàng)目去庫(kù)存速度遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平，位于天河珠江新城和金融城核心區(qū)域的面粉廠地塊成為全國(guó)少見的百億級(jí)銷售樓盤。但與此同時(shí)，遠(yuǎn)郊一些項(xiàng)目以及市中心一些產(chǎn)品沒有吸引力的項(xiàng)目銷售去庫(kù)存面臨挑戰(zhàn)。

在中央支持使用城中村改造專項(xiàng)借款購(gòu)買存量商品房、房票安置等政策的利好下，通過(guò)城中村改造實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存也是去年廣州樓市銷售端的亮點(diǎn)。市住建局公布的官方統(tǒng)計(jì)顯示，2024年以來(lái)，全市有19個(gè)城中村改造項(xiàng)目開展購(gòu)買存量商品房用作安置房或使用房票安置工作，累計(jì)購(gòu)買存量房約1.4萬(wàn)套，購(gòu)買總價(jià)223億元，面積超150萬(wàn)平方米。

而從土地供應(yīng)端看，市場(chǎng)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2025年廣州涉宅用地供應(yīng)57宗、供應(yīng)總建面383.55萬(wàn)平方米，成交48宗、成交總建面309.14萬(wàn)平方米、成交金額506.61億元，總規(guī)模相比起去年有所下降，整體呈現(xiàn)成交額走低、土地市場(chǎng)“控增量、盤存量”的主基調(diào)，這也是去年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資在年底未能實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的主要因素之一。

此外，去年成交的48宗地塊之中，有約半數(shù)的地塊為底價(jià)成交，而溢價(jià)成交的地塊溢價(jià)率普遍在20%左右，多數(shù)地塊的樓面價(jià)對(duì)比周邊也有所下降，這也說(shuō)明目前土地市場(chǎng)的態(tài)度仍然偏向?qū)徤?，市?chǎng)熱度仍有待政策強(qiáng)化預(yù)期，這也成為今年廣州在距離收儲(chǔ)僅兩個(gè)月時(shí)間就立即掛牌出讓馬場(chǎng)路地塊的背景。

馬場(chǎng)路地塊有望成核心區(qū)域樓價(jià)穩(wěn)定標(biāo)桿

馬場(chǎng)路地塊實(shí)景圖

馬場(chǎng)路地塊規(guī)劃效果圖

從政策信號(hào)看，馬場(chǎng)路地塊作為今年“開年第一拍”顯示了廣州強(qiáng)力引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的心態(tài)。

除了在“十五五”開局之年打造土拍開門紅的特殊意義之外，去年一季度廣州房地產(chǎn)投資下降10.8%也在客觀上形成了低基數(shù)效應(yīng)，把核心靚地放在此時(shí)出讓也能顯著提高一季度全市地產(chǎn)投資的增速，為一季度全市整體經(jīng)濟(jì)增速提供更好的助力。

特別是在競(jìng)拍環(huán)節(jié)，廣州城投、廣州建筑和廣州地鐵等主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)行業(yè)的市級(jí)國(guó)企也充分參與，顯示廣州各方對(duì)本次賣地活動(dòng)的全力以赴。最終競(jìng)拍過(guò)程長(zhǎng)達(dá)9個(gè)小時(shí)，歷經(jīng)超過(guò)240輪出價(jià)，圍觀人數(shù)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)+等細(xì)節(jié)也顯示了社會(huì)各界的高度關(guān)注，越秀地產(chǎn)最終以超過(guò)236億、位列廣州土拍史上第二高的總價(jià)勝出，成交?樓面地價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米也打破此前琶洲西區(qū)一宗住宅用地創(chuàng)下的7.57萬(wàn)元/平方米歷史紀(jì)錄，整個(gè)拍地過(guò)程一舉成為今年廣州樓市的標(biāo)志性事件，極大的調(diào)動(dòng)了市場(chǎng)情緒。

對(duì)于馬場(chǎng)路地塊后續(xù)對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極意義，目前各方普遍認(rèn)為它不僅有望讓廣州在面粉廠地塊之后再度誕生百億級(jí)樓盤，更有機(jī)會(huì)樹立全市豪宅項(xiàng)目的新標(biāo)桿，穩(wěn)定核心區(qū)域的價(jià)格體系。

公開資料顯示，馬場(chǎng)項(xiàng)目全部地塊的總建筑面積大約為73萬(wàn)平方米，其中住宅部分只有22萬(wàn)平方米，約占三成；其余七成都將用于頂奢商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、總部辦公區(qū)、九年制學(xué)校、公園綠地等，據(jù)市場(chǎng)人士測(cè)算稱，若按照套均面積300平方米計(jì)算，該項(xiàng)目的住宅總貨量約730套，總貨值有望接近300億元。

“馬場(chǎng)一期地塊作為珠江新城范圍內(nèi)唯一留存的大規(guī)模未開發(fā)用地，具有不可復(fù)制的資源稟賦?！笔袌?chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞在研究報(bào)告中預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目有望在2026年至2027年成為廣州樓市的現(xiàn)象級(jí)作品。

在馬場(chǎng)路地塊火爆開局之后，該項(xiàng)目的關(guān)鍵配套也迅速落地兌現(xiàn)，展示了超強(qiáng)的行動(dòng)力。

賣地結(jié)束僅6天后，越秀集團(tuán)便在北京與北京華聯(lián)（SKP運(yùn)營(yíng)方）正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布SKP華南首店正式落戶該地塊。廣州市委書記馮忠華、市長(zhǎng)孫志洋會(huì)見北京華聯(lián)董事長(zhǎng)吉小安并見證簽約。

根據(jù)協(xié)議，越秀集團(tuán)與北京華聯(lián)在馬場(chǎng)地塊合作建設(shè)廣州SKP項(xiàng)目，采取“越秀開發(fā)+SKP運(yùn)營(yíng)”模式，規(guī)劃建設(shè)12.5萬(wàn)平方米的商業(yè)中心，引進(jìn)全球高端時(shí)尚品牌，預(yù)計(jì)開業(yè)后將成為年銷售額百億級(jí)的大灣區(qū)消費(fèi)新地標(biāo)。SKP項(xiàng)目落戶后，廣州將擁有太古匯、天環(huán)廣場(chǎng)、K11、太古里、萬(wàn)象城、SKP等高端商業(yè)綜合體，全球消費(fèi)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，馬場(chǎng)地塊是珠江新城最后的寶地，地塊的總體定位是珠江新城南部的功能延伸區(qū)與世界級(jí)商圈核心節(jié)點(diǎn)，旨在解決珠江新城“有商務(wù)無(wú)生活、有高樓無(wú)綠地”的功能短板。這意味著地塊的住宅部分將向高端化發(fā)展，成為華南真正高品質(zhì)居住區(qū)、高凈值人群集聚區(qū)，未來(lái)不管是項(xiàng)目定位、客戶來(lái)源，建筑和設(shè)計(jì)等，都需要與周邊在售的項(xiàng)目進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，這樣才能對(duì)得起地塊的定位，引領(lǐng)整個(gè)核心區(qū)域的住宅定價(jià)體系。