在2月28日以色列和美國(guó)聯(lián)合對(duì)伊朗發(fā)動(dòng)軍事打擊前，以迪拜和阿布扎比為代表的中東樓市，正處于前所未有的強(qiáng)勁增長(zhǎng)期，是全球新興經(jīng)濟(jì)體中增長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。

戰(zhàn)事讓一切按下了暫停鍵，不少與阿聯(lián)酋樓市相關(guān)的人，停在了半路上。

去年在阿布扎比買(mǎi)房、今年春節(jié)回國(guó)度假的沈安然，原本計(jì)劃返回阿布扎比，卻因航班取消被滯留在北京。

與此同時(shí)，在迪拜從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的王婭妮則發(fā)現(xiàn)，復(fù)雜的市場(chǎng)情緒中，“觀望”與“抄底”并存，一些客戶(hù)開(kāi)始猶豫是否出手，但也有人來(lái)詢(xún)問(wèn)是否出現(xiàn)“撿漏房源”。

過(guò)去兩年，在長(zhǎng)居簽證以及高租金回報(bào)率的吸引下，中國(guó)客戶(hù)迅速成為迪拜和阿布扎比房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要買(mǎi)家之一。如今，隨著地區(qū)安全局勢(shì)驟然緊張，在這個(gè)曾被視為“避險(xiǎn)港”的市場(chǎng)，各方都在等待局勢(shì)進(jìn)一步明朗。

航班取消與回家受阻

去年8月剛在阿聯(lián)酋首都阿布扎比買(mǎi)房的沈安然，此刻正在北京一家酒店里等待飛往阿聯(lián)酋航班的恢復(fù)。

“我們?nèi)沂侨ツ?月底搬過(guò)去的，2025年8月就買(mǎi)房了，大概花了600萬(wàn)人民幣，120平方米的公寓，類(lèi)似于上海郊區(qū)的房?jī)r(jià)?！鄙虬踩桓嬖V第一財(cái)經(jīng)記者，基本上去阿布扎比長(zhǎng)期居住的華人，都會(huì)很快買(mǎi)房，“因?yàn)樽夥砍杀咎吡耍颐磕隄q20%到30%?！?/p>

沈安然原本居住在上海，兩年多前，她的丈夫拿到了一個(gè)在阿布扎比的通訊行業(yè)職業(yè)機(jī)會(huì)，再三權(quán)衡之下選擇了前往中東，沈安然也帶著孩子到當(dāng)?shù)刈x書(shū)。

“在選擇接受這個(gè)職業(yè)機(jī)會(huì)之前，我的丈夫?qū)χ袞|局勢(shì)有過(guò)擔(dān)憂(yōu)，但后來(lái)我們討論過(guò)，覺(jué)得阿聯(lián)酋是個(gè)中立國(guó)家，不可能發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)?！鄙虬踩徽f(shuō)道。

在前往阿布扎比之前，她查閱了很多資料，但直到實(shí)際搬過(guò)去居住，才對(duì)那座城市有了切身感受。

阿布扎比航拍畫(huà)面

“比我想象中還要好，我本來(lái)以為沙漠城市的條件要艱苦一些，但去了才發(fā)現(xiàn)居住環(huán)境一點(diǎn)也不惡劣，那里一半是沙漠、一半是海灣，地廣人稀，有很大的購(gòu)物中心，社區(qū)生活舒適度很高?！?/p>

待了一段時(shí)間后，沈安然還發(fā)現(xiàn)，到阿布扎比購(gòu)房居住的華人挺多?！霸谖屹I(mǎi)的公寓小區(qū)旁邊有一個(gè)更大型的居民小區(qū)，大概有上千戶(hù)，其中約有一半都是東亞面孔，除了中國(guó)人，還有韓國(guó)人、新加坡人?！?/p>

今年春節(jié)，沈安然帶著孩子回國(guó)度假，剛結(jié)束假期回程在北京轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，以色列和美國(guó)突然聯(lián)合對(duì)伊朗發(fā)動(dòng)軍事打擊，伊朗隨后也對(duì)阿聯(lián)酋境內(nèi)美軍目標(biāo)開(kāi)啟精確打擊行動(dòng)，受這一事件影響，沈安然的航班被取消了，此后她一直滯留在北京。

“我們之前從來(lái)沒(méi)有想到過(guò)，阿聯(lián)酋會(huì)因?yàn)檫@樣的原因被卷入沖突事件?！鄙虬踩徽f(shuō)，短期內(nèi)自己的生活一定會(huì)受到影響，但是她相信阿布扎比將恢復(fù)平靜，因此她繼續(xù)留在北京等待航班恢復(fù)，盼望著能回到在阿布扎比的家。

當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人的一線(xiàn)市場(chǎng)體感

早在2001年就隨父母搬到迪拜的王婭妮，幾乎是最早一批移民到阿聯(lián)酋的中國(guó)人。

“我們是福建人，父母做外貿(mào)生意，我還在讀書(shū)時(shí)就來(lái)到迪拜，那時(shí)候阿聯(lián)酋的中國(guó)人總共還不到一萬(wàn)人。”王婭妮告訴第一財(cái)經(jīng)記者，她在迪拜讀大學(xué)、幫助父母從事外貿(mào)生意、結(jié)婚生子，度過(guò)了很多人生重要時(shí)刻。

2017年，王婭妮進(jìn)入了迪拜的房地產(chǎn)行業(yè)?！澳菚r(shí)候來(lái)迪拜買(mǎi)房的外國(guó)人，以印度和阿拉伯買(mǎi)家為主，沒(méi)什么中國(guó)客戶(hù)。我被朋友邀請(qǐng)入職一家當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司，老板是沙特人，他們要開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)，我成為這家公司中國(guó)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人?！?/p>

阿布扎比的高樓

王婭妮從零做起，跟國(guó)內(nèi)的海外房產(chǎn)機(jī)構(gòu)展開(kāi)合作，帶著中國(guó)有意向投資的客戶(hù)群體來(lái)到迪拜考察，逐漸把生意做大，后來(lái)王婭妮還跟丈夫一起創(chuàng)辦了自己的公司，從事新房二手房銷(xiāo)售、房源租賃管理等業(yè)務(wù)。

從事房地產(chǎn)行業(yè)9年，王婭妮見(jiàn)證了中國(guó)買(mǎi)家在阿聯(lián)酋樓市的“崛起”。

“在迪拜樓市所有外國(guó)人買(mǎi)家中，中國(guó)客戶(hù)站穩(wěn)了前三，在阿布扎比則位列第二?！蓖鯆I妮說(shuō)，2018年-2019年時(shí)，市場(chǎng)情況非常不錯(cuò)，其客戶(hù)群體主要來(lái)到廣州、深圳等中國(guó)南方城市，他們主要從事外貿(mào)、金融等行業(yè)，以30歲至40歲的女性客戶(hù)居多，偏愛(ài)總價(jià)100萬(wàn)迪拉姆的小戶(hù)型投資。

新冠疫情一度打亂了行情發(fā)展，王婭妮經(jīng)歷了兩三年的瓶頸期。疫情影響結(jié)束后，2024年開(kāi)始中國(guó)客戶(hù)又多起來(lái)了。

“這一次，客戶(hù)不僅數(shù)量劇增，而且群體畫(huà)像也變了，出現(xiàn)了很多企業(yè)老板或高管，以及從事新媒體、數(shù)字貨幣等行業(yè)的人士，后者偏年輕化，大部分都是30歲上下，他們的投資標(biāo)的金額較大，基本都是數(shù)百萬(wàn)迪拉姆，其中有不少人是在全球核心城市都進(jìn)行投資，而迪拜是其中之一?！?/p>

王婭妮告訴記者，2025年她接待的來(lái)自中國(guó)的考察客戶(hù)同比增長(zhǎng)了100%，人數(shù)翻倍。

2025年，迪拜的房地產(chǎn)總成交額達(dá)到了6868億迪拉姆，相當(dāng)于1.297萬(wàn)億人民幣，同比增加了31%。直到今年1月，迪拜的樓市行情都十分火爆。

新冠疫情后，迪拜樓市為何那么熱？

“經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，迪拜的樓市變得很成熟，而且迪拜的GDP和外來(lái)人口每年都在增長(zhǎng)，高端住宅稀缺、中小戶(hù)型住宅也供不應(yīng)求，年租金回報(bào)率達(dá)到6%-8%，為了吸引外國(guó)投資者，阿聯(lián)酋還發(fā)布了黃金簽證計(jì)劃，為外國(guó)投資者提供長(zhǎng)期居留權(quán)。”王婭妮表示。

香港利斯蘇富比國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展董事Teresa Chan（陳雅盈）則對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近兩年來(lái)，迪拜和阿布扎比的房產(chǎn)確實(shí)吸引了不少中國(guó)內(nèi)地和香港投資者的關(guān)注，這些投資者感興趣的是當(dāng)?shù)貨](méi)有利得稅、所得稅，買(mǎi)房送長(zhǎng)居簽證，還能用加密貨幣買(mǎi)房等。

近日，以色列和美國(guó)突然聯(lián)合對(duì)伊朗發(fā)動(dòng)軍事打擊，給火熱的迪拜樓市按下了暫停鍵。

陳雅盈表示：“這幾天因戰(zhàn)事，中東那邊開(kāi)發(fā)商的人飛不過(guò)來(lái)，我們已經(jīng)推遲了原定于本月中旬的線(xiàn)下房產(chǎn)項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)，何時(shí)能恢復(fù)還不知道。”

“短時(shí)間內(nèi)，確實(shí)會(huì)有恐慌情緒，最近幾天我們也發(fā)現(xiàn)部分客戶(hù)持暫緩、觀望的態(tài)度，也可能會(huì)有投資者覺(jué)得承受不起，短期內(nèi)想拋售，不過(guò)情勢(shì)才發(fā)展幾天而已，大部分人都想再觀察一下?！蓖鯆I妮說(shuō)道。

出于安全考慮，最近迪拜各公司都開(kāi)始讓員工居家辦公，王婭妮也在家里處理工作，她仍然不時(shí)會(huì)收到客戶(hù)的咨詢(xún)。

“其實(shí)我還接到了幾個(gè)客戶(hù)的咨詢(xún)，是問(wèn)有沒(méi)有‘撿漏房’可以買(mǎi)，想接盤(pán)那種急著拋售的房子，這些客戶(hù)都是關(guān)注迪拜樓市比較久的了，不過(guò)我們暫時(shí)還沒(méi)問(wèn)到短期內(nèi)拋售的房源?！蓖鯆I妮表示。

局勢(shì)不確定中的市場(chǎng)博弈

近期，迪拜、阿布扎比等城市的樓市走向，也成為中國(guó)部分社交平臺(tái)上的熱議話(huà)題。

記者在多個(gè)社交平臺(tái)上看到，有網(wǎng)友認(rèn)為局勢(shì)動(dòng)蕩將帶來(lái)大量資金撤出，這些中東城市的樓市可能會(huì)降溫；也有網(wǎng)友認(rèn)為，之前的歷史已經(jīng)一再證明，每當(dāng)周邊國(guó)家發(fā)生戰(zhàn)事，一旦局勢(shì)平穩(wěn)下來(lái)，阿聯(lián)酋主要城市的房?jī)r(jià)會(huì)上漲。

本來(lái)在上海從事房地產(chǎn)行業(yè)的Crystal，一年多前經(jīng)朋友介紹來(lái)到了阿布扎比從事房產(chǎn)交易工作。

迪拜地標(biāo)建筑棕櫚島冒出濃煙和火焰

“戰(zhàn)事發(fā)生前，阿布扎比的樓市正處于上行期，可以說(shuō)是非常的火爆，房?jī)r(jià)也在一直上漲。我是從上海轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，我有一些好朋友本來(lái)做英國(guó)房產(chǎn)的，也在往這邊轉(zhuǎn)。來(lái)到這邊以后，我自己手上的客戶(hù)基本都是華人客戶(hù)，他們有些來(lái)自中國(guó)，也有在澳大利亞、美國(guó)等地的華人?！?/p>

Crystal認(rèn)為，戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)阿布扎比的影響仍然有待觀察。

“按照以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看的話(huà)，阿聯(lián)酋是中東相對(duì)安全的地方，周邊越亂，阿聯(lián)酋往往越受益。前兩天，這邊有一個(gè)樓盤(pán)新開(kāi)盤(pán)，我們之前還覺(jué)得它會(huì)受到影響，結(jié)果賣(mài)得非常好，主要買(mǎi)家是伊朗客戶(hù)。戰(zhàn)事發(fā)生后，我手上的在途交易也沒(méi)有受到影響，還沒(méi)有要退的，現(xiàn)在也有人想要‘撿漏’，壓價(jià)購(gòu)入房產(chǎn)?！盋rystal說(shuō)。

已經(jīng)在阿布扎比買(mǎi)房的沈安然也同意這樣的說(shuō)法：“因?yàn)槲易约涸诎⒉荚瓤捶?、買(mǎi)房的過(guò)程中，就發(fā)現(xiàn)有很多俄羅斯人在這邊買(mǎi)房，他們大部分都是受俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)影響，才到阿聯(lián)酋買(mǎi)房定居的。”

不過(guò)，不少受訪(fǎng)對(duì)象也提到，這次戰(zhàn)事中，伊朗對(duì)位于阿聯(lián)酋的美軍相關(guān)設(shè)施進(jìn)行打擊，以及導(dǎo)彈被攔截后碎片掉落，還是造成了一些恐慌，也對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響。

王婭妮的丈夫、Engage Properties總經(jīng)理Hamid Davodi是一位英國(guó)籍伊朗人，他2008年來(lái)到迪拜負(fù)責(zé)為一個(gè)沙特家族基金在迪拜設(shè)立房地產(chǎn)基金，在金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域積累了長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)。

“沒(méi)有人能肯定未來(lái)會(huì)怎樣，還需要4周到6周觀察期來(lái)評(píng)估局勢(shì)演變。當(dāng)?shù)厝丝偸潜в行判?，迪拜能在危機(jī)中找到機(jī)遇?！盚amid Davodi表示。

他也提到，當(dāng)前迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)外界猜測(cè)的恐慌性?huà)伿郏??大部分賣(mài)家拒絕大幅折價(jià)出售??，有買(mǎi)家試圖壓價(jià)也沒(méi)成功，迪拜本地生活秩序如常??，超市供應(yīng)充足，居民保持正常消費(fèi)。

“此時(shí)撤出的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)高于留守?！比蚍慨a(chǎn)科技公司居外IQI （Juwai IQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

卡希夫·安薩里認(rèn)為，短期內(nèi)，迪拜和阿布扎比市場(chǎng)的確出現(xiàn)明顯的觀望和心理調(diào)整，影響超出預(yù)期。

“從我與迪拜同事的溝通看，伊朗的報(bào)復(fù)性打擊已擊中機(jī)場(chǎng)、酒店和港口，導(dǎo)致航班中斷、股市暫停，居民和從業(yè)者視局勢(shì)為‘短期驚嚇’，恢復(fù)速度可能放緩，生活和工作雖基本回歸正常（許多人遠(yuǎn)程辦公），但不可避免有買(mǎi)家會(huì)猶豫。不過(guò)，目前也未見(jiàn)大規(guī)模交易取消或市場(chǎng)崩盤(pán)，在途交易可能面臨數(shù)周至數(shù)月延遲，主要因不確定性而非恐慌?！笨ㄏ７颉ぐ菜_里認(rèn)為，迪拜作為“避險(xiǎn)天堂”的核心優(yōu)勢(shì)仍在，包括零資本利得稅、永久產(chǎn)權(quán)、極低犯罪率等，這些在不確定期反而更顯突出。

王婭妮則給記者傳來(lái)了她所居住社區(qū)的視頻，盡管伊朗的戰(zhàn)事給生活籠罩了一層陰霾，但當(dāng)?shù)厝巳栽谛^(qū)里散步、擼狗，不同膚色的孩子們聚在一起踢足球、聊天。王婭妮寫(xiě)道：“小區(qū)的孩子們?nèi)缤Ｒ粯泳蹠?huì)，但交流的話(huà)題中多了對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)的感受，這會(huì)是成長(zhǎng)過(guò)程中的重要一部分，希望他們能從中學(xué)會(huì)珍惜和平的幸福?！?/p>

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中沈安然為化名）