文/北京進(jìn)深 林振興

沉寂許久的首開股份，最近動(dòng)靜不小。

一邊是，去年9月拿下的呼家樓地塊，終于公示了項(xiàng)目方案，CBD豪宅新作正式揭開神秘面紗；

另一邊，它又馬不停蹄，瞄準(zhǔn)通州新地，開啟招兵買馬模式，提前為下一戰(zhàn)布局

初八開工，首開京南大區(qū)甩出兩張英雄帖，“在通州副中心新項(xiàng)目，招聘策劃經(jīng)理和銷售經(jīng)理。”

這不僅是開工的號角，更是一場蓄謀已久的“搶跑”。

新項(xiàng)目，正是0703街區(qū)FZX-0703-6032 、6031地塊。

早在該地塊正式掛牌前，2月13日，北京首開京南置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“首開京南置業(yè)”）一連發(fā)了3則招標(biāo)公告，涵蓋監(jiān)理、施工、土護(hù)降工程。

3月4日，首開京南置業(yè)又發(fā)了一則招標(biāo)設(shè)計(jì)的公告，總投資估算356682萬元。

首開京南置業(yè)是“變性”而來，成立于2024年底，注冊資本1000萬元。它的前身是北京璟泰商業(yè)管理，去年6月更名，經(jīng)營范圍增加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

緊接著8月，管理層也換了一波血，經(jīng)理兼法人從譚淼變更為劉國富。劉國富是京南大區(qū)總經(jīng)理，他也曾是首開仁信公司總經(jīng)理。

這番“騰籠換鳥”，顯然是為通州新項(xiàng)目量身定制的“特種部隊(duì)”。

其實(shí)，早在2025年開年，首開就在北京土拍市場蠢蠢欲動(dòng)，它參與了海淀樹村地塊的競拍。

但奈何這場土拍火藥味太沖，參拍選手各個(gè)都是重量級，首開只能充當(dāng)氛圍組，與地王失之交臂，中海地產(chǎn)以75.02億元的總價(jià)摘得該地塊。

75個(gè)小目標(biāo)，對于首開也是不小的負(fù)擔(dān)。放棄，有時(shí)候是另一種成全。

緊接著去年9月5日，首開股份小試牛刀，以4.46億元底價(jià)摘得朝陽呼家樓南里地塊，折合樓面價(jià)5.88萬元/㎡。

但通州這次不一樣。

地塊還沒掛牌，招標(biāo)先上馬，開發(fā)商這波操作是要先砸錢的。如果土拍最終沒拿下來，這些前期的投入，多少得打水漂。

首開這次，看來是真要背水一戰(zhàn)。

但也不是盲目沖。宋莊那邊，首開早就埋了局，涉及住宅、商業(yè)，包括首開香溪郡、首開LONG街項(xiàng)目和首開印象街等。

01

一年后，首開“轉(zhuǎn)場”通州，這絕非它一時(shí)興起，而是經(jīng)過了深思熟慮。

畢竟通州是，去年北京土拍市場的“最大黑馬”，沒有之一。4宗地，超122億元成交金額，幾乎快趕上豐臺了。

更絕的是，這場土拍大戲不光把各大房企炸出來了，連消失已久的民營房企和外地的"馬甲"都按捺不住了。

從土地端到市場端，通州直接殺瘋了。北京全年規(guī)模最大的單宗地塊，被中建玖合以74.91億元底價(jià)拿下，7副住宅地塊總建面23.7萬㎡。

這個(gè)名為“運(yùn)河玖院”的項(xiàng)目，去年網(wǎng)簽904套，一舉拿下2025年北京單盤成交金額、套數(shù)、面積“三冠王”。

轉(zhuǎn)眼2026年，通州的供地節(jié)奏依然“很大方”。

自去年下半年至今，通州區(qū)已公示過綜合實(shí)施方案的住宅地塊共有19幅，規(guī)劃建筑規(guī)模合計(jì)85萬㎡。

2026年北京土拍大戲，通州又搶了頭炮。

2月初，丁各莊城改項(xiàng)目0703-6002地塊完成出讓，由北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體以15.62億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)約1.79萬元/㎡。

本次供應(yīng)的6032地塊與6002地塊都在宋莊鎮(zhèn)，同屬0703街區(qū)，兩個(gè)項(xiàng)目相隔4公里左右。

說到宋莊，在通州樓市里一直是個(gè)小透明。其往東沒多遠(yuǎn)就是潮白河，而過了潮白河就是燕郊，燕郊的房價(jià)都斬到腳脖子。

根據(jù)北京城市副中心規(guī)劃，宋莊的定位是藝術(shù)小鎮(zhèn)，附近商業(yè)業(yè)態(tài)以藝術(shù)館、美術(shù)館為主。

在很多人印象中，當(dāng)前宋莊城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷。

但6032地塊的區(qū)位其實(shí)蠻“能打”的，緊鄰宋莊鎮(zhèn)政府，北京市十一學(xué)校通州實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制學(xué)校）就在該街區(qū)內(nèi)，教育資源很拿得出手。

02

來看看首開心中的白月光——通州6032、6031地塊。它是北京去年第八輪擬供商品住宅用地之一，交易起始價(jià)17.69億元，住宅樓面價(jià)約1.98萬元/㎡。

項(xiàng)目占地4.26公頃，建筑控制規(guī)模約9.24萬㎡，包含兩幅子地塊，其中：

6032地塊為住宅用地，占地3.88公頃，地上建面8.93萬㎡，容積率2.3，限高60米。

不過，配建也不少：地上需設(shè)置500㎡社區(qū)黨群服務(wù)站。另規(guī)劃新建有限廣播電視三級機(jī)房和通信機(jī)房各1處，10千伏開閉站和中低壓調(diào)壓箱各1座。這需要首開得算好賬。

6031為幼兒園用地，地上建筑規(guī)模3040㎡，限高16米，規(guī)劃為一所9班幼兒園。

地塊規(guī)劃條件提到，在保證幼兒園用地規(guī)模不變的前提下，項(xiàng)目后續(xù)方案中可結(jié)合居住用地將其位置進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

這對開發(fā)商做景觀、排樓棟簡直是“送分題”，靈活性拉滿。

但在宋莊這地界賣房，還真不是件輕松事。

看看周邊競品扎堆成啥樣了：金地北京壹街區(qū)、建投國貿(mào)瑨上和城建國譽(yù)頌等一眾項(xiàng)目都在搶客源。

國貿(mào)地產(chǎn)最有發(fā)言權(quán)。

建投國貿(mào)瑨上，2024年取證542套，目前網(wǎng)簽180套，去化率33%，成交均價(jià)39322.57元/㎡，成交金額7.07億元。該項(xiàng)目地塊以13.04億元競得，地價(jià)履蓋率約54%。

面對如此內(nèi)卷的市場，未來的新項(xiàng)目要想突圍，光靠“首開”這塊牌子，恐怕還不夠，還得看產(chǎn)品力能不能真的“卷”出花來。

1月底，首開股份亮出2025年業(yè)績預(yù)告，歸母凈利潤預(yù)計(jì)虧損55億至69億元，扣非后虧損55.8億至69.8億元。

雖然依舊虧損，但對比2024年81.41億元的虧損額，虧損明顯收窄。

至于虧損理由，依舊是老問題疊加：毛利率偏低，稅金及附加、期間費(fèi)用規(guī)模較大，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，將計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

相關(guān)公司：首開股份sh600376