2026開年第一顆地產(chǎn)驚雷，被越秀炸響——砸236億元拿下廣州馬場(chǎng)地塊！

這筆錢有多夸張？幾乎相當(dāng)于越秀地產(chǎn)2025年全年銷售額的四分之一，更是它今年前兩個(gè)月71億銷售額的3.3倍！

明眼人都懂，集團(tuán)出面拿地，最后開發(fā)、建設(shè)、銷售、回款、利潤兌現(xiàn)的活兒，還是要落到越秀地產(chǎn)頭上。

這已不是簡單的補(bǔ)倉，而是把未來幾年的身家性命，幾乎全押在了這一塊地上！

誰不知道，越秀地產(chǎn)剛發(fā)布的2025年業(yè)績預(yù)告，已經(jīng)很慘了：歸母凈利潤最多只有1個(gè)億，直接暴跌90%-95%，利潤幾乎腰斬再腰斬，連緩沖墊都快跌沒了。

一邊是盈利崩塌，一邊是百億地王壓身，這波操作，真讓人替越秀捏把汗。

這兩年的越秀地產(chǎn)，簡直陷入了“拿地越來越多，錢賺得越來越少”的死循環(huán)。

2026年前兩個(gè)月的拿地金額，已經(jīng)超過去年全年的六成，比央企華潤置地還要激進(jìn)，堪稱行業(yè)的“孤勇者”。

把時(shí)間拉長看更嚇人：2024年至今，越秀地產(chǎn)拿地砸了1269.5億元，同期賣房才賣了2278.4億元，拿地的錢差不多占了銷售額的56%。

激進(jìn)補(bǔ)貨的背后，是盈利的全面塌陷。

2024年和2025年兩年，越秀地產(chǎn)合計(jì)歸母凈利潤也就11個(gè)億左右。

相當(dāng)于投出去1300億，兩年才賺回11個(gè)億的凈利潤。

高投入、低回報(bào)，這就是越秀地產(chǎn)的現(xiàn)狀。錢難賺的現(xiàn)實(shí)在越秀身上具象化了。

其實(shí)早在2021年，越秀地產(chǎn)就陷入了“增收不增利”的怪圈。2023年凈利潤跌19.43%，2024年跌67.35%，2025年直接暴跌90%-95%，盈利能力一年比一年拉垮，一路探底看不到頭。

這236億元的廣州馬場(chǎng)地王，大概率會(huì)讓越秀持續(xù)走低的利潤空間雪上加霜。

說說這塊地的基本面：位置很核心，當(dāng)初8家房企搶破頭，說白了都是沖著住宅用地去的，畢竟核心區(qū)的豪宅，相對(duì)來說好賣，也是項(xiàng)目最主要的利潤來源。

但尷尬的是，整個(gè)地塊的計(jì)容建面里，可售住宅只有約22萬平米，占比還不到40%，能不能把這些豪宅賣上高價(jià)、快速回款，直接決定了項(xiàng)目未來2-3年的利潤走向。

可廣州核心區(qū)的豪宅市場(chǎng)，早就卷成了紅海。馬場(chǎng)地塊所在區(qū)域內(nèi)豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈，保利玥璽灣、僑鑫匯悅臺(tái)等“狠角色”環(huán)伺，越秀想突出重圍？有點(diǎn)懸！

更要命的是，越秀自己的豪宅，賣得也并不好。

在大本營廣州，過去兩年一直被保利壓著打；重倉的北京、上海兩大一線城市，更是麻煩不斷：房子賣不動(dòng)不說，還頻頻因?yàn)榻禈?biāo)減配被業(yè)主維權(quán)，品牌口碑碎了一地。

就說上海市中心的和樾長寧，去年6月和9月兩次開盤才推出70套新房，到現(xiàn)在還有一半沒賣出去。別人家的豪宅是“日光”搶著買，越秀的豪宅只能靠降價(jià)換量，這差距不是一星半點(diǎn)。

如果說住宅是“難啃的骨頭”，那自持商業(yè)就是“要命的坎”。

地塊出讓條件寫得明明白白：引進(jìn)的高端商業(yè)開業(yè)6年內(nèi)，銷售額必須達(dá)到300億，平均下來每年得賣50億元。

這是什么概念？全廣州銷售額最高的太古匯，2025年銷售額才剛過百億。相當(dāng)于開業(yè)后就要追上太古匯的一半，這難度堪比登天。

更現(xiàn)實(shí)的是，商業(yè)運(yùn)營本來就不是越秀的強(qiáng)項(xiàng)，商業(yè)租賃收入常年占總營收不到1%，2025年上半年還在下滑。

自己撐不起來，只能把商場(chǎng)的運(yùn)營全權(quán)交給SKP。

在拿下馬場(chǎng)地塊4天后，越秀集團(tuán)就和SKP簽約了。越秀集團(tuán)董事長陳強(qiáng)在簽約時(shí)表示，爭(zhēng)取今年3月底開工，3-4年建成。

按照這個(gè)節(jié)奏，廣州SKP要到2029-2030年才能開業(yè)，商業(yè)開業(yè)后還得有培育期，能不能完成年均50億的目標(biāo)，四年后也還是一個(gè)未知數(shù)。

除了商業(yè)，高端酒店、公寓也必須自持，要求6年內(nèi)累計(jì)經(jīng)營產(chǎn)值不低于20億元。又是一個(gè)巨大的問號(hào)。

最狠的一條是：這些商業(yè)地塊必須100%全自持，持有年限和土地年限一致，不得出售、不得分割轉(zhuǎn)讓；同時(shí)要求總投資不低于60億元，商業(yè)和住宅必須同步建設(shè)、同步推進(jìn)。

拿地236億加上總投資60億，就是將近300億！意味著這筆巨額資金會(huì)被長期鎖死，通過銷售回籠的資金又非常有限，越秀的現(xiàn)金流壓力只會(huì)越來越大。

再看越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況：截至2025年中期，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金較期初減少10.8%至446.4億元，而扣除監(jiān)管資金、定期存款及各類受限資金后，真正能動(dòng)用的非受限現(xiàn)金僅295.3億元，非受限現(xiàn)金短債比僅1.16。

簡單說，越秀手里能自由支配的活錢，只比一年內(nèi)要還的債多出不到兩成。在數(shù)百億級(jí)的總投入面前，這點(diǎn)安全墊，根本不夠用。

再到最初的問題：廣州馬場(chǎng)地塊，會(huì)不會(huì)成為越秀的利潤黑洞？

答案其實(shí)已經(jīng)很明顯了。它或許是越秀沖擊頂豪、爭(zhēng)奪廣州高端市場(chǎng)的最后籌碼，但代價(jià)實(shí)在太大。

在行業(yè)下行期，靠“賭一塊地”逆天改命，真的可行嗎？