（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李某明與王某芳系夫妻。李老先生（已故）原為甲單位職工。1999年，甲單位推行房改政策，允許職工以成本價購買原承租的公有住房。李老先生作為職工，具備購買資格，所涉房產(chǎn)即為“一號房屋”。

當(dāng)時，李老先生及其配偶（已于1992年去世）均無購房意愿和經(jīng)濟(jì)能力，次子李某強(qiáng)亦無意購買。唯有長子李某明夫婦表示愿意出資購房，并實際支付全部房款53,619元（該價格已折算李老先生及其配偶的工齡優(yōu)惠）。

房屋交付后，由李某明一家與李老先生共同居住，相關(guān)物業(yè)、水電等費用均由李某明承擔(dān)，購房票據(jù)及房產(chǎn)證亦由其保管。2004年，李老先生曾手寫一份說明：“我家住房購房款是由大兒子李某明付的?！?/strong>

2017年李老先生去世后，李某明、王某芳起訴弟弟李某強(qiáng)，主張：一號房屋系借用李老先生名義購買，實際產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸其所有，請求判令李某強(qiáng)配合辦理過戶手續(xù)。

李某強(qiáng)辯稱：一號房屋系父母的房改房，屬于遺產(chǎn)，應(yīng)依法定繼承處理；李老先生從未同意將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給李某明。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告李某明、王某芳的全部訴訟請求。

三、法院說理要點

房改房具有強(qiáng)烈的身份屬性：

一號房屋系甲單位基于李老先生及其配偶的職工身份、工齡等福利因素折價出售，購房資格與特定身份綁定，不同于普通商品房交易。

出資行為不等于權(quán)屬約定：

雖然購房款由李某明支付，但僅憑付款事實不能推定存在“借名買房”合意。在親屬之間，出資可能源于贍養(yǎng)、資助、借款等多種原因，不能當(dāng)然視為代持。

缺乏借名買房的明確意思表示：

李老先生2004年的手寫說明僅確認(rèn)“房款由李某明支付”，未表達(dá)“房屋歸李某明所有”或“僅為名義登記”等關(guān)鍵意思，不足以構(gòu)成借名買房協(xié)議。

證人證言證明力不足：

原告提交的證人系其親屬，且證言為事后轉(zhuǎn)述，在李老先生已去世、無其他書面協(xié)議佐證的情況下，無法單獨作為認(rèn)定借名關(guān)系的依據(jù)。

舉證責(zé)任由原告承擔(dān)：

主張借名買房關(guān)系成立的一方負(fù)有舉證責(zé)任。因李某明、王某芳未能提供充分證據(jù)證明雙方存在借名合意，應(yīng)承擔(dān)敗訴后果。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴的核心在于緊扣“借名買房需有明確合意”這一法律要件：

強(qiáng)調(diào)房改房的政策屬性：指出購房資格依附于李老先生身份，非金錢可替代；

切割“出資”與“產(chǎn)權(quán)”：明確家庭內(nèi)部資金往來不自動產(chǎn)生物權(quán)變動；

精準(zhǔn)運用舉證規(guī)則：指出原告證據(jù)僅能證明付款，無法證明權(quán)屬約定，舉證未完成。

此案警示：親屬間代付房款風(fēng)險極高！若確需借名購房，務(wù)必簽署書面協(xié)議，明確“名義人僅出名、實際權(quán)利歸出資人”，并盡可能由其他家庭成員見證或公證。否則，一旦名義人去世，極易被認(rèn)定為家庭內(nèi)部贈與或贍養(yǎng)行為，出資人將難以追回產(chǎn)權(quán)。

建議涉及房改房、央產(chǎn)房、經(jīng)適房等政策性住房的權(quán)屬安排，務(wù)必提前咨詢專業(yè)借名買房律師，避免親情受損、財產(chǎn)落空。