（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1998年，李某順欲購(gòu)買甲公司開發(fā)的一號(hào)房屋，但因自身工齡較短，購(gòu)房?jī)?yōu)惠有限。為節(jié)省數(shù)千元房款，經(jīng)與父親李老先生協(xié)商，決定借用李老先生名義購(gòu)房——因其與配偶工齡合計(jì)更長(zhǎng)，可享受更大折扣。

1998年11月16日，李老先生作為買受人與甲公司簽訂《房屋買賣契約》，約定購(gòu)買一號(hào)房屋，總價(jià)54,444元。首付款1.5萬元由李某順以父親名義支付，尾款40,766元由李某順直接支付。房屋交付后，一直由李某順一家居住使用，購(gòu)房合同、收據(jù)、房產(chǎn)證等原件均由其保管。

尤為關(guān)鍵的是，李老先生分別于1998年和2007年親筆書寫兩份書面材料：

1998年《買房說明》：詳細(xì)解釋借名原因（工齡優(yōu)惠、供暖單位限制），并明確“房子是李某順買的，錢是他付的，產(chǎn)權(quán)證雖寫我名，實(shí)際歸他所有”；

2007年《遺言》：再次確認(rèn)“南沙灘房子都是李某順出錢買的，房契名字是我，但實(shí)際是他買的”。

李老先生于2011年去世，其配偶于2021年去世。李某順起訴五名兄弟姐妹，請(qǐng)求確認(rèn)借名買房關(guān)系成立，并協(xié)助過戶。

四名被告當(dāng)庭表示認(rèn)可，僅一名被告未出庭。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)李某順與李老先生之間存在借名買房合同關(guān)系；

五名被告于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助李某順辦理一號(hào)房屋過戶登記手續(xù)。

三、法院說理要點(diǎn)

借名合意明確且有書面證據(jù)：

李老先生1998年的《買房說明》邏輯清晰、細(xì)節(jié)具體，完整還原了借名動(dòng)機(jī)、出資事實(shí)與產(chǎn)權(quán)歸屬，具有極強(qiáng)證明力；2007年《遺言》進(jìn)一步佐證，形成時(shí)間跨度近十年的穩(wěn)定意思表示。

出資與占有事實(shí)高度吻合：

購(gòu)房款由李某順支付，房屋自交付起即由其長(zhǎng)期居住使用，相關(guān)權(quán)屬文件由其持有，符合借名買房的典型特征。

其他繼承人無異議：

四名被告當(dāng)庭認(rèn)可借名事實(shí)，未到庭被告視為放棄抗辯，無家庭內(nèi)部權(quán)屬爭(zhēng)議，降低法院確權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

不違反當(dāng)時(shí)政策強(qiáng)制性規(guī)定：

一號(hào)房屋雖登記在李老先生名下，但系普通商品房（非經(jīng)適房、央產(chǎn)房等嚴(yán)格受限類型），借名行為未損害社會(huì)公共利益或違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關(guān)鍵在于“早期書面證據(jù)+完整事實(shí)閉環(huán)”：

兩份親筆書證是核心：1998年說明并非簡(jiǎn)單“確認(rèn)付款”，而是系統(tǒng)闡述借名原因、權(quán)屬安排，極具說服力；

時(shí)間久遠(yuǎn)反成優(yōu)勢(shì)：1998年即固定證據(jù)，排除事后偽造嫌疑；

家庭成員高度配合：多數(shù)繼承人認(rèn)可事實(shí)，避免陷入“真假借名”爭(zhēng)議。

此案表明：即使父母已雙亡，只要生前留有清晰、具體的書面證明，并輔以出資、居住等事實(shí)，借名買房仍可成功確權(quán)。但需注意，此類操作僅適用于非政策限制性住房。若涉及經(jīng)適房、央產(chǎn)房等，仍可能因政策障礙無法過戶。

建議有類似安排的家庭，務(wù)必讓名義人盡早簽署內(nèi)容詳實(shí)的書面協(xié)議或說明，并保留完整付款及居住證據(jù)，必要時(shí)咨詢專業(yè)借名買房律師，提前規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。