作者：周軍律師.

咨詢請關(guān)注，私信必復(fù)。

建設(shè)工程結(jié)算環(huán)節(jié)，發(fā)包方常因資金短缺，與承包方約定以自有房屋折價抵償欠付工程款，也就是俗稱的“以房抵款”。

那么，結(jié)算時約定以房抵款的，是否構(gòu)成工程價款優(yōu)先權(quán)的行使？

最高人民法院案例庫入選案例《海某建設(shè)公司訴豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)工程施工合同糾紛案》中明確：

建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人可自發(fā)包人應(yīng)付工程價款之日起在法定期限內(nèi)行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)，行使的方式包含協(xié)議折價或申請人民法院拍賣等。承包方與發(fā)包方在結(jié)算協(xié)議中約定以部分房屋折價支付工程價款的，該約定構(gòu)成工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使。

最高院認為，

根據(jù)當時有效的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號）第十九條：“建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”及第二十二條：“承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自發(fā)包人應(yīng)當給付建設(shè)工程價款之日起算”的規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)量合格的，承包人可自發(fā)包人應(yīng)付工程價款之日起6個月內(nèi)行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)，行使的方式包含協(xié)議折價或申請人民法院拍賣。

本案一審中，海某建設(shè)公司提交了五方主體蓋章確認的1#、2#、C區(qū)商鋪驗收記錄、竣工驗收證明書，證明其具備行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)的條件。同時，提交2016年1月9日協(xié)議和2016年1月10日抵房明細表。

2016年1月9日協(xié)議，主要約定：豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司2016年元月支付300萬元，2016年8月1日前支付100萬元；其余2689.31萬元抵房，預(yù)留工程保證金359.8萬元全部抵房，抵房價格2770元/㎡，C區(qū)商鋪4300元/㎡；2016年9月30日起算保修期，保修時間及支付按原合同執(zhí)行；工程款抵房部分，詳見明細表。2016年1月10日抵房明細表，具體載明以79套住宅按2770元/㎡，7套商鋪按4300元/㎡的單價，抵頂部分工程款。

從上述協(xié)議約定可知，對于下欠的工程款，雙方實質(zhì)上作了兩種約定，一種是現(xiàn)金支付，另一種是以部分房屋協(xié)議折價抵頂。

原審判決僅審查了2016年1月9日協(xié)議，而遺漏2016年1月10日抵房明細表未予審查，對于協(xié)議及抵房明細表中約定的以部分房屋折價支付工程價款的約定，是否構(gòu)成工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使，未予審理認定。僅基于以現(xiàn)金支付部分工程款的約定，即認定豐某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)給付工程款的日期按雙方2016年協(xié)議為2016年1月31日，以海某建設(shè)公司2019年2月向一審法院起訴時已超過法定的六個月期限為由，駁回海某建設(shè)公司關(guān)于工程價款優(yōu)先受償權(quán)的訴求，認定事實不清。

周軍律師提醒，結(jié)算時以房抵款，符合法定折價行權(quán)要件的，即構(gòu)成工程價款優(yōu)先權(quán)行使。遇到以房抵款效力爭議、工程價款優(yōu)先權(quán)維權(quán)、工程款拖欠等法律難題，建議及時咨詢專業(yè)律師，精準研判、依法維權(quán)?！　∮龅较嚓P(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

普及法律常識，幫您維護權(quán)益。

點贊關(guān)注分享，讓親友都得到法律保護！