最近一系列爆點，讓越來越多人感受到廣州發(fā)展決心。

從幾年前開拓新區(qū)，到今年重點提升市區(qū)存量空間，發(fā)展模式經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。

特別是以珠金琶為核心，將招商引資放在優(yōu)先級，迎來新一輪爆發(fā)式紅利。

有業(yè)內(nèi)朋友關(guān)心，CBD這輪行情，還會冒出新宅地嗎？對樓市有什么影響？

這是好問題，樓市君先說結(jié)論——珠金琶好宅地不多了，高端豪宅會率先迎來結(jié)構(gòu)性上漲。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

壹

我們仔細(xì)盤了下，未來“珠金琶”可供開發(fā)的涉宅地約9宗。

數(shù)量看似不少，但實際上，真正地段核心、資源濃度高的好宅地可不多。

除了珠城宅地0供應(yīng)，金融城、琶洲好宅地一個巴掌都數(shù)得過來，未來幾年里真正好宅地將很快“告罄”。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

先來看金融城，作為天河今年推介的“大地主”，一口氣端出16宗地塊。

其中，13宗為產(chǎn)業(yè)用地，涉宅地只有3宗，即東區(qū)省石油地塊（AT101815）、起步區(qū)007-1地塊和007-2地塊。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

從地塊素質(zhì)來看，最能打的是省石油地塊。

這宗地塊體量“小而精”，降低房企前期開發(fā)成本，城市資源更是上乘之選。

一線望江無遮擋，是金融城東區(qū)罕有的江景宅地，隔壁即廣州鵬瑞1號、合景臻溋名鑄等頂豪，房價高達(dá)15-20萬+/平。

周邊集聚酷狗音樂、澳門國際銀行等產(chǎn)業(yè)總部，金融城廣場也將在今年開業(yè)。

前陣子這里還傳出將引入五星級酒店。只要地價合適，廣州可能會再上演搶地大戲。

｜天河土地推介手冊實拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

至于起步區(qū)007-1、007-2地塊，相信很多人并不陌生。去年007地塊曾因故終止出讓，后來拆解為這兩宗地塊，整體優(yōu)劣勢較明顯。

優(yōu)勢在于金融城起步區(qū)，產(chǎn)業(yè)集中、近地鐵、高層能望江，沿著黃埔大道和車陂路隧道去珠城、琶洲都很方便。

短板在于兩宗地塊分散，密度高，在廣州主城“降三高”（降容積率、降密度、降樓層）背景下，基礎(chǔ)素質(zhì)沒占太大優(yōu)勢。

同時核心配套不夠聚集，教育可能還將依賴隔壁珠實金融城項目配建的學(xué)校。

｜天河土地推介手冊實拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

可以說，金融城好宅地的確不多了，官方把最漂亮的“沿江席位”，大多留給金融產(chǎn)業(yè)和企業(yè)總部。

尤其是起步區(qū)AT090927地塊，規(guī)劃打造高度約450米的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)。

對于金融城開發(fā)，官方目的很明顯，產(chǎn)業(yè)能級是第一位，將通過供地加快完善起步區(qū)和東區(qū)發(fā)展版圖。

3宗涉宅地的出現(xiàn)，加上今年將入市的珠實金融城超100億大盤，更多是服務(wù)高端人群居住需求而來，解決金融城長期職住失衡的問題。

｜天河土地推介手冊實拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

再來聊聊 琶洲， 發(fā)展邏輯和前者稍有不同，但嚴(yán)控宅地的本質(zhì)是一樣。

很多粉絲關(guān)心，此前供地藍(lán)皮書透露琶洲6宗新增宅地， 分布在琶洲中二區(qū)、東區(qū)和南區(qū)， 會不會帶來沖擊？

這方面可以放心，我們向知情人士打聽到：今年琶洲暫無宅地出讓計劃。

即便以后有，對琶洲核心資產(chǎn)價值也難有大影響，個別靚地甚至有抬升作用。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

展開來看，6宗新宅地中，呼聲最高的是琶洲中二區(qū)AH041122宅地。

它有另一個身份——“琶洲之眼”首宗宅地，占地約2萬方，規(guī)劃總建面約8.3萬方，容積率4.0，也屬于“小而精”純宅地。

特別是一線江景的地緣優(yōu)勢，隔壁即保利天幕廣場、抖音華南總部等地標(biāo)，在琶洲豪宅市場有足夠優(yōu)勢，大概率會被實力房企視為“拿地目標(biāo)”。

不過，這宗地需要由東圍村收儲轉(zhuǎn)化而來，目前處于前期階段，短期不會上架。

| “琶洲之眼”片區(qū)規(guī)劃示意圖

| 圖源：廣州海珠發(fā)布

其他5宗涉宅地，優(yōu)勢和短板都比較顯著。

比如東區(qū)705、724兩宗地塊，雖有一線江景，但處于琶洲邊緣——位于東區(qū)新洲村、黃埔村內(nèi)，城市界面提升需要一定時間。

| 圖源：廣州供地藍(lán)皮書

琶洲南“三姐妹”地塊，就在保利天奕東側(cè)，容積率都在3.5-4.0，密度比天奕（容積率2.5）高出不少。

這3宗地商住混合、相對分散，很難像天奕做到連片開發(fā)，未來居住純粹度也略打折扣。

總的來說，珠金琶核心可供開發(fā)的好宅地已是屈指可數(shù)，不會撼動在售高端盤的市場地位。

這種土地價值覺醒與供求端的矛盾，正是推動CBD高端盤迎來結(jié)構(gòu)性上漲的底層邏輯。

貳

形勢比人強，這種趨勢不是說說而已。

就在前幾天，全國兩會定調(diào)房地產(chǎn)大方針，要求控增量、去庫存、優(yōu)供給。
在此政策導(dǎo)向下，廣州以珠金琶為代表的核心板塊，未來供應(yīng)不會追求數(shù)量，而是看重“以質(zhì)取勝”，高端資產(chǎn)的含金量會越來越高。

| 圖源：財聯(lián)社

好比珠江新城，自馬場土拍刷新廣州樓面價TOP1后，城市價值水漲船高，宅地供應(yīng)也正式劃上句號。

但記住，這是珠城宅地供應(yīng)的終結(jié)，也是珠城對齊世界一線CBD的開始。

時代紅利，就落在稀缺的珠城新房上。

包括凱旋新世界·廣粵觀邸、保利玥璽灣、保利天曜、保利華創(chuàng)·都薈天珺等，以及3個全新項目。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

越秀馬場項目不用多說，73萬超級綜合體引進(jìn)SKP，大家都很熟悉了。

另外兩個也大有來頭，一是保利冼村項目，主打高端住宅、創(chuàng)新商業(yè)等多業(yè)態(tài)于一身的璀璨城市綜合體，最快年內(nèi)會入市。

當(dāng)前，項目已在招兵買馬，面向中心區(qū)豪宅資產(chǎn)匹配師，要求3千萬級豪宅銷售業(yè)績前三，無疑是珠城又一座封面作品。

｜冼村舊改航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

二是馬場東側(cè)的新城市·領(lǐng)秀，日前新城市集團官微宣布項目將在今年啟動，是集團布局廣州第二座"領(lǐng)"字系產(chǎn)品。

項目就在馬場一路之隔，近距離享受高端配套紅利，且臨近5號線潭村站，西望珠江公園，綜合素質(zhì)不錯。

但據(jù)樓市君了解，目前項目正在推進(jìn)調(diào)規(guī)，今年或許不會入市。

｜項目位置示意圖

按照早期規(guī)劃，項目由漢森伯盛操刀設(shè)計，將打造超高層項目，涵蓋住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)，未來將有哪些新調(diào)整，我們保持密切關(guān)注。

毫無疑問，對全國富人而言，這兩年將是一次重倉珠城新房的罕見機會。

｜項目效果示意圖

｜圖源：新城市集團官微

金融城方面，“事業(yè)版圖”日益完善，已集聚17家金融總部，29棟甲級寫字樓全面投用，含“金”量還在蹭蹭上漲。

今年，金融城將加快約20棟商務(wù)樓宇落地，虹吸更多高端人群和資金的涌入。

隨著金融城進(jìn)階加速，像廣州鵬瑞1號、合景臻溋名鑄及即將入市的珠實金融城項目等稀缺產(chǎn)品，有望率先獲得資產(chǎn)價值反哺。

｜金融城實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

至于風(fēng)華正茂的琶洲，在政府報告中被多次提名，發(fā)展重心在于總部經(jīng)濟成型的西區(qū)、兌現(xiàn)加速的南區(qū)。

像頂豪華樾、琶洲南TOD、保利天奕等，不但地段好，又做到高確定性的兌現(xiàn)速度，自然是首批“摘果子”的受益者。

｜官方多次提及琶洲

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

叁

有意思的是，當(dāng)城市加速變革，嗅覺敏銳的富人，已經(jīng)提前行動。

今年以來，珠金琶豪宅盤成交愈加活躍，市場買入情緒持續(xù)走高。

比如凱旋新世界，1月至今有老業(yè)主、珠城置換客在項目買入約277方豪宅。

保利玥璽灣，前幾天成交一套建面約670平戶型，總價約1.87億，折合單價約28萬/平。

保利天奕春節(jié)后返工10天內(nèi)，成交已破20套，相當(dāng)于日均賣出2套。

｜圖源：財聯(lián)社

這些現(xiàn)象集中說明了兩個問題：

一是資金正加速向核心CBD集中，向產(chǎn)業(yè)密集的地方匯聚。

除了看好城市發(fā)展，背后還離不開資產(chǎn)避險心理的真實反應(yīng)。

尤其最近幾年，全球格局、經(jīng)濟、股市的不確定性，讓很多熱錢開始尋找更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)壓艙石。

而珠金琶CBD，隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的壯大和地段的不可復(fù)制性，很自然的就被盯上。

當(dāng)大量資金涌入，推動資產(chǎn)價格的通脹自然是水到渠成。

| 廣州“珠金琶”航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

二是珠金琶豪宅量價反彈，也是樓市整體復(fù)蘇信號。

作為市場風(fēng)向標(biāo)，豪宅很大程度上反映了樓市信心和交易情緒的高低。

而自去年以來，廣州從土地端到二手市場，體感都有明顯升溫。

比如馬場236億成交，珠城二手房業(yè)主反價，都在說明市場轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到了。

市場信心一旦全面回歸，對于整個廣州樓市，將會是標(biāo)志性轉(zhuǎn)折。

那些之前就被市場瘋搶的CBD豪宅資產(chǎn)，熱度將進(jìn)一步被推高。