剛需

這個(gè)被無(wú)數(shù)地產(chǎn)從業(yè)者當(dāng)成肌肉反應(yīng)的概念

應(yīng)該需要此時(shí)此刻被抹去了

房地產(chǎn)的需求到底會(huì)變成什么樣

在回答這個(gè)問(wèn)題之前

我們必須得面對(duì)

房地產(chǎn)沒(méi)有剛需這件事

這是一個(gè)觀察

也是一個(gè)結(jié)果

至于這是不是一個(gè)事實(shí)，或許也沒(méi)那么重要

01

前陣子在各個(gè)售樓處閑逛，問(wèn)了下幾個(gè)操盤(pán)手

現(xiàn)在在買(mǎi)房的有多少是首套有多少是二套

結(jié)果得到了一個(gè)出乎一致的比例

25%

現(xiàn)在售樓處里還在買(mǎi)房的人，多數(shù)是置換或者二套

真正沒(méi)有買(mǎi)過(guò)房子的客戶(hù)，已經(jīng)下滑到了四分之一

而且有越來(lái)越少的趨勢(shì)

相比起來(lái)

市中心的幾個(gè)項(xiàng)目比例可能更低

越來(lái)越多的操盤(pán)手開(kāi)始不期待所謂的純剛需大量涌入售樓處

而在二手房市場(chǎng)

過(guò)去一年有一個(gè)很特別的現(xiàn)象，就是200萬(wàn)以下總價(jià)的房子賣(mài)得特別快

而這部分激活的是

不是我們以為的應(yīng)屆畢業(yè)生或者本土年輕人

更多的來(lái)自這個(gè)城市的背面，大量的快遞小哥，家政人員，包括中介自己

因?yàn)樵虾６嗄?，現(xiàn)在終于看到已經(jīng)買(mǎi)得起房子

選擇在2026年選擇買(mǎi)房

好像現(xiàn)在的市場(chǎng)變化和傳統(tǒng)的認(rèn)知不太一樣

我們認(rèn)為因?yàn)槟切┐髮W(xué)生畢業(yè)，因?yàn)樵谝粋€(gè)地方工作，因?yàn)榻Y(jié)婚生子，就會(huì)買(mǎi)房的“剛需”

現(xiàn)在越來(lái)越少被看到

反觀這一次的滬七條，和以前的邏輯很不一樣

所有的政策鴻溝劃分不再是首套二套三套的差異化細(xì)分

而是把所有的政策集中給到一個(gè)目標(biāo)：外地人

讓更多的外地人更好的買(mǎi)房

讓更多在上海生活的外地人更加方便的買(mǎi)房

這種注意力的調(diào)整也是和以前完全不一樣

從過(guò)去的認(rèn)為房子很緊俏然后逐步放松，到如今的鼓勵(lì)支持你買(mǎi)房

這種心態(tài)的變化也讓政策和個(gè)體之間第一次實(shí)現(xiàn)了平等對(duì)話

所以市場(chǎng)上還有剛需嗎

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，需要一分為二的看

02

我一直覺(jué)得剛需在房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是一個(gè)不太好的詞

就是潛意識(shí)的認(rèn)為有很大一部分人是一定會(huì)買(mǎi)房的

就是堅(jiān)定的認(rèn)為有一大群人沒(méi)有理由必須會(huì)買(mǎi)房

所以這也養(yǎng)成了等待黨

就是當(dāng)項(xiàng)目遇到問(wèn)題的時(shí)候

什么都不做，只要等著忍著，那么最后就有客戶(hù)忍不住過(guò)來(lái)買(mǎi)房的這么一種情況

這也是很多人對(duì)于客戶(hù)的認(rèn)知

但是剛需之所以越來(lái)越少確實(shí)也是和時(shí)代周期有關(guān)

行業(yè)發(fā)展20年，過(guò)去洶涌的房?jī)r(jià)，確實(shí)促使了一大部分的剛需進(jìn)入市場(chǎng)

當(dāng)下市場(chǎng)里的人均房產(chǎn)“保有量”已經(jīng)很高了

對(duì)于大多數(shù)而言，必須要買(mǎi)房的理由降低了

而且伴隨著房?jī)r(jià)的支撐力的減弱，還在市場(chǎng)里產(chǎn)生兩個(gè)觀點(diǎn)

1、沒(méi)必要持有多套房產(chǎn)，因?yàn)榭罩煤瓦\(yùn)營(yíng)會(huì)帶來(lái)成本

這部分已經(jīng)沒(méi)辦法通過(guò)房?jī)r(jià)來(lái)對(duì)沖

2、真沒(méi)買(mǎi)房的，通過(guò)租賃也可以很好的解決需求

所以現(xiàn)在本質(zhì)上開(kāi)發(fā)商和客戶(hù)之間的關(guān)系開(kāi)始對(duì)調(diào)

客戶(hù)內(nèi)出現(xiàn)了大量的等等黨

哪怕真的要買(mǎi)房的人，也覺(jué)得等待會(huì)帶來(lái)具體的好處

觀望之后也許能夠幫助自己選到更好的房子

本質(zhì)上當(dāng)下市場(chǎng)的僵持就是買(mǎi)房賣(mài)房的身份徹底互換

03

未來(lái)五年房地產(chǎn)主旋律是什么

其實(shí)當(dāng)幾乎所有行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩以及規(guī)模萎縮的時(shí)候

都是四個(gè)字：以舊換新

從80年代的冰箱下鄉(xiāng)到現(xiàn)在新能源汽車(chē)的崛起，本質(zhì)意義上都是以舊換新之后重新激活產(chǎn)能

現(xiàn)在的房地產(chǎn)不論是需求發(fā)展還是政策導(dǎo)向還是行業(yè)趨勢(shì)，都在圍繞著“以舊換新”為主導(dǎo)

也就是房屋置換

讓更多的人有換房意愿，本質(zhì)上才能重新激活這個(gè)賽道

而換房的核心來(lái)自：拿出市中心更好的土地，再給到土地更好的規(guī)劃政策，然后再輔以定向的招商引資

目的還是期待市場(chǎng)上能夠創(chuàng)造出真正意義上革命性變化的社區(qū)

在房?jī)r(jià)不變的背景下，可以讓用戶(hù)買(mǎi)到完全不一樣的生活

而舊的產(chǎn)能去到哪里

第一當(dāng)然是拆遷拆掉嘍

拆不掉的一部分變成城市租賃市場(chǎng)的需求

最近上海官方下場(chǎng)收二手房用于保障房，本質(zhì)上就是把新增控制住

也收掉市場(chǎng)上比較多的老產(chǎn)能

這個(gè)動(dòng)作也是變相鼓勵(lì)多套房產(chǎn)持有者可以啟動(dòng)出租運(yùn)營(yíng)的動(dòng)作

用長(zhǎng)線收入創(chuàng)造長(zhǎng)久持有的情況

現(xiàn)在不少城市的房子租售比越來(lái)越高了

第一是房?jī)r(jià)下跌了，第二也是通過(guò)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的租金增長(zhǎng)

另外還有一個(gè)關(guān)鍵因素就是銀行的存款利率開(kāi)始越來(lái)越低了

所以綜合比較起來(lái)現(xiàn)在買(mǎi)房出租也是一個(gè)不錯(cuò)的生意

還有一些舊產(chǎn)能會(huì)去往哪里

我講的直白點(diǎn)，會(huì)成為那些本來(lái)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力買(mǎi)房的人的方向選擇

這一次的政策除了針對(duì)外地客戶(hù)的限購(gòu)放松

更重要的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不是社保，還有居住證

就是前面提到的

滴滴司機(jī)、快遞小哥、服務(wù)安保人員，包括很多中介自己現(xiàn)在也開(kāi)始買(mǎi)房

就是以為這些房子實(shí)在是太便宜了

以前買(mǎi)不起

現(xiàn)在可以買(mǎi)了

他們成為這部分產(chǎn)能的重要吸納方向

只有這樣，以舊換新的渦輪才能輪動(dòng)起來(lái)

04

如果這樣的沙盤(pán)推演沒(méi)有錯(cuò)

下面還有關(guān)鍵的一步

也是我一個(gè)大膽的推測(cè)

就是更多的一二線城市，可能在3年內(nèi)，控制這一輪的土地新增

要知道，最近兩年，說(shuō)實(shí)話每個(gè)城市的土地供應(yīng)質(zhì)素非常高

一些本來(lái)我們覺(jué)得不可能出現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)地段，現(xiàn)在都開(kāi)始有了供應(yīng)

但我不覺(jué)這是長(zhǎng)線的

三年之內(nèi)一定會(huì)進(jìn)一步的控制新增

一個(gè)很重要的原因

就是房地產(chǎn)需要讓這兩年進(jìn)入市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)房子在二手房領(lǐng)域兌現(xiàn)價(jià)格

房地產(chǎn)必須要用單純的房?jī)r(jià)信心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品力信心

但是產(chǎn)品力信心最后依然還需要二手房?jī)r(jià)來(lái)支持

如果巨大的投入不能換來(lái)革命性的產(chǎn)品在市場(chǎng)上兌現(xiàn)更好的價(jià)格，那么未來(lái)也促動(dòng)不了太多開(kāi)發(fā)商做品質(zhì)上的提升

所以很重要的一點(diǎn)就是最近兩年的新增地塊

不論是四代宅還是抬板社區(qū)還是超級(jí)底盤(pán)

需要在未來(lái)的二手房市場(chǎng)保持相對(duì)稀缺

從而能夠兌現(xiàn)不錯(cuò)的二手房?jī)r(jià)

所以控制新增也會(huì)成為必然

在這個(gè)過(guò)程中，我相信一定會(huì)研發(fā)出其他的東西來(lái)代替土地財(cái)政

不管是什么，三年內(nèi)一定會(huì)有對(duì)應(yīng)的改革

而到那個(gè)時(shí)候，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就真的變成真正的單盤(pán)主義

每個(gè)項(xiàng)目都是城市的熱點(diǎn)和封面，點(diǎn)狀若干項(xiàng)目推動(dòng)整個(gè)城市的城市升級(jí)

05

所以說(shuō)到這里最后想表達(dá)的是什么

其實(shí)每個(gè)城市都已經(jīng)做好剛需越來(lái)越少的準(zhǔn)備

所有的動(dòng)作和政策都在以推動(dòng)房地產(chǎn)本質(zhì)性變化而做準(zhǔn)備的

但是回過(guò)頭來(lái)說(shuō)

作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，我們是不是還在期待剛需回涌

我一直覺(jué)得，當(dāng)下此時(shí)此刻我們?nèi)绻€是一個(gè)地產(chǎn)人

哪怕市面上還有剛需，我們也要堅(jiān)定的認(rèn)為剛需已經(jīng)沒(méi)有了

只有這樣的心態(tài)，我們才不會(huì)覺(jué)得客戶(hù)是唾手可得

才會(huì)努力想要去創(chuàng)造一些事情改變一些事情

只有這樣才有可能一直在牌桌上不下臺(tái)

也只有這樣才有可能三年后那波產(chǎn)品力紅利和自己有關(guān)

而對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我一直信奉的一個(gè)邏輯就是：如何讓自己買(mǎi)到的房子在未來(lái)五年之后依然在市場(chǎng)上能夠流通

這也是暗合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

可能以后的房地產(chǎn)只有很小一部分能夠兌現(xiàn)比較高的溢價(jià)

這不是大部分人可以做到

但是一定要做到讓自己的房子能夠兌現(xiàn)流動(dòng)性

這一點(diǎn)很關(guān)鍵

必須要保證自己的房子還有人接盤(pán)

所以不妨認(rèn)真審視下房齡有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，地段是不是獨(dú)特、面積段是不是稀缺等等

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)

哪怕你是剛需性購(gòu)房，你也不能以剛需的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)買(mǎi)房

過(guò)去所謂的先上車(chē)或者價(jià)格優(yōu)先的理論在現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)被擊穿

任何一套房子，如果愿意購(gòu)買(mǎi)，必須要具備清晰鮮明且理由充分的優(yōu)勢(shì)理由

不然的話就不要買(mǎi)

這是保障一套房子未來(lái)還有流動(dòng)性的足夠理由

06

房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有太多剛需了

這是事實(shí)，也是結(jié)果

而且不論是不是真相我都希望你可以把它當(dāng)成真相

只有這樣

你的每一個(gè)決策才不會(huì)傷害到自己

看懂宏大敘事固然重要

學(xué)會(huì)順勢(shì)而為才是每一個(gè)成年人最該做的決定