一股AI的風(fēng)，正在悄然改寫深圳寫字樓市場(chǎng)格局。

今年1月，《深圳市打造人工智能OPC創(chuàng)業(yè)生態(tài)引領(lǐng)地行動(dòng)計(jì)劃（2026—2027年）》（以下簡(jiǎn)稱“計(jì)劃”）正式印發(fā)。（注：OPC即“一人公司”，以下簡(jiǎn)稱“OPC”。）

該計(jì)劃提到，到2027年底，建成超10家面積均不少于1萬(wàn)平方米的OPC社區(qū)，集聚超萬(wàn)名人工智能創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，讓深圳成為全國(guó)人工智能創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)首選地。

而隨著深圳正式布局OPC專屬空間，一場(chǎng)以“一張工位”為核心的“迷你辦公”浪潮，正悄然沖擊著深圳寫字樓的既有格局。

不同于傳統(tǒng)公司需要獨(dú)立辦公室、組建完整團(tuán)隊(duì)，OPC以一位核心創(chuàng)業(yè)者為主導(dǎo)，依托AI智能體、少量輔助人員和外包協(xié)作，就能高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這種輕量化的創(chuàng)業(yè)模式，一定程度上顛覆了傳統(tǒng)辦公空間的需求邏輯。

“OPC模式的核心是一人主導(dǎo)+AI智能體，即一個(gè)人可完成傳統(tǒng)團(tuán)隊(duì)的工作閉環(huán)。正是因?yàn)檫@種模式的區(qū)別，若OPC模式大幅推廣，也將使得不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的邏輯發(fā)生改變，寫字樓和園區(qū)也從原來(lái)的招商變成育商模式，從撿成熟桃子，轉(zhuǎn)向種樹育苗。”3月10日下午，明源不動(dòng)產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)老笑向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）分析稱。

深港青年夢(mèng)工場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

一張辦公桌可能就是一家公司

近日，每經(jīng)記者先后走訪了深圳南山、寶安等多個(gè)OPC社區(qū)了解到，目前深圳多個(gè)OPC社區(qū)正在對(duì)創(chuàng)業(yè)者招租，部分OPC社區(qū)的工位月租金在650元—1000元。

從工位的特點(diǎn)看，與大家熟悉的共享辦公并無(wú)太大區(qū)別，但通常OPC社區(qū)入駐的企業(yè)更為聚焦人工智能與輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，且運(yùn)營(yíng)方會(huì)常態(tài)化舉辦產(chǎn)業(yè)對(duì)接、技術(shù)交流、資源撮合等活動(dòng)，幫助創(chuàng)業(yè)者形成強(qiáng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)動(dòng)，而非單純提供物理辦公空間。

“社區(qū)的工位是650元/月，兩個(gè)月押金，包含物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)和水電費(fèi)等，目前駐扎在社區(qū)的創(chuàng)業(yè)者主要是做智能硬件相關(guān)的?！?月10日，大公坊iMakerbase國(guó)際加速器的運(yùn)營(yíng)人員告訴每經(jīng)記者。

大公坊iMakerbase國(guó)際加速器園區(qū)內(nèi)相關(guān)工位 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)該人士介紹，若創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)方向?yàn)橹悄苡布嚓P(guān)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目（含AIoT、機(jī)器人、可穿戴設(shè)備等），可申請(qǐng)共享工位免租3個(gè)月、獨(dú)立辦公室免租1個(gè)月。

大公坊iMakerbase國(guó)際加速器位于深圳市寶安區(qū)航城大道航城創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，如果光從項(xiàng)目的外立面看，并不是太顯眼，園區(qū)由原有工業(yè)廠房、辦公樓升級(jí)改造而成，屬于市場(chǎng)上較為典型的“工改工”產(chǎn)業(yè)空間。

區(qū)別于普通共享辦公，OPC社區(qū)的辦公較為集中的優(yōu)勢(shì)在于，能夠在同一個(gè)園區(qū)內(nèi)對(duì)接產(chǎn)業(yè)鏈上下游各類資源，甚至實(shí)現(xiàn)從創(chuàng)意設(shè)計(jì)→樣品制作→小批量試產(chǎn)→量產(chǎn)→品牌渠道的一站式服務(wù)。

當(dāng)日，每經(jīng)記者以跨境電商從業(yè)者的身份向園區(qū)運(yùn)營(yíng)人員咨詢?nèi)腭v事宜，對(duì)方告訴記者，園區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)者多以智能硬件為方向，但產(chǎn)品落地后同樣需要轉(zhuǎn)換為銷量，因此在園區(qū)內(nèi)不同創(chuàng)業(yè)者之間也會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)交流跟資源對(duì)接?！捌匠@區(qū)也會(huì)進(jìn)行活動(dòng)，但更多時(shí)候還需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)者自己去聯(lián)絡(luò)。”該運(yùn)營(yíng)人員補(bǔ)充道。

園區(qū)內(nèi)AI創(chuàng)業(yè)者向記者展示相關(guān)產(chǎn)品 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

不同于大公坊這種業(yè)態(tài)主要聚焦于人工智能，位于深圳前海的深港青年夢(mèng)工場(chǎng)，園區(qū)內(nèi)聚焦的企業(yè)更為廣泛，包括人工智能、具身智能、生命健康、文化創(chuàng)意、金融科技等行業(yè)。

據(jù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)工作者介紹，整個(gè)園區(qū)分為北區(qū)和中區(qū)，目前北區(qū)入駐率接近100%，但中區(qū)還在招租，工位的月租為1000元/月，符合遴選標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)可享1元/（平方米·月）的象征性服務(wù)金。

“整個(gè)夢(mèng)工場(chǎng)較為核心的優(yōu)勢(shì)，是降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本，夢(mèng)工場(chǎng)經(jīng)常舉辦各類活動(dòng)，如政策推介會(huì)、科技交流會(huì)等，比如上周舉辦的深圳‘小龍蝦’交流會(huì)，到場(chǎng)400多人，包含大量同行。同時(shí)整個(gè)夢(mèng)工場(chǎng)有9個(gè)孵化器，主流孵化器均有活動(dòng)任務(wù)，創(chuàng)業(yè)者平?？赏ㄟ^(guò)參與孵化器活動(dòng)對(duì)接資源?！鄙鲜鰣@區(qū)運(yùn)營(yíng)者向記者說(shuō)道。

記者注意到，區(qū)別于大公坊這一類由老舊園區(qū)改造而來(lái)的辦公空間，前海夢(mèng)工場(chǎng)的物業(yè)業(yè)態(tài)要更新，建筑外觀要更簡(jiǎn)約現(xiàn)代，整個(gè)園區(qū)給人感覺要更都市化、現(xiàn)代化。

深圳市工業(yè)和信息化局的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，深圳首批10個(gè)OPC社區(qū)已正式亮相，合計(jì)建筑面積超32萬(wàn)平方米，覆蓋全市9個(gè)區(qū)，其中龍崗區(qū)“模力谷”規(guī)模最大，達(dá)11.7萬(wàn)平方米，南山區(qū)“模力營(yíng)”緊隨其后，面積超10萬(wàn)平方米。

第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人羅志文則提到，深圳OPC社區(qū)的布局貼合市場(chǎng)多元辦公需求，但其需求分散、成本導(dǎo)向明顯的特點(diǎn)，決定了它暫不會(huì)成為寫字樓市場(chǎng)主流。

“對(duì)OPC創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，業(yè)務(wù)更為聚焦，要想發(fā)揮更大生態(tài)效能，可以在現(xiàn)有創(chuàng)業(yè)生態(tài)行動(dòng)計(jì)劃基礎(chǔ)上，強(qiáng)化生活與商業(yè)一體化配套，建設(shè)專屬宿舍、創(chuàng)業(yè)社區(qū)保障生活；打造創(chuàng)業(yè)公社等交流場(chǎng)景，滿足商務(wù)溝通需求。”羅志文分享稱。

寫字樓商業(yè)邏輯將重構(gòu)？

OPC社區(qū)的爆火，不僅改變了辦公空間的形態(tài)，也在重構(gòu)深圳寫字樓的商業(yè)邏輯。

部分業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，在過(guò)往的傳統(tǒng)認(rèn)知里，寫字樓的價(jià)值核心是地段，地鐵近、配套全、顏值高，就能吸引企業(yè)入駐，租金也能水漲船高。但隨著OPC模式的爆火，一定程度上跳出了“地段論”的局限，讓園區(qū)運(yùn)營(yíng)者更為關(guān)注園區(qū)生態(tài)的運(yùn)營(yíng)。

老笑向記者表示，未來(lái)OPC空間的發(fā)展趨勢(shì)，大概率將是從“辦公盒”到“生活社區(qū)”的轉(zhuǎn)變。在硬件上，OPC的物理空間將更適配現(xiàn)在的年輕人，核心是讓他們獲得快樂(lè)感和生活感；而在軟件上，則是把同賽道的創(chuàng)業(yè)者聚焦，讓這群“超級(jí)個(gè)體”在交流、碰撞中產(chǎn)生合作與創(chuàng)新。

“其實(shí)現(xiàn)在這種OPC的發(fā)展模式，在美國(guó)也正在流行。在硅谷的一些辦公樓，改造成了80%的公共空間+20%的出租小單元，公共空間配套共享會(huì)議室、咖啡廳、健身房、休閑場(chǎng)景等；而工作的小單元更傾向于酒店式的小隔間，可以實(shí)現(xiàn)辦公+休息+獨(dú)立衛(wèi)浴，滿足住辦一體的需求?！崩闲φf(shuō)道。

內(nèi)部空間被分為很多小型“單元格” 圖片來(lái)源：受訪者供圖

此外，記者還注意到，如果光從租金的市場(chǎng)價(jià)格以及面積租賃情況來(lái)看，OPC社區(qū)的工位租賃模式，一定程度上也與傳統(tǒng)的寫字樓形成了差異化競(jìng)爭(zhēng)。

以前海深港夢(mèng)工場(chǎng)項(xiàng)目為例，在該項(xiàng)目周邊的寫字樓包括華潤(rùn)前海大廈、卓越前海壹號(hào)、前海鴻榮源中心等。據(jù)深圳房天下數(shù)據(jù)，華潤(rùn)前海大廈的在租均價(jià)約137.4元/（平方米·月）；卓越前海壹號(hào)寫字樓在租均價(jià)約137.1元/（平方米·月）。

圖片來(lái)源：房天下

值得一提的是，這些寫字樓租賃面積的方式通常是按面積大小起租，通常不按工位出租。此外，按人均8—10平方米工位空間（含公共區(qū)面積）計(jì)算，推算的單個(gè)工位的月租金則在1096—1370元不等。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，目前AI相關(guān)企業(yè)在寫字樓中的租賃占比有所提高。截至2025年底，按面積計(jì)，AI相關(guān)企業(yè)租賃需求在所有辦公物業(yè)和甲級(jí)寫字樓中的占比分別為5.7%和4.6%；若按宗數(shù)計(jì)，占比在所有辦公物業(yè)和甲級(jí)寫字樓中均有上升，均為6.5%。

3月11日下午，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端向每經(jīng)記者分析，成熟AI企業(yè)是甲級(jí)寫字樓主力租戶，其需求是寫字樓市場(chǎng)增量來(lái)源。而相對(duì)來(lái)說(shuō)，“一人公司”則是企業(yè)梯隊(duì)的起點(diǎn)，政府政策旨在培育初創(chuàng)主體，未來(lái)成長(zhǎng)為百人/千人規(guī)模企業(yè)后，將反哺寫字樓增量需求。

張曉端表示，對(duì)“一人公司”來(lái)說(shuō)，更為在意成本控制，因此空間靈活、低成本、租約靈活、產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)等因素通常都是創(chuàng)業(yè)者選擇OPC社區(qū)的重要原因。

老笑也表達(dá)類似觀點(diǎn)，認(rèn)為當(dāng)下國(guó)內(nèi)發(fā)展的OPC社區(qū)與寫字樓并非真正意義上競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是屬于“梯隊(duì)承接”的邏輯。

“我們關(guān)注到從去年開始，傳統(tǒng)大面積辦公需求有所下降，而小工位、微型辦公開始成為市場(chǎng)剛需。而OPC社區(qū)的發(fā)展相當(dāng)于是承接了這一部分的需求，而隨著政府與OPC社區(qū)平臺(tái)做全生命周期接力，把種子養(yǎng)成大企業(yè)，未來(lái)反而將反哺寫字樓市場(chǎng)，畢竟‘一人公司’不可能永遠(yuǎn)都是一人。”老笑分享稱。