根據(jù)近期公開(kāi)報(bào)道和司法實(shí)踐，被限制出境的房地產(chǎn)高管主要包括富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉、萬(wàn)科集團(tuán)部分高管、綠城中國(guó)前董事會(huì)主席張亞?wèn)|、實(shí)地地產(chǎn)實(shí)控人張量、青島迪生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)際控制人呂勇臣等。這一現(xiàn)象反映了在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，司法對(duì)債務(wù)違約和風(fēng)險(xiǎn)防控的強(qiáng)化措施。

一、主要被限制出境的房地產(chǎn)高管案例

1. 富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉

限制時(shí)間：2026年春節(jié)前后

執(zhí)行法院：天津市第三中級(jí)人民法院

直接原因：富力地產(chǎn)在天津涉及兩起執(zhí)行案件

? 2025年10月28日，天津三中院作出(2025)津03執(zhí)935號(hào)執(zhí)行裁定，執(zhí)行金額17.6億元

? 2025年11月14日，天津三中院作出(2025)津03執(zhí)1043號(hào)執(zhí)行裁定，追加執(zhí)行815.6萬(wàn)元

債務(wù)背景：截至2025年12月31日，富力地產(chǎn)合并報(bào)表范圍內(nèi)有息債務(wù)逾期本金余額高達(dá)368.1億元，涉及公司信用類債券、銀行貸款、信托及融資租賃等多類債務(wù)。截至2025年中期，公司總負(fù)債達(dá)2638.40億元，資產(chǎn)負(fù)債率92.13%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅6.88億元。

程序特點(diǎn)：李思廉在出境時(shí)被邊檢直接攔截，富力地產(chǎn)及本人未提前收到相關(guān)法律文書(shū)。

2. 萬(wàn)科集團(tuán)高管集體限制出境

限制范圍：自2024年底起，萬(wàn)科部分高管、一線公司負(fù)責(zé)人、關(guān)鍵崗位人員以及已離職的管理層

背景原因：

? 資金運(yùn)作問(wèn)題：萬(wàn)科通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)鵬金所和博商資管進(jìn)行資金運(yùn)作，涉嫌變相自融和非法集資

? 高管涉案：前總裁祝九勝已被采取刑事強(qiáng)制措施

? 債務(wù)壓力：截至2024年末，萬(wàn)科有息負(fù)債3612.8億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)1582.8億元；2025年一季度賬面貨幣資金僅755.02億元，資金缺口超800億元

創(chuàng)始人情況：王石在2025年5月回應(yīng)巴西氣候變化大會(huì)邀請(qǐng)時(shí)表示出境需“審批”，被解讀為軟性限制。

3. 綠城中國(guó)前董事會(huì)主席張亞?wèn)|

限制時(shí)間：2025年5月

限制地點(diǎn)：香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)

背景情況：

? 2025年3月21日提交辭呈，3月27日綠城中國(guó)公告其辭任執(zhí)行董事及董事會(huì)主席職務(wù)

? 辭職約兩個(gè)月后，準(zhǔn)備前往加拿大時(shí)被有關(guān)部門(mén)“精準(zhǔn)攔截”或“耐心勸返”

? 其核心團(tuán)隊(duì)陸續(xù)“失聯(lián)”，包括董秘尚書(shū)臣、執(zhí)行總裁李森

深層原因：權(quán)力斗爭(zhēng)與中交控股權(quán)變化，張亞?wèn)|任期內(nèi)試圖引入新投資人稀釋大股東中交集團(tuán)的股份，引發(fā)中交不滿。

4. 青島迪生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)際控制人呂勇臣

限制時(shí)間：2026年1月8日起

執(zhí)行機(jī)關(guān)：國(guó)家稅務(wù)總局青島市嶗山區(qū)稅務(wù)局

原因：公司從2019年1月1日到2024年9月30日累計(jì)拖欠稅款及滯納金1954.8萬(wàn)元，且未提供納稅擔(dān)保

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十四條規(guī)定

5. 張量

身份：實(shí)地地產(chǎn)實(shí)控人，富力地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人張力之子

限制出境原因：因?qū)嵉氐禺a(chǎn)與中建投信托的金融借款合同糾紛，張量作為借款擔(dān)保人被杭州市中級(jí)人民法院裁定需履行擔(dān)保責(zé)任，被限制出境。

二、法律依據(jù)與程序機(jī)制

1. 主要法律條款

? 《中華人民共和國(guó)出入境管理法》第十二條：中國(guó)公民“有未了結(jié)的民事案件，人民法院決定不準(zhǔn)出境的”，不準(zhǔn)出境

? 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》第三十七條：被執(zhí)行人為單位的，可以對(duì)其法定代表人、主要負(fù)責(zé)人或者影響債務(wù)履行的直接責(zé)任人員限制出境

2. 適用情形

法院作出限制出境決定通常涉及三種主要情形：

1. 存在未了結(jié)的民事案件

2. 成為被執(zhí)行人

3. 牽扯涉外糾紛

3. 程序啟動(dòng)方式

1. 債權(quán)人申請(qǐng)：由債權(quán)人或原告向法院提交《限制出境申請(qǐng)書(shū)》，經(jīng)法院審查后作出《限制出境決定書(shū)》

2. 法院依職權(quán)：法院認(rèn)為必要時(shí)主動(dòng)作出決定

4. 執(zhí)行機(jī)制

法院制作《邊控對(duì)象通知書(shū)》，列明被限制出境對(duì)象的姓名、身份證號(hào)、護(hù)照號(hào)、期限及事由，通過(guò)法院執(zhí)行指揮中心推送至國(guó)家移民管理局，實(shí)現(xiàn)全國(guó)口岸同步布控。限制出境期限一般為1年，期滿前30日可申請(qǐng)續(xù)期。

5. 解除條件

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問(wèn)題的解釋》，在限制出境期間，被執(zhí)行人履行法律文書(shū)確定的全部債務(wù)的，法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除限制出境措施；被執(zhí)行人提供充分、有效的擔(dān)?；蛘呱暾?qǐng)執(zhí)行人同意的，可以解除。

三、行業(yè)背景與深層原因

1. 房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

? 債務(wù)危機(jī)蔓延：富力地產(chǎn)逾期債務(wù)368.1億元、萬(wàn)科有息負(fù)債3612.8億元、綠城中國(guó)2025年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)暴跌95%

? 銷售回款暴跌：房企銷售回款同比減少超60%，自我造血能力幾近喪失

? 資產(chǎn)拋售困境：資產(chǎn)折價(jià)嚴(yán)重且流動(dòng)性枯竭，處置收益難以覆蓋債務(wù)利息

2. 司法實(shí)踐趨勢(shì)

? 穿透式追責(zé)：從保項(xiàng)目、保交付延伸到追責(zé)任、控出境

? 個(gè)人責(zé)任強(qiáng)化：企業(yè)債務(wù)違約連帶法定代表人已成常態(tài)

? 常態(tài)化管控：超過(guò)60%的暴雷企業(yè)核心高管被限制出境，重點(diǎn)針對(duì)保交樓壓力大、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)高的企業(yè)

3. 政策環(huán)境變化

? 融資渠道收緊：銀行對(duì)民營(yíng)房企新增貸款審批從嚴(yán)，白名單政策未能有效輸血

? 監(jiān)管底線明確：不能讓房企高管“一走了之”

? 國(guó)資介入深化：萬(wàn)科依托深鐵輸血、綠城由中交全面接管

四、影響與后果分析

1. 對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響

? 債務(wù)重組受阻：實(shí)控人無(wú)法出境直接影響境外債務(wù)重組談判

? 融資信用受損：實(shí)控人被邊控進(jìn)一步削弱金融機(jī)構(gòu)、合作方、購(gòu)房者信心

? 資產(chǎn)處置困難：跨境合作、海外資產(chǎn)處置等關(guān)鍵動(dòng)作受限

2. 對(duì)高管個(gè)人的影響

? 行動(dòng)自由受限：切斷“一走了之”的后路

? 法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)：可能面臨更嚴(yán)重的法律后果，包括刑事責(zé)任

? 職業(yè)生涯終結(jié)：在行業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)和職業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重影響

3. 對(duì)行業(yè)生態(tài)的影響

? 風(fēng)險(xiǎn)處置模式轉(zhuǎn)變：從“救企業(yè)”轉(zhuǎn)向“保交付與債務(wù)清算”

? 治理結(jié)構(gòu)重構(gòu)：國(guó)資深度介入，如深鐵接管萬(wàn)科、中交掌控綠城

? 職業(yè)經(jīng)理人謹(jǐn)慎：高管更加注重合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，決策趨于保守

五、典型案例深度分析

富力地產(chǎn)案例的警示意義

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉被限制出境事件具有標(biāo)志性意義：

1. 債務(wù)規(guī)模臨界點(diǎn)：逾期債務(wù)368.1億元突破承受極限

2. 司法執(zhí)行剛性：天津三中院17.6億元執(zhí)行案未履行直接導(dǎo)致限制出境

3. 自救手段失效：資產(chǎn)拋售、債務(wù)重組等傳統(tǒng)手段力不從心

4. 個(gè)人責(zé)任凸顯：房企實(shí)控人需為債務(wù)承擔(dān)直接法律后果

萬(wàn)科案例的特殊性

萬(wàn)科作為行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，其高管限制出境反映的問(wèn)題更為復(fù)雜：

1. 表外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：通過(guò)鵬金所和博商資管進(jìn)行表外融資

2. 國(guó)資背景困境：雖有深鐵集團(tuán)支持，但仍面臨嚴(yán)重流動(dòng)性危機(jī)

3. 治理結(jié)構(gòu)沖突：創(chuàng)始人王石與現(xiàn)任管理層的權(quán)力博弈

4. 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：8億產(chǎn)品逾期，數(shù)百億資金去向成謎

六、未來(lái)趨勢(shì)展望

1. 限制出境措施常態(tài)化

隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，限制出境將成為司法處置的常規(guī)手段。重點(diǎn)對(duì)象包括：

? 保交樓壓力大的企業(yè)高管

? 資產(chǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)高的實(shí)際控制人

? 涉嫌違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)的管理人員

2. 責(zé)任追究機(jī)制完善

司法實(shí)踐將更加注重“穿透式”追責(zé)：

? 從企業(yè)責(zé)任延伸到個(gè)人責(zé)任

? 從民事糾紛擴(kuò)展到刑事調(diào)查

? 從境內(nèi)資產(chǎn)追索到境外資產(chǎn)查封

3. 行業(yè)生存模式重構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷深刻變革：

? 輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：萬(wàn)達(dá)商管失去控股權(quán)模式可能被更多企業(yè)效仿

? 國(guó)資主導(dǎo)：優(yōu)質(zhì)房企獲國(guó)資支持，高負(fù)債民營(yíng)房企面臨淘汰

? 專業(yè)分工：開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)分離，房企回歸專業(yè)本位

4. 法律政策環(huán)境優(yōu)化

? 個(gè)人破產(chǎn)試點(diǎn)：深圳等地個(gè)人破產(chǎn)條例為企業(yè)家提供退出機(jī)制

? 債務(wù)重組規(guī)范：明確“強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券”等工具的法律效力

? 跨境協(xié)作加強(qiáng)：與國(guó)際司法機(jī)構(gòu)合作追索境外資產(chǎn)

七、結(jié)論

被限制出境的房地產(chǎn)高管清單不僅是個(gè)案集合，更是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的縮影。從富力李思廉到萬(wàn)科高管，從綠城張亞?wèn)|到青島迪生呂勇臣，這些案例共同揭示了幾個(gè)關(guān)鍵趨勢(shì)：

司法剛性強(qiáng)化：限制出境從個(gè)別措施發(fā)展為常態(tài)化手段，體現(xiàn)了司法對(duì)“逃廢債”行為的零容忍。

責(zé)任穿透深化：企業(yè)債務(wù)危機(jī)正從公司層面延伸到個(gè)人責(zé)任，實(shí)際控制人和高管無(wú)法再以“有限責(zé)任”規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)洗牌加速：限制出境措施加速了房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，只有財(cái)務(wù)穩(wěn)健、治理規(guī)范的企業(yè)才能生存。

治理結(jié)構(gòu)重構(gòu)：國(guó)資深度介入、職業(yè)經(jīng)理人問(wèn)責(zé)、創(chuàng)始人退出成為行業(yè)新常態(tài)。

未來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步出清，預(yù)計(jì)會(huì)有更多高管面臨類似限制。這不僅是對(duì)過(guò)往激進(jìn)擴(kuò)張的清算，更是行業(yè)走向規(guī)范發(fā)展的必然過(guò)程。對(duì)于仍在運(yùn)營(yíng)的房企而言，加強(qiáng)合規(guī)管理、控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、保障交付能力，才是避免重蹈覆轍的根本出路。