作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

國家隊帶頭降房租，打工人趕上好時候了。

國有房東，集體降租

2026年的租房市場，迎來關鍵的變化——

3月3日，西安發(fā)布《關于做好外來務工人員租賃保障性租賃住房有關事項的通知》，

針對首批推出的7個保租房項目共665套房源外來務工人員租房租金最高直降50%；2月初珠海萬山海洋開發(fā)試驗區(qū)、東澳島南沙灣片區(qū)、金灣區(qū)魚月村的租房租金統(tǒng)一下調至7折；1月成都公開征求《成都市人才優(yōu)租行動實施細則（征求意見稿）》，人才租房補貼最高100%，最長享36個月。

國有房東這波操作，不是簡單的優(yōu)惠促銷，而是給整個租房市場按下了重構鍵。

本質上這些城市的做法，不僅改寫租客與房東的生存邏輯，也證明“保障+市場化”的雙軌模式已經(jīng)成型。

國有房東之所以能夠如此“豪橫”地降租，根本原因在于其獨特的成本優(yōu)勢和政策使命。

和市場化租賃住房不同，這些保障性租賃住房的來源既有集體建設用地低價建設，也有這些年的地方城市低價收儲存量住房，加上稅收減免、專項貸款支持，實際成本可能比市場化租賃住房更低。

現(xiàn)在也正是租房市場環(huán)境發(fā)生結構性變化的轉折點。

現(xiàn)在租房市場環(huán)境可以看到市場自由租金水平還在繼續(xù)下調。房租整體比去年又便宜了不少，全國租房市場已經(jīng)連續(xù)4年下跌。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年2?，全國50個城市住宅平均租?為33.96元/㎡??/?，環(huán)?下跌0.11%，跌幅較1?收窄0.34個百分點；同?下跌3.79%，跌幅較1?擴?0.12個百分點。

從漲跌城市個數(shù)看，11個城市環(huán)?上漲，38個城市環(huán)?下跌，1個城市環(huán)?持平。同?來看，全國50個城市住宅平均租?較去年同期跌幅進一步擴大至3.79%。

但對比2021年7月的租金水平，截至2026年2月全國50個城市住宅平均租?近5年半的時間累計下降了約11.29%。

并且這還未完，進入2026年2月，全國50城平均租金跌幅比例還在進一步擴大，相比去年9月約下降2.25%。

這樣的變化，最根本的原因也是租房市場的供應發(fā)生變化了。由國有平臺主導的保障性租賃住房進入供應的高峰。

國有平臺收儲存量用作保障性住房加速，這兩年保障性租賃住房的供應也進入加速期。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年核心15城保租房新增供應24.7萬套，預計2026年新增保租房規(guī)模約19.9萬套，2027年起市場預計將進入以存量改建為主導的新階段，年度新增供應量預計回落至年均約11萬。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度核心八城（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都）集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%。

其中，上海、武漢、成都等城市保租房占比超40%，上海甚至接近60%。到了今年，預計這個占比會更進一步。

那么，大規(guī)模的保租房供應，配合上租金是市場的5-9折的誘惑，意味著普通租賃市場需要面臨租金更低的保租房沖擊。

降租效應

整個租賃市場正在進入一個深度調整期，所帶來的市場效應也將會是深遠又重大。

因為傳統(tǒng)租房市場的盈利邏輯被徹底顛覆。

國企平臺率先開啟降租促銷，是帶著一定的政策使命與市場策略的，既要完成保租房配租任務，也要踐行民生保障的要求。

當保障性租賃住房的供應規(guī)模和市場占有率達到一定比例后，若進行集體降租，那么低價的保障性住房就會成為租房市場的新“價格錨點”，從而倒逼市場化租賃住房、個人房東跟隨調價。

對個人房東或者市場上其他機構房東，壓力也可能會持續(xù)加大。

二手房東的盈利邏輯是從個人房東手中低價收房，裝修后加價出租，賺取租金差價。

但在市場租金普跌、國企平臺低價房源分流客源的雙重沖擊下，這個邏輯就走不通了。

收房成本高，出租價格如果更低，就很容易出現(xiàn)“租金倒掛”。

所以可以看到，這兩年越來越多的二房東開始出現(xiàn)問題。

杭州、北京、廣州、深圳的二手房東，也因租金下跌、空置率上升，無法覆蓋收房和運營成本出現(xiàn)拖欠租金、卷款跑路的情況。

比如去年4月位于廣州黃埔的泰廣的B4棟公寓發(fā)出公告，租期20年的承租方廣州豐樂居物業(yè)管理有限公司違約累計欠繳巨額租金、物業(yè)管理費等相關費用高達500萬元。

比如去年9月龍華區(qū)民治街道隔圳新村74棟一手房發(fā)出公告，二房東拖欠租金及物業(yè)電費和管理費等失聯(lián)，要求租戶停止向二房東繼續(xù)支付住費用。

這輪租金的下調，既有經(jīng)濟環(huán)境因素的影響，也有一部分原因是房地產(chǎn)結構性調整。

規(guī)模性的保障性租賃住房供應，不僅對原有的租賃市場產(chǎn)生潛移默化的影響，對住宅銷售市場也有一定的關聯(lián)性影響。

在掛盤轉售受阻的情況下，會有相當一部分業(yè)主選擇暫時出租，當租金下滑時，對掛盤出售的業(yè)主來說長期看房子“賺錢能力”變弱，議價能力也會間接性變弱。

這種洗牌的背后，要么接受租金下跌，要么提升租房的品質適應新的市場節(jié)奏。若無法適應市場的變化，最終有可能被市場淘汰。

但長遠看，國有房東主導租房市場，市場話語權越來越強看似降價，實則下一盤大棋。

階段性的降租看似是有點虧了，但算的卻是城市長期賬。長期來看，城市的發(fā)展需要一定的人口質量支撐，低租金能吸引人口、留住人才，最終是通過住房福利，給城市招商引資，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展攢人氣。

那么，國有房東階段性降租，是為了城市的長遠發(fā)展，租房福利只是一個抓手。

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作者觀點，不代表格隆匯立場