2026年初，發(fā)生在中東的戰(zhàn)火，正越過傳統(tǒng)的地理邊界，以前所未有的烈度重塑全球資本版圖、重構(gòu)全球資本的風(fēng)險定價邏輯。從霍爾木茲海峽的油輪停擺，到華爾街暗處涌動的流動性黑洞，戰(zhàn)火的“蝴蝶效應(yīng)”正在各個資產(chǎn)類別中引發(fā)劇震。

宏觀周期與地緣政治迎頭相撞，正在考驗每一個市場參與者的韌性。面對這場復(fù)雜的系統(tǒng)性沖擊，騰訊財經(jīng)推出《中東戰(zhàn)火的全球“賬單”》系列內(nèi)容，從供應(yīng)鏈阻斷與資本市場波動的復(fù)盤，到石油定價中樞偏移、避險資金對貴金屬的重新配置、美聯(lián)儲在通脹與衰退間的政策掣肘，以及迪拜作為區(qū)域資金避風(fēng)港的資產(chǎn)重估，我們希望通過持續(xù)的深度觀察，梳理出宏觀經(jīng)濟脈絡(luò)與資產(chǎn)演變邏輯。

誰也不會想到，被譽為“中東安全港”、大力發(fā)展觀光旅游，并在近年吸引無數(shù)中俄富裕階層涌入的 阿聯(lián)酋 ，有一天竟會猝不及防地籠罩在導(dǎo)彈轟炸的陰影下。

“這些導(dǎo)彈打過來，對在阿聯(lián)酋的外地人的信心破壞，可能強過其物理破壞?！盨am Liu于3月4日對騰訊新聞《潛望》表示。他在阿布扎比投資房地產(chǎn)近10年，現(xiàn)在當?shù)爻钟袔资追慨a(chǎn)。

伊朗導(dǎo)彈襲擊了包括迪拜、阿布扎比在內(nèi)的阿聯(lián)酋 城市 ，打破了 阿聯(lián)酋 過去多年以“安全港”吸引投資者的光環(huán)，這讓不少投資者感到擔憂。3月4日，迪拜和阿布扎比股市開盤后分別下跌了4.7%及2.9%，其中迪拜最大開發(fā)商Emaar股價也跌了超過4.7% 。

“像迪拜這樣完全靠外來人口和資金支撐的城市，投資者的信心非常重要?！背ｑv迪拜從事金融工作的Naitong Zhang對騰訊新聞《潛望》表示，過去一年迪拜樓市成交中期房占比較大，期房交易的核心在于投資者對于未來的預(yù)期。

Sam Liu、Naitong Zhang 等常駐阿聯(lián)酋的業(yè)內(nèi)人士一致認為，此次伊朗轟炸事件屬突發(fā)性質(zhì)，且沖突尚未結(jié)束。短期內(nèi)將對投資者信心造成一定沖擊；長期來看，或?qū)鞘挟a(chǎn)生負面影響。

不過 ， 在迪拜本地開發(fā)商工作的Yang Xiao對騰訊新聞《潛望》表示，轟炸后的 第二 天，和大多數(shù)公司一樣，其所在公司系統(tǒng)受到短暫影響，但很快便恢復(fù)。3月4日，她和同事已經(jīng)正常開工，“交易暫未見影響，當天早上已有不少新的買家到場下單了?！?/strong>

Sam Liu 表示，迪拜和阿布扎比的豪宅市場受影響幅度預(yù)計更大，跌幅至少在10%左右——前提是事件能在短期內(nèi)平息。地緣風(fēng)險對樓市的影響具有明顯滯后性，實際沖擊可能在伊朗導(dǎo)彈襲擊結(jié)束后1-2個月才逐步顯現(xiàn)。

3天戰(zhàn)火下的迪拜 ：

花25萬美金逃離迪拜

坐在家里透過窗戶看到導(dǎo)彈被攔截下來——這種電影里的場景出現(xiàn)于人們?nèi)粘Ｉ?。這是3月1日和2日，在阿布扎比生活超過10年的Sam Liu的生活片段。

他在阿布扎比政府公布警報后，于3月1日一早分別給自己的租客發(fā)了問候和安撫信息，也嘗試了解租客是否會因為伊朗襲擊而出現(xiàn)搬離的狀況等。

Sam對騰訊新聞《潛望》表示，伊朗導(dǎo)彈襲擊迪拜和阿布扎比發(fā)生比較突然，大多數(shù)常駐本地的外地人仍在觀望中，離開并非當下的第一選擇。若是短期戰(zhàn)爭可以結(jié)束，可能很多人會繼續(xù)一如既往地生活。

富人則不同，他們寧可花錢也要避免即使僅有萬分之一的風(fēng)險。3月1日和2日期間，不少駐扎迪拜或阿布扎比的 富裕階層 人士 通過私人飛機離開。騰訊新聞《潛望》獲悉，某歐洲基金高管團隊以高達25萬美元包機離開阿布扎比。這些基金經(jīng)理離開是因為戰(zhàn)爭導(dǎo)致他們在當?shù)責(zé)o法繼續(xù)歐洲市場的交易。

公開信息顯示，迪拜和阿布扎比等阿聯(lián)酋 城市 分別于3月1日至3月3日期間關(guān)閉了絕大多數(shù)的機場。 無力 承擔 私人飛機 成本 的 一些人 ， 則包車前往阿曼，試圖逃離阿聯(lián)酋。

Sam對騰訊新聞《潛望》表示， “ 這次轟炸確實擊穿了不少人的信心 ” ， 但 離開的人 并不像 描述中 那么多 。 對于 地產(chǎn)價格 而言 ， 他之前一直關(guān)注的片區(qū)，確實出現(xiàn)了不少掛牌的現(xiàn)象，其中有一套他之前看的別墅，2月底時一直掛牌1600萬迪拉姆（相當于3200萬人民幣），不愿降價，現(xiàn)在直接下調(diào)了20%。

Sam暫未動心，盡管他現(xiàn)在手上留存足夠多的投資資金。他認為，伊朗轟炸事件發(fā)生太 過 突然 ，后續(xù)暫不知如何結(jié)束，并不敢貿(mào)然下單——若在轟炸之前，以現(xiàn)在的價格，他可能會馬上簽單。

他對騰訊新聞《潛望》表示，若是直接以50%折扣價掛牌，可能會考慮買入。在他看來， 阿布扎比 、 迪拜 和 其他阿聯(lián)酋城市不一樣，前者擁有強大的石油儲備，而后者強大的本地經(jīng)濟循環(huán)也足夠支撐房地產(chǎn)不至于跌至50%

迪拜和阿布扎比也確出現(xiàn)了一些等著以50%折扣撿漏的投資者，關(guān)于撿漏的帖子頻繁出現(xiàn)于社交媒體上。常駐迪拜的連續(xù)創(chuàng)業(yè)者 Soam 將“在市場以 50% 折扣找房產(chǎn)項目的人”和“尋找低價公寓的人”形容為戰(zhàn)爭期間典型的 5 種迪拜人中的 2 種。另外 3 種人包括上述提及的通過阿曼逃離的人、在網(wǎng)上插科打諢的人、小確幸繼續(xù)打高爾夫的人等。

“這些可能主要為散戶或者大 戶 投資者，他們認定伊朗轟炸事件為突發(fā)，并不會影響阿聯(lián)酋當下經(jīng)濟發(fā)展的基本面?！币晃划?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)的分析師對騰訊新聞《潛望》表示。

戰(zhàn)爭期間的過戶量確實出現(xiàn)了明顯下跌。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，迪拜從伊朗轟炸期間， 3 月 1 日至 3 日，當?shù)匾欢址康倪^戶和注冊數(shù)一度出現(xiàn)暴跌，如下圖，即從 2 月 27 日每日成交超過 800 套，到 3 月 1 日僅有 23 套成交。

也有部分買家依舊淡定。一位在迪拜頭部中介房產(chǎn)公司工作的人士于 3 月 1 日對騰訊新聞《潛望》表示，即使當天伊朗導(dǎo)彈仍在轟炸美國駐迪拜等軍事基地，但是他仍帶了兩組本地投資客在市中心和當?shù)鼗馃岬脑葡劭捶?。他認為，短期內(nèi)可能對買家情緒會有些波動，但長期來看阿聯(lián)酋地產(chǎn)依舊屬于上行市場。

也有部分出現(xiàn)猶豫的情緒。迪拜本地開發(fā)商的銷售對騰訊新聞《潛望》透露，她手中的客戶僅有 10% 的客戶選擇延后支付余款。按照迪拜的買房流程，這些在伊朗轟炸之前簽約的客戶，需要在后續(xù)約定的 1 個月或 2 個月內(nèi)付完剩下的尾款；其他的人都如期進行。

一路高歌猛進的迪拜樓市

將面臨 嚴峻 挑戰(zhàn)：

信心若是沒有了，豪宅盤首當其沖

“靠外來人流和資金支撐的市場容易受外部因素影響?！鄙鲜鲈诘习莸慕鹑谌耸縕hang對騰訊新聞《潛望》表示。

疫情后，阿聯(lián)酋的房地產(chǎn)熱潮進一步升溫：包括迪拜、阿布扎比在內(nèi)的國家，其免稅政策、寬松的簽證制度以及一系列經(jīng)濟改革，吸引了大量 富裕階層 人士 涌入，包括不限于為躲避俄烏沖突的俄羅斯人、幣圈大佬、部分家族辦公室以及不少歐洲對沖基金高管們。

這些新涌入的有錢人紛紛將資金投入當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。在迪拜和阿布扎比購房流程相對簡單、持有成本低廉（僅有物業(yè)費），而且當?shù)?免征 所得稅等政策優(yōu)勢，以及對標全球金融中心打造的商業(yè)環(huán)境，成為吸引這些人入市投資地產(chǎn)的關(guān)鍵因素。

買家在購買新房時，首付款達40%后，只要開發(fā)商不反對，即可在二級市場銷售該樓花——這也使得不少人熱衷于炒樓花，以至于當?shù)氐钠诜夸N售占比高達近80%。

過去這幾年，阿聯(lián)酋成為最吸引富豪的國家。全球居留和公民身份規(guī)劃顧問公司（Henley Partners）報告顯示，2025年，約9800名富豪流入阿聯(lián)酋，創(chuàng)歷史新高。

一位在本地頭部家族集團工作的高管曾對騰訊新聞《潛望》表示，迪拜、阿布扎比等已經(jīng)成為世界富豪的首選地，自疫情之后的2021年開始。這些外來的富豪會帶來大量的資金，直接帶動本地的投資和消費，包括房產(chǎn)和奢侈品等。他所在集團業(yè)務(wù)包括迪拜本地住宅以及酒店開發(fā)運營、奢侈品代理等。迪拜樓價也于過去5年 量價齊升 。如下圖。

房地產(chǎn)咨詢公司萊坊報告顯示，2025年迪拜住宅市場成交再創(chuàng)新高，交易量達205400套，同比增長18%，而總交易額達到5442億迪拉姆(1迪拉姆折合約2元)，同比增長25%。

這得益于投資者強勁的投資熱情、部分本地用戶的剛需以及源源不斷的新項目?？偛课挥诘习莸姆康禺a(chǎn)咨詢公司Cavendish Maxwell的報告顯示，2025年迪拜樓市成交量中高達 72.9% 為期房，這一數(shù)據(jù)也高于 2024 年期房占比的 69.3% ——盡管期房交易暴增推動了迪拜樓市的增長，但也帶來了風(fēng)險，因為市場對于期房的依賴度越來越高。

2025 年迪拜竣工的住宅約為 40400 套，低于最初市場預(yù)測的 82600 套。 Cavendish Maxwell分析師認為，隨著市場需要消化不斷增加的期房，成本上漲，迪拜樓價上漲預(yù)計將會放緩。公開數(shù)據(jù)顯示，2025年迪拜住宅價格上漲12.1%，低于2024年的16.5%。

“迪拜的樓市已經(jīng)進入增長放緩周期?！吧鲜龅习萁鹑谌θ耸繉︱v訊新聞《潛望》表示，過度依賴海外資金的迪拜樓市，在持續(xù)多年的繁榮后，此次伊朗導(dǎo)彈事件，可能即將面臨首次真正的考驗。

Sam Liu對騰訊新聞《潛望》表示，此次沖突對迪拜和阿布扎比的房地產(chǎn)市場的實際影響，需要等沖突結(jié)束后才能衡量，尤其是疫情之后涌入的外來人是否會出現(xiàn)“逃離阿聯(lián)酋潮“——這才是真正能感受到阿聯(lián)酋被沖擊的地方。Sam Liu在阿布扎比投資房地產(chǎn)近10年。

包括Sam Liu 和上述金融人士在內(nèi)的常駐阿聯(lián)酋人士看來，過去幾年新涌入的富豪們在此次伊朗轟炸后的選擇對于迪拜和阿布扎比等國家尤為重要。

這些富豪們常駐阿聯(lián)酋時間不長，并未親身經(jīng)歷中東局勢動蕩。相較于普通人，他們對于風(fēng)險敏感度更高，但凡覺得不安全，他們可能會隨時離開。

“此次轟炸對于常駐阿聯(lián)酋的海外富豪們來說是一次信心考驗?！癝am表示，在此之前，這些富豪認為阿聯(lián)酋是 “ 安全的天堂 ” ，包括經(jīng)濟和政治等。一旦信心被擊破，阿聯(lián)酋的樓市肯定會受大的影響。

在他看來，短期而言，即使戰(zhàn)爭快速結(jié)束的話，當?shù)貥鞘锌隙ㄒ矔懿?，可能首當其沖的為豪宅價格。富人永遠不會只把一個地方當目的地，“他們永遠有Plan B ” ， 在中東局勢未能完全確定安全之前，富豪們極有可能會早于普通人離開——那就意味著會出現(xiàn)豪宅掛牌增加，價格自然會開始下跌。

Sam L i u 之前洽談的一套位于阿布扎比豪宅區(qū)Saadiyat的別墅已經(jīng)開始出現(xiàn)降價了：戰(zhàn)爭之前掛牌價1600萬迪拉姆（折合約3200萬元），業(yè)主一直扛著不愿降價，現(xiàn)在該掛牌價格調(diào)低了20%——但是Sam Liu暫時不打算下單，因為戰(zhàn)爭仍未結(jié)束，一切都不明朗。

“迪拜和阿布扎比的樓市不至于會腰斬，畢竟基本面還在?！盨am Liu 暫時并不擔心手中持有的大量房產(chǎn)。

和Sam Liu一樣觀點的還有一些開發(fā)商富豪。一位曾于2025年10月在阿布扎比以2億迪拉姆購入地塊的富豪于3月5日對騰訊新聞《潛望》表示，并不擔心轟炸事件對于阿布扎比后續(xù)的土地開發(fā)，畢竟該地塊浮盈已經(jīng)超過30%了。即使后續(xù)不開發(fā)，轉(zhuǎn)售也不會太差。

該富豪也表示，他對于阿聯(lián)酋長期的信心仍不明確，因為戰(zhàn)爭來得太快，至今仍未消停。

沒有人能準確預(yù)判這場沖突何時結(jié)束，更無人知曉其后續(xù)是否會擊破投資者對阿聯(lián)酋的長期信心。