前段時(shí)間，扮演段譽(yù)的香港男演員陳浩民一家滯留迪拜，還不忘天天直播。他們沒(méi)有告訴網(wǎng)友的是：

一家人去迪拜是為了看房子。

春節(jié)的余味還沒(méi)散去，那些原本打算在七星級(jí)酒店里消磨平凡下午的中國(guó)游客，目睹了導(dǎo)彈攔截碎片從天而降。

火光是從朱美拉棕櫚島的費(fèi)爾蒙酒店騰起的，橙色的火球在社交媒體的視頻里，像是一顆畸形的太陽(yáng)。

帆船酒店的住客們?cè)趥}(cāng)促撤離后，在點(diǎn)評(píng)平臺(tái)上寫(xiě)下了人類(lèi)歷史上最昂貴的差評(píng)：

一枚火箭彈擊中了我們的房間； 這里竟然沒(méi)有防空系統(tǒng)。

那一晚，世界最高建筑哈利法塔在夜色中與數(shù)架被擊碎的無(wú)人機(jī)擦肩而過(guò)。

迪拜機(jī)場(chǎng)——那個(gè)在2025年剛創(chuàng)下9500萬(wàn)人次客運(yùn)量紀(jì)錄的全球中轉(zhuǎn)站，瞬間癱瘓。

卡夫卡曾在日記里寫(xiě)過(guò)：

上午世界大戰(zhàn)爆發(fā)，下午我去游泳。

1

春節(jié)那段時(shí)間，阿聯(lián)酋總理興奮地宣布，迪拜房地產(chǎn)的成交額刷新了歷史紀(jì)錄。

迪拜已經(jīng)連續(xù)兩年成為：

全球千萬(wàn)美元以上豪宅交易最活躍的城市。

1.7萬(wàn)億迪拉姆的銷(xiāo)售額，同比增長(zhǎng)超20%，相當(dāng)于整個(gè)中國(guó)2025年新房銷(xiāo)售額的五分之一，別忘了，迪拜的面積：

比嘉興市略大。

現(xiàn)在的迪拜，到處是塔吊和圍欄。各個(gè)售樓處都在搶房，排隊(duì)、搖號(hào)、開(kāi)盤(pán)即售罄。

11月，地產(chǎn)巨頭 DAMAC 推出Damac Islands二期。他們的一期項(xiàng)目曾在24小時(shí)內(nèi)成交27.7億美元，拿到了：

吉尼斯世界紀(jì)錄。

二期的表現(xiàn)卻更炸裂，僅用了5個(gè)小時(shí)，成交額就突破了30億美元。

房子賣(mài)空了，就連推出的首個(gè)房地產(chǎn)代幣化項(xiàng)目也日光了。代幣主要是賣(mài)給外國(guó)人的，2000迪拉姆（約570美元）就可以入場(chǎng)，通過(guò)區(qū)塊鏈，買(mǎi)入了一塊云端的“水泥地”。

6月份，第二個(gè)代幣化項(xiàng)目推出，從開(kāi)盤(pán)到售罄僅用了1分58秒。

迪拜最大的地產(chǎn)商之一Emaar實(shí)現(xiàn)了歷史最高的219億美元銷(xiāo)售額，同比增長(zhǎng)40%。他們的創(chuàng)始人Mohamed Alabbar在年會(huì)上意氣風(fēng)發(fā)，他像許家印附身，說(shuō)這里的商業(yè)環(huán)境：

獎(jiǎng)勵(lì)長(zhǎng)周期思維。

在迪拜這個(gè)外籍人口占九成的魔幻之城，中國(guó)買(mǎi)家現(xiàn)在是真正的主角。中國(guó)人投資迪拜房產(chǎn)的金額擠進(jìn)了前三，僅次于印度和英國(guó)。

2026年本來(lái)應(yīng)該是中國(guó)資金大筆購(gòu)入迪拜房產(chǎn)的黃金時(shí)代，但現(xiàn)在，迪拜失去這個(gè)大客戶了。

2

最有錢(qián)的那批中國(guó)人，來(lái)迪拜不是買(mǎi)房子的。

2月份，經(jīng)濟(jì)學(xué)人報(bào)道了一篇文章：

新加坡靠邊站，中國(guó)富豪來(lái)迪拜了。

他們引用了咨詢(xún)公司Henley & Partners的數(shù)據(jù)，說(shuō)遷往阿聯(lián)酋的私人財(cái)富，很大部分都來(lái)自中國(guó)家庭。

在過(guò)去十年里，Henley每年都在總結(jié)全球財(cái)富流向。他們判斷，2025年阿聯(lián)酋凈流入近1萬(wàn)名百萬(wàn)美元富翁。

幾個(gè)月前，新加坡前總理李顯龍給外國(guó)人提了建議：

請(qǐng)新移民低調(diào)一點(diǎn)。

不要當(dāng)眾開(kāi)香檳，不要半夜用法拉利炸街，本地居民會(huì)不開(kāi)心。李顯龍說(shuō)的“新移民”，很多都是中國(guó)過(guò)去的。

但在迪拜，沒(méi)人會(huì)管這些。

李顯龍一句話，趕走了1000多家家族辦公室。而迪拜的家族辦公室，2025年增加了將近500家。來(lái)自中國(guó)的資金，貢獻(xiàn)了主要的增幅。

富人們來(lái)迪拜，是沖著黃金簽證來(lái)的。

2019年開(kāi)始，迪拜用黃金簽證來(lái)招商引資。2025年，放水的規(guī)模達(dá)到了史無(wú)前例。

只要投資200萬(wàn)迪拉姆（370多萬(wàn)人民幣）或以上的房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)現(xiàn)房，拿到迪拜的產(chǎn)權(quán)證，或者有200萬(wàn)迪拉姆的房產(chǎn)股權(quán)，都能滿足拿下黃金簽證條件。

不僅本人可以有10年續(xù)簽居留權(quán)，還可以同時(shí)給父母、孩子、配偶辦理。這一次，迪拜特別取消了本地持股51%的限制，放寬到了外國(guó)人100%擁有企業(yè)所有權(quán)，還能享受零個(gè)人所得稅。

這意味著，500萬(wàn)元人民幣年利潤(rùn)的企業(yè)主，在迪拜交的稅要比中國(guó)少150萬(wàn)。

和政策剛開(kāi)端的2019年相比，如今居住在迪拜的中國(guó)人，在迪拜開(kāi)展業(yè)務(wù)的中國(guó)公司，數(shù)量都已經(jīng)：

翻了一番。

2025超2000名中國(guó)高管、技術(shù)人才移居迪拜。光是在迪拜多種商品中心DMCC，就有1000 家中國(guó)企業(yè)。五大國(guó)有銀行，中石油和中石化，都在這里。

中國(guó)的新興科技企業(yè)也都來(lái)了，比如自動(dòng)駕駛?cè)樱}卜快跑、文遠(yuǎn)知行和元戎啟行，罕見(jiàn)地聚在了一起。

3

迪拜一開(kāi)始想承接的，只是整個(gè)中東因?yàn)槭投鴦?chuàng)造出來(lái)的第一個(gè)萬(wàn)億美元財(cái)富。

財(cái)富要傳承和轉(zhuǎn)移，在哪里傳承，就很重要了。

他們主動(dòng)放棄了個(gè)人所得稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，成立了全球首個(gè)DIFC家族財(cái)富中心，要保護(hù)和增長(zhǎng)幾代人的財(cái)富。這完全擊中了富人的心理。

在DIFC，前120個(gè)家族合計(jì)管理著超過(guò)1.2萬(wàn)億美元的全球資產(chǎn)。家族企業(yè)驅(qū)動(dòng)了約60%的GDP，并雇用了全國(guó)80%的勞動(dòng)力。

而中國(guó)富人對(duì)代際財(cái)富轉(zhuǎn)移的需求，才剛開(kāi)始爆發(fā)。

中國(guó)創(chuàng)一代正好到了65-75歲的年紀(jì)，他們要退休了，從中國(guó)高速增長(zhǎng)賺取的紅利，到了傳承的時(shí)候。

但這場(chǎng)繼承之戰(zhàn)，并不好打。

實(shí)業(yè)不好做，而全球的稅務(wù)體系，也都在透明化。最近一年，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法實(shí)施，疊加全球CRS升級(jí)，讓境外財(cái)富合規(guī)化越來(lái)越緊迫。

而在迪拜DIFC，基金會(huì)結(jié)構(gòu)能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的獨(dú)立法人化，讓家族財(cái)富與企業(yè)債務(wù)徹底隔離：

分家不破產(chǎn)。

這太有說(shuō)服力了。去年宗慶后家族的信托之爭(zhēng)，提供了活生生的負(fù)面教材。宗慶后雖然很早就在離岸設(shè)立了信托意向，但卻是半吊子工程。

結(jié)果，家族信托不但沒(méi)有起到風(fēng)險(xiǎn)隔離的作用，反而成了家庭成員爭(zhēng)奪財(cái)產(chǎn)的導(dǎo)火索。

以至于現(xiàn)在，宗馥莉接班后還得應(yīng)付爭(zhēng)產(chǎn)官司，嚴(yán)重動(dòng)搖了娃哈哈集團(tuán)的穩(wěn)定性：

賺錢(qián)針挑土，敗家浪打沙。

再看迪拜的無(wú)死角式財(cái)富管理，不愿接班傳統(tǒng)制造業(yè)的二代，可太吃這一套了。比起在車(chē)間里打轉(zhuǎn)，他們更愿意套現(xiàn)，做海外配置和金融資產(chǎn)。

更絕的是，迪拜干脆打通了二代繼承的資產(chǎn)全鏈路。加密貨幣在中國(guó)處于灰色地帶，他們就推出VARA虛擬資產(chǎn)監(jiān)管局，讓加密貨幣合法化。

這意味著，那些在中國(guó)不合法的加密資產(chǎn)，在迪拜可以直接轉(zhuǎn)化成頂級(jí)不動(dòng)產(chǎn)。

前段時(shí)間，全球最大對(duì)沖基金橋水基金的創(chuàng)始人達(dá)利歐，寫(xiě)了一篇長(zhǎng)文《2026，像極了1936》

主要說(shuō)的是，眼下是巨大的失序期，活下去比賺多少錢(qián)更重要。他對(duì)阿聯(lián)酋的評(píng)價(jià)是：

充滿困擾的世界中的一片天堂。

2023年，達(dá)利歐還在阿布扎比開(kāi)設(shè)了新的家族辦公室。

4

天堂建成還沒(méi)幾年，就開(kāi)始陷落。

當(dāng)伊朗與美以的戰(zhàn)火波及波斯灣，阿聯(lián)酋防空系統(tǒng)探測(cè)到238枚導(dǎo)彈時(shí)，安全感變得極度廉價(jià)。

盡管官方宣稱(chēng)成功摧毀了221枚，但那掉在杰貝阿里港火球拖著的尾焰，足以燒掉投資者的信心。

為了挽回形象，阿聯(lián)酋決定，對(duì)滯留人員辦理手續(xù)期間的食宿交通，還有因特殊情況無(wú)法離境人員的離境罰款，政府都承擔(dān)了。

但影響已經(jīng)開(kāi)始。

3月初，迪拜和阿布扎比的地產(chǎn)巨頭股價(jià)應(yīng)聲而落。Emaar和Aldar的股價(jià)，單周跌幅達(dá)到5%。上周的地產(chǎn)交易量直接腰斬。

唯一對(duì)此感到興奮的，就是在和平環(huán)境里生活了40年的中國(guó)人。當(dāng)游客們忙著逃離機(jī)場(chǎng)時(shí)，一群中國(guó)投資者卻在忙著給中介打國(guó)際長(zhǎng)途：

準(zhǔn)備抄底。

在他們眼里，地緣政治沖突不過(guò)是市場(chǎng)的一次強(qiáng)力洗盤(pán)——2008年金融危機(jī)時(shí)，迪拜房?jī)r(jià)也曾跌去一半。

他們算了一筆賬：即便有戰(zhàn)火，這里的凈租金收益率依然穩(wěn)在6%，如果是買(mǎi)樓花，轉(zhuǎn)賣(mài)起來(lái)依然容易：

只要哈利法塔沒(méi)倒，迪拜的底層邏輯就不會(huì)變。

但路透社說(shuō)，亞洲富豪的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移已經(jīng)開(kāi)始。

他們?cè)诘习莸馁Y金、房產(chǎn)和家族辦公室，正在往新加坡或中國(guó)香港搬。有律師在一天之內(nèi)，接到了十通家辦的咨詢(xún)電話。

只是，站在地緣政治雞蛋上跳舞30年的新加坡算不算安全，真的要打個(gè)問(wèn)號(hào)了。

在一個(gè)渴求安全和秩序的世界中，亞洲安全的金融中心或許只有一個(gè)：

香港。

珍愛(ài)包叔，順手“在看”