先前一直跟大家說“兩會”之后會有關(guān)于房地產(chǎn)救市的終極大招，沒想到殺手锏那么快就來了。

3月10日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局發(fā)布了《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號），《通知》中提到，“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

行外人可能會無感，但我們跟很多開發(fā)商探討這個新規(guī)之后發(fā)現(xiàn)了很多明顯的變化：

一、因為新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，地方政府手上的商住類用地成為了限量版，賣一塊少一塊，因此越來越多的開發(fā)商擔(dān)心后面拿不到土地或者沒有項目開發(fā)建設(shè)而關(guān)門歇業(yè)，為此供地收緊的情況下土拍的參與熱情也會更加高漲，尤其是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊肯定會被央國企開發(fā)商節(jié)節(jié)推高。

二、不少開發(fā)商不再選擇降價賣房、以價換量，而且越來越多的開發(fā)商擔(dān)心存量項目賣完后就沒有項目可做，因此不再著急以價換量、犧牲利潤。事實上，政府目前卡住了土地這一端的源頭供應(yīng)，市場在去庫存的同時會逐步觸發(fā)剛需和改善群體的購買緊迫性，這也意味著樓市的止跌回穩(wěn)預(yù)期可能加速實現(xiàn)。

三、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的源頭土地供應(yīng)被卡住之后，越來越多的開發(fā)商將拿地視野轉(zhuǎn)向了存量盤活、低效用地開發(fā)、城市更新、城中村改造、片區(qū)統(tǒng)籌等領(lǐng)域，這意味著以拆遷為主的城市更新、城中村改造等供地方式將逐步升溫，城市更新領(lǐng)域也將重現(xiàn)熱度。

有些央國企開發(fā)商對此次《通知》的解讀會更加激進一些，他們認為，“38號文”會逼著地方政府拼命抬升樓市、拼命收儲、拼命拆遷，同時開發(fā)商也會拼命搶地（主要是優(yōu)質(zhì)地塊），因為開發(fā)商以后拿不到地就上不了牌桌，企業(yè)也就談不上生存和發(fā)展。

從“38號文”的內(nèi)容表述上來看，新增建設(shè)用地主要遵循三個原則，一是“各省（區(qū)、市）年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積”，二是“新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展”，三是“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”。

根據(jù)上述原則，全國各個城市新增建設(shè)用地面積的核心變成了“盤活存量土地面積”，而存量土地面積主要是三種，第一種是已審批但未招拍掛或者已流拍的土地，第二種是已成交但已閑置或者爆雷房企、地方城投等無力繼續(xù)開發(fā)的土地，第三種是城中村、舊廠區(qū)等低效用地。

上述三種存量土地如何盤活？第一種的存量土地肯定是直接招拍掛，第二種的需要政府收儲后再次招拍掛，第三種則主要靠拆遷。如果地方政府不努力，那么新增用地指標將失去保障，這不僅涉及到土地財政的問題，還涉及到地方的長效發(fā)展問題。

簡單來說，如果地方政府連用于重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展的土地供應(yīng)都保證不了，那么地方經(jīng)濟的增長和發(fā)展肯定就成為了空話，因此我們認為地方政府在“38號文”發(fā)布后肯定會想盡辦法穩(wěn)住基建和地產(chǎn)，以此穩(wěn)住地方經(jīng)濟。

如果上述邏輯成立，那么在大幅降低樓市供應(yīng)的情況下，需求端的復(fù)蘇肯定會更快到來，因此接下去兩個月的樓市變化將成為市場觀察的重中之重。

我們猜測，上半年或許將迎來扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵時刻。