（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張先生與王女士系夫妻，育有五名子女。張先生1985年去世，王女士2021年去世。

1984年，原家庭住房（S號房屋）經(jīng)“落私發(fā)還”登記在王女士名下。1998年該房拆遷，王女士作為被拆遷人，與甲公司簽訂協(xié)議，獲得兩套安置房：一號房屋（登記在王女士名下）和另一套（登記在四女兒名下）。

2001年，王女士以成本價(jià)7.2萬余元購買一號房屋，使用了夫妻雙方共50年工齡優(yōu)惠。2006年取得房產(chǎn)證。

2022年，二兒子張某1起訴，稱：

房款全部由其現(xiàn)金支付；

因母親無收入，雙方口頭約定借名買房；

其長期居住、持有房產(chǎn)證及收據(jù)；

母親2021年簽署《確認(rèn)借名買房聲明》，并有多份遺囑稱“房子歸我”。

故請求法院確認(rèn)其與母親之間的口頭借名買房合同有效。

其余子女中，兩人支持，兩人堅(jiān)決反對，認(rèn)為：

房屋系父母夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

借名買房無任何書面協(xié)議；

母親在多份遺囑中均稱“我的房產(chǎn)”，從未提“代持”；

張某1在此前多起訴訟中從未主張借名，直到敗訴后才提出。

二、裁判結(jié)果

? 駁回原告張某1的全部訴訟請求；

? 不認(rèn)可借名買房合同關(guān)系成立。

三、法院說理要點(diǎn)

1. 借名買房需證明“購房時(shí)存在合意”

原告提交的《借名聲明》形成于購房23年后，不能反推購房時(shí)的真實(shí)意思；

合同是否存在是客觀事實(shí)，不能通過事后追認(rèn)創(chuàng)設(shè)。

2. 遺囑≠借名協(xié)議

母親遺囑稱“房子歸你”，僅體現(xiàn)贈(zèng)與或繼承意愿，不等于承認(rèn)“你才是真實(shí)權(quán)利人”；

若真為借名，為何20余年不辦理過戶？

3. 不動(dòng)產(chǎn)登記具有法律推定效力

房屋登記在母親名下近20年，原告從未主張權(quán)利；

僅憑持有房產(chǎn)證、繳費(fèi)單，不足以推翻登記效力。

4. 原告舉證未達(dá)“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)

無直接證據(jù)證明購房款來源于其個(gè)人積蓄；

在此前共有物分割、合同無效等多起關(guān)聯(lián)訴訟中，從未提出借名主張，不合常理。

5. 房屋含父親遺產(chǎn)份額，母親無權(quán)全部處分

S號房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，拆遷利益包含已故父親份額；

即便母親愿給兒子，也僅能處分其自有部分。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關(guān)鍵在于：

抓住“時(shí)間矛盾”：借名主張?jiān)谫彿?3年后、多次敗訴后才出現(xiàn)，明顯為訴訟策略；

區(qū)分“繼承意愿”與“權(quán)屬歸屬”：遺囑說“給你” ≠ “本來就是你的”；

強(qiáng)調(diào)程序失權(quán)：此前訴訟中沉默，視為放棄權(quán)利主張；

援引不動(dòng)產(chǎn)登記公信力：在無充分反證下，登記即推定真實(shí)。

重要提醒：

?? 借名買房風(fēng)險(xiǎn)極高，必須有書面協(xié)議+完整資金流水+及時(shí)確權(quán)；

?? 事后補(bǔ)簽“借名聲明”幾乎無效；

?? 僅憑出資+居住+持有證件，不足以推翻產(chǎn)權(quán)登記！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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