曹德旺幾年前就直言，房子不過(guò)是鋼筋水泥的組合體，價(jià)值有限，尤其那些高層電梯房，持有久了很可能變成負(fù)擔(dān)。他建議手里有多套房的人早點(diǎn)出手，免得將來(lái)賣不掉還得倒貼錢養(yǎng)著。當(dāng)時(shí)樓市正熱，大家覺(jué)得他多管閑事，外行亂說(shuō)話?，F(xiàn)在回頭看，他的判斷跟現(xiàn)實(shí)一步步對(duì)上號(hào)了。

那時(shí)候高層住宅特別受歡迎。開(kāi)發(fā)商推項(xiàng)目時(shí)總強(qiáng)調(diào)視野好、交通方便，很多人搶著買，覺(jué)得住得高就有面子，還能保值。買房的人很少細(xì)算長(zhǎng)期開(kāi)銷，只盯著短期價(jià)格上漲。結(jié)果現(xiàn)在市場(chǎng)變了，這些二三十層的電梯房掛牌量大增，成交卻越來(lái)越慢。

公攤面積是很多人后悔的地方。一套標(biāo)稱100平米的房子，實(shí)際能住的可能只有70多平米。剩下的部分用在電梯井和公共走廊上，買的時(shí)候錢已經(jīng)付了，住進(jìn)去還得為這些地方交物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)。相比之下，多層住宅公攤小得多，住著更實(shí)在。

電梯維護(hù)成了最大難題。樓齡超過(guò)15年以后，設(shè)備老化速度加快，更換一部電梯動(dòng)輒幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，錢得全體業(yè)主分?jǐn)?。低層住戶覺(jué)得受益少，不愿多出，高層住戶又急著要用，常常吵得不可開(kāi)交。維修拖久了，上下樓就靠走樓梯，日子過(guò)得特別累。

火災(zāi)和地震時(shí)的安全問(wèn)題也讓人擔(dān)心。高層一旦停電，電梯不能用，只能爬樓梯往下跑，樓層越高越吃力。消防救援設(shè)備高度有限，20層以上就很難快速到達(dá)。相比多層住宅，這些高層在緊急情況下的逃生時(shí)間明顯更緊迫，大家住著心里總有點(diǎn)不踏實(shí)。

社區(qū)管理越來(lái)越難。上千戶擠在一棟樓里，事情一多就協(xié)調(diào)不好。物業(yè)費(fèi)收不齊，服務(wù)質(zhì)量就下降，垃圾堆積、公共設(shè)施壞了沒(méi)人管。原來(lái)住得起高層的人，后來(lái)經(jīng)濟(jì)條件變化，慢慢搬到低層或小高層，留下的人支付能力弱，樓宇維護(hù)就更跟不上了。

二手市場(chǎng)把這些問(wèn)題暴露得清清楚楚。高層住宅成交周期比多層長(zhǎng)不少，價(jià)格也降得更快。買家現(xiàn)在更挑，寧愿選公攤小、維修成本低的房子。那些房齡長(zhǎng)的電梯房，就算降價(jià)也少人問(wèn)津，業(yè)主想出手就得等很久。

持有成本一年比一年高。物業(yè)費(fèi)里很大一部分花在電梯、水泵這些設(shè)備上，費(fèi)用還在漲。維修基金用完后，業(yè)主得自己補(bǔ)，很多人覺(jué)得不劃算。原本以為買房是投資，現(xiàn)在卻像背了個(gè)不斷花錢的包袱，生活壓力不知不覺(jué)就大了。

開(kāi)發(fā)商當(dāng)初追求容積率，把樓間距壓得很緊。中層住戶常年見(jiàn)不到充足陽(yáng)光，影響健康。加上電梯擁堵，早晚高峰等半天是常態(tài)。當(dāng)初為了省地而建的高層，現(xiàn)在效率反而成了問(wèn)題，大家住著覺(jué)得越來(lái)越不方便。

社區(qū)氛圍也慢慢變了。原來(lái)業(yè)主背景差不多，后來(lái)流動(dòng)大起來(lái)，經(jīng)濟(jì)差距拉開(kāi)。富裕的搬走，留下的多是老人或收入一般的家庭。公共事務(wù)沒(méi)人愿意牽頭，樓道衛(wèi)生、綠化維護(hù)都松懈，整體環(huán)境就往下走。

現(xiàn)在市場(chǎng)分化很明顯。核心地段的優(yōu)質(zhì)房還有人要，普通老舊高層卻越來(lái)越冷清。買房的人學(xué)聰明了，更看重實(shí)際居住體驗(yàn)，而不是單純的高度。開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始調(diào)整方向，少建超高層，多考慮低密度社區(qū)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些二三十層的電梯房可能慢慢轉(zhuǎn)向出租市場(chǎng)。維護(hù)跟不上的樓宇，租金低，吸引收入一般的租戶。時(shí)間久了，留守的多是支付能力有限的人，社區(qū)環(huán)境進(jìn)一步變化，變成大家都不愿久住的地方。

曹德旺當(dāng)年沒(méi)給出具體時(shí)間表，只是把事情本質(zhì)講清楚了。房子歸根結(jié)底是用來(lái)住的，不是永遠(yuǎn)升值的工具?，F(xiàn)在高層住宅的種種問(wèn)題，正好印證了他的提醒。買房還是得算長(zhǎng)遠(yuǎn)賬，別只盯著短期熱鬧。