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6年前凌晨搶房，如今血虧1000萬(wàn)離場(chǎng)：深圳樓市上演真實(shí)版“冰與火”

近期關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的討論不絕于耳，社交媒體上隨處可見類似的聲音：

“掛在山頂上，沒算上利息都跌了200萬(wàn)”

“17年買在龍華，現(xiàn)在總價(jià)虧了120萬(wàn)

“當(dāng)年360萬(wàn)買的南山，現(xiàn)在190萬(wàn)?！?/p>

在這些聲音中，深圳一位業(yè)主的經(jīng)歷尤為引人關(guān)注——6年前凌晨排隊(duì)搶房，6年后斷供離場(chǎng)。一套房，1572萬(wàn)買入，563萬(wàn)法拍成交，賬面虧損1010萬(wàn)，跌幅超過64%。

01 從凌晨搶房到斷供離場(chǎng)

2月底，深圳法拍市場(chǎng)完成一筆交易。世茂之都一套建面約255㎡的房源，經(jīng)過7人報(bào)名、52輪競(jìng)價(jià)，最終以563萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約2.2萬(wàn)/㎡。

這一價(jià)格與6年前的買入價(jià)形成鮮明對(duì)比。

2019年11月，世茂之都作為龍崗大運(yùn)深港國(guó)際中心的配套公寓首次開盤。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情緒高漲，據(jù)親歷者回憶，開盤當(dāng)晚凌晨12點(diǎn)，售樓處依然燈火通明，看房者絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場(chǎng)停放著不少外地牌照車輛。

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，該房源原業(yè)主于2019年11月購(gòu)入，總價(jià)1572萬(wàn)，折合單價(jià)約6.16萬(wàn)/㎡。法院裁定書顯示，本次法拍源于業(yè)主斷供，其欠銀行791.26萬(wàn)元。最終，業(yè)主賬面虧損1010萬(wàn)，銀行收回563萬(wàn)后仍有約230萬(wàn)缺口。

02 規(guī)劃藍(lán)圖與現(xiàn)實(shí)落差

世茂之都當(dāng)年的熱銷，與開發(fā)商對(duì)深港國(guó)際中心項(xiàng)目的規(guī)劃密不可分。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的宣傳方案，深港國(guó)際中心是一個(gè)建面約136萬(wàn)㎡的綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃包含63萬(wàn)㎡辦公、31萬(wàn)㎡商業(yè)、30萬(wàn)㎡公寓、5萬(wàn)㎡酒店，以及劇場(chǎng)、圖書館、美術(shù)館、國(guó)際學(xué)校等配套設(shè)施，總投資額500億元。

▲2019年11月世茂之都選房

2022年，開發(fā)商世茂集團(tuán)出現(xiàn)流動(dòng)性問題，項(xiàng)目全面停工，二期公寓在停工一年后通過官方紓困才得以復(fù)工。配套設(shè)施的缺失，直接影響了已售公寓的資產(chǎn)價(jià)值。

2024年8月，政府以68億元將擱淺的12宗地塊收儲(chǔ)，相比世茂2017年239億元的拿地成本，相當(dāng)于原價(jià)的28.4%。隨后，深圳公共資源交易中心發(fā)布地塊規(guī)劃研究招標(biāo)公告，明確因原實(shí)施主體退出，片區(qū)建設(shè)已停滯，推動(dòng)項(xiàng)目盤活具有迫切性。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，新規(guī)劃將提升住宅用地占比，項(xiàng)目有望由央企接手。

03 核心區(qū)域項(xiàng)目去化遇阻

世茂之都的案例并非個(gè)例。位于南山粵海街道的翰熙典居項(xiàng)目，同樣面臨市場(chǎng)考驗(yàn)。

該項(xiàng)目與深圳大學(xué)一路之隔，距地鐵9號(hào)線深大南站約500米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2024年6月開盤時(shí)，備案均價(jià)約11.24萬(wàn)元/㎡，開盤推出最高87折優(yōu)惠，當(dāng)時(shí)公布的首開去化率約為71%。

然而，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月初，項(xiàng)目實(shí)際銷售不足六成，剩余房源136套。市場(chǎng)信息顯示，開年后項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，部分戶型折后單價(jià)降至8萬(wàn)元/㎡左右，與周邊樓齡約20年的二手房?jī)r(jià)格差距縮小。

這一現(xiàn)象反映出，即便是核心地段，購(gòu)房者也開始更多關(guān)注項(xiàng)目本身的容積率、交付時(shí)間、產(chǎn)品性價(jià)比等實(shí)質(zhì)性因素。

04 法拍房處置機(jī)制創(chuàng)新

在市場(chǎng)下行周期中，法拍房流拍現(xiàn)象增多，但一些創(chuàng)新的處置機(jī)制正在嘗試破局。

2024年底，南山法院受理一起執(zhí)行案件。被執(zhí)行人吳某因投資失敗欠款890萬(wàn)元，其名下唯一房產(chǎn)已被多家法院輪候查封，涉及債務(wù)總額約2000萬(wàn)元，且該房產(chǎn)此前已歷經(jīng)兩次司法拍賣和一次變賣，均流拍。

在此情況下，吳某自行找到意向買家張某，對(duì)方出價(jià)1600萬(wàn)元，高于市場(chǎng)估值。南山法院引入“帶封帶押過戶”機(jī)制，在法院、公證機(jī)關(guān)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心協(xié)同監(jiān)管下完成交易，購(gòu)房款由銀行專項(xiàng)監(jiān)管并按債權(quán)比例分配，從解封到過戶僅用半天時(shí)間。

這一案例為類似困境中的房產(chǎn)處置提供了可參考的路徑。

05 停工三十年的項(xiàng)目終迎復(fù)工

在龍華民治，一個(gè)停工三十年的項(xiàng)目近期取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

福羅拉山莊項(xiàng)目1993年4月開工，當(dāng)年即因資金鏈斷裂停工。此后多年，受政策調(diào)整、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜等因素影響，復(fù)工遲遲未能實(shí)現(xiàn)。

2014年起，項(xiàng)目逐步推進(jìn)產(chǎn)權(quán)重組。民治股份合作公司及相關(guān)主體完成土地受讓，理順歷史遺留產(chǎn)權(quán)關(guān)系；2021年，恒地通過受讓股權(quán)完成產(chǎn)權(quán)重組，將原別墅規(guī)劃調(diào)整為高層住宅，項(xiàng)目更名為“恒地尊悅花園”。

目前，項(xiàng)目5棟30層高層住宅主體已完工，園林施工進(jìn)入收尾階段，接近準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。雖然尚未取得預(yù)售許可證，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若定價(jià)合理，準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)將成為其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

06 二手房市場(chǎng)成交回暖

與法拍市場(chǎng)的低迷形成對(duì)比，深圳二手房市場(chǎng)近期出現(xiàn)成交回暖。

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2026年1月深圳二手房成交6661套，環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，同比增長(zhǎng)45.5%，創(chuàng)近10個(gè)月新高。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，門店二手簽約量連續(xù)8周處于高位，1月簽約量同比上漲57%。

市場(chǎng)觀察人士分析，成交回暖的原因包括：市場(chǎng)輿論環(huán)境趨于理性、部分購(gòu)房者開始關(guān)注租售比指標(biāo)、優(yōu)質(zhì)學(xué)位房需求提前釋放等。以羅湖布心片區(qū)一套60㎡房源為例，其年化租售比接近3%，吸引了一些自住兼投資需求入市。

07 市場(chǎng)調(diào)整期的多元圖景

綜合上述案例，當(dāng)前深圳樓市呈現(xiàn)出多元化的圖景：

世茂之都業(yè)主斷供離場(chǎng)，反映出前期高價(jià)買入、配套未能兌現(xiàn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；

翰熙典居項(xiàng)目去化遇阻，表明購(gòu)房決策正從單純的地段崇拜轉(zhuǎn)向綜合價(jià)值評(píng)估；

南山法院的“帶封帶押過戶”案例，為不良資產(chǎn)處置提供了新思路；

福羅拉山莊三十年復(fù)工，說(shuō)明歷史遺留問題項(xiàng)目在多方努力下仍有盤活可能；

二手房市場(chǎng)成交回暖，則顯示部分區(qū)域的價(jià)格正在接近購(gòu)房者的心理預(yù)期。

市場(chǎng)調(diào)整期既是風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程，也是定價(jià)機(jī)制回歸理性的階段。對(duì)于參與者而言，理解市場(chǎng)周期、評(píng)估真實(shí)價(jià)值、控制杠桿水平，仍然是需要持續(xù)關(guān)注的基本課題。