進入2026年，市場情緒正在發(fā)生一種微妙的變化

它談不上熱烈，甚至也說不上真正回暖

這段時間我問過不少開發(fā)商，也真實走訪了很多城市，最直觀的感受就是，成交量正在回穩(wěn)，政策節(jié)奏仍在延續(xù)

所有跡象都在指向一個方向：

最劇烈的下行階段，似乎正在過去

但有意思的是

也正是在這樣的節(jié)點，新項目一個接一個交出漂亮的成績

反而讓我們越來越難判斷：

一個項目

究竟是真的成立，還是只是恰好贏在了周期里

如果賣得好已經(jīng)成為基操

那接下來，判斷一座城市豪宅的標準，究竟該落在哪里？

要聊這個問題

深圳，是繞不開的樣本

過去十年，深圳豪宅早已形成了一套高度穩(wěn)定的勝出邏輯：地段資源 + 房價驅(qū)動

幾乎無往不利

世界前海灣示意圖

尤其是2025年年底，這套邏輯迎來了極為密集的一次集中驗證

多個豪宅幾乎同期入市，極端的去化速度反復上演

全國關(guān)注度，也在短時間內(nèi)高度匯聚于此

可以說所有一線城市里，深圳是最不缺成績單的那個

所以對于當下這座城市而言

當“結(jié)果證明”不再構(gòu)成差異，真正拉開豪宅差距的，只剩下產(chǎn)品本身

我想借一個深圳樣本，看清楚這條分水嶺，究竟長什么樣

示意圖

記住它的名字：深圳觀潮

01

之所以敢如此篤定

深圳觀潮做的一件事，是真正意義上把深圳豪宅的競爭核心，從結(jié)果拉回到了產(chǎn)品系統(tǒng)

什么意思

我想很多人可能都聽過這個詞

超級底盤

但不太一樣的是，在深圳觀潮這里，“超級底盤”從來不是用來反復消費、或者什么營銷話語

從一開始項目就沒有糾結(jié)于通過超級底盤多做一點空間

反而選擇直接回答一個更根本的問題：

在高密度、強商業(yè)、與強公共屬性并存的城市語境中，住宅究竟如何才能長期成立？

也正是在這一層

深圳觀潮讓深圳豪宅，真正觸及了：產(chǎn)品范式躍遷

示意圖

要知道回溯行業(yè)絕大多數(shù)底盤的實踐，路徑其實高度趨同

一種，是受限于高容積率與緊湊地塊

只能通過抬高“架空層+大堂”勉強補償公共性，這成為過去深圳高密住宅的極為普遍的解法

另一種，即便具備一定空間條件

也不過是進行簡單的縱向疊加，生硬做出一、二層空間，再疊加底商

這也是為什么很多項目看似做出了“底盤”

但結(jié)果往往很尷尬，景觀被壓縮，商業(yè)干擾嚴重，最終住宅成了一個與城市斷絕關(guān)系的孤島

所以問題從來不在于有沒有底盤

而在于

底盤是否真正承擔起“重構(gòu)秩序”的責任

深圳觀潮給出了一個完全不同的答案

總平示意圖

作為深圳新規(guī)之后的首批住宅之一

背后是多重條件的同時成立：約3.4容積率+建筑限高80米+143-500平純大戶型住宅屬性+商業(yè)配套+濱海廊橋+奢闊圍合式建筑布局

較低容積率與限高，有效控制了建筑體量

圍合式布局，則讓中央空間形成一個真正被圍合的公共核心，打造約5.3萬平米立體景觀，成就完美的中央場域

所有條件疊加在一起

才真正釋放了深圳極為罕見的底盤自由度

概念方案示意圖

換句話說，底盤不再只是被動承載向上的壓力，而開始擁有向內(nèi)外舒展開來的空間

而這

也正是深圳觀潮內(nèi)核所在：

實現(xiàn)深圳首個「縱向 × 橫向」同時展開的五重立體底盤

可以看到，橫向的一、二層，以商業(yè)街區(qū)的形式，承擔對外的城市界面與公共活力；縱向向上，則以三層立體內(nèi)境，為住宅系統(tǒng)構(gòu)建起穩(wěn)定而連續(xù)的內(nèi)部秩序

更重要的是

這一套立體結(jié)構(gòu)并非為了形式炫技，真正的目的是用一個系統(tǒng)

同時化解三類長期存在的結(jié)構(gòu)性矛盾

第一

通過三層蓋板體系，讓商業(yè)從獨立板塊轉(zhuǎn)變?yōu)檫B接各處的活力紐帶

與僅用一塊蓋板強行切割不同，深圳觀潮在三層之上

示意圖

形成一個完整、可獨占的歸家園林層

商業(yè)被完整地納入底盤系統(tǒng)之中，在結(jié)構(gòu)層面又完成對噪音、油煙、人流的管理

甚至蓋板之上還做了架空層體系

超級底盤示意圖

你下樓是商業(yè)都市繁華，上樓是獨享的空中森林，不同業(yè)態(tài)各自發(fā)揮、互不干擾

也讓住宅第一次擁有獨屬于自己的底盤花園

第二，是在社區(qū)內(nèi)部

地塊整體抬高約12-17米之后，如果只把景觀從平面變成立體

這在當下并不稀奇

而在圍合式的總圖結(jié)構(gòu)下，項目樓間距被拉開至橫向約96米、縱向約100米

在這樣尺度之上，景觀也才真正具備了被分層經(jīng)營的可能

示意圖

我們看到在整個社區(qū)內(nèi)部，以海洋意象為靈感，構(gòu)筑起“一心十島”的立體秩序

中央兒童戲水池“蔚藍寶石”成為整個社區(qū)海洋之心的點睛之筆

概念方案示意圖

又在旁側(cè)利用建筑檐下灰空間打造約200平的多功能平臺，用于未來用戶社交與停留

但是還沒完

哪怕是二層與三層的邊界位置，原本應(yīng)當是被快速通過的功能線

概念方案示意圖

也被處理為可行走、可停留的邊界峽谷畫廊，成為最美邊界線

行走其中，人并非被動觀看景觀，而是被不斷引導、進入不同層級的場景

概念方案示意圖

在這一點上深圳觀潮的立體底盤，首先是一套景觀系統(tǒng)，其后，才容納了商業(yè)與城市接口的進一步展開

所以第三，通過濱海廊橋（預(yù)留接駁條件）的介入，還在底盤之上規(guī)劃預(yù)留了一條明確的城市承接路徑

規(guī)劃示意圖

這使項目不是一個向內(nèi)自洽的封閉系統(tǒng)，而具備了與周邊區(qū)域持續(xù)發(fā)生關(guān)系的能力

所以

當我們回看整個深圳觀潮

真正的超級底盤，從來不是多做幾層空間

本質(zhì)是讓密度、商業(yè)與居住秩序這些高度復雜、彼此沖突的系統(tǒng)可以長期共存

這也意味著，深圳豪宅第一次不再只是比拼誰的地段更好

真正進入產(chǎn)品力競爭

02

但這也還是結(jié)構(gòu)前提

超級底盤也只是把城市級資源釋放了出來，更關(guān)鍵在于這套秩序

是否被精準轉(zhuǎn)譯為

每一棟建筑、每一戶住宅都能真實感知的居住體驗

對于深圳觀潮而言，并未繼續(xù)沿用“標準塔樓 + 底商配套”的慣性做法

相反，項目從一開始

就將建筑本身重新定義為：被資源驅(qū)動的單體系統(tǒng)

深圳觀潮誕生于深圳最難復制的地段之一：前海灣南向濱海，也是整個世界前海寶中片區(qū)近15年來

稀缺難得的南向濱海住宅地塊

而且在超級底盤整體抬高之后，大部分住宅樓棟首個標準層的視點高度，已然接近20米

實景合成圖

海面、天際線與城市輪廓幾乎是天然地滲透到窗前

在這種絕對優(yōu)勢之下

傳統(tǒng)的戶型邏輯反而失效了

如果繼續(xù)按照為了指標去拼低密、為了均好去做對稱的方式，本質(zhì)上是在消耗資源，而非放大資源

那么，項目是怎么做的

第一層，很多豪宅在平均資源，而深圳觀潮在放大資源

項目沒有將景觀作為一種模糊概念處理，在設(shè)計之初，就對三類資源進行了極其嚴苛的拆解

并且按照不同視角的看海比例，細分為：

1、外部一線海景占比：約40%

2、內(nèi)部園景占比：近50%

3、以及城市界面視野

不同資源，被明確賦予不同權(quán)重，直接成為驅(qū)動建筑排布與戶型設(shè)計的首要依據(jù)

而接下來則是神來之筆

第二層，項目做了一個很大膽的決定：徹底摒棄傳統(tǒng)的中央樓王

要知道在傳統(tǒng)豪宅語境中，“樓王”往往是一個貨值概念，哪棟樓位于中央、體量最大、貨值最高就叫樓王

而在深圳觀潮，為了避免因單點突出而破壞整體景觀公平性

轉(zhuǎn)而將“樓王”重新定義為：

頭排建筑視野概念分析

1、南向充分占有外部資源的那一排建筑

2、北側(cè)則通過連拼塔樓的方式，最大化承接中央大花園的縱深與完整性

將整個樓王概念從象征性地標轉(zhuǎn)向真實資源占有，而在資源邏輯徹底清晰之后

戶型也不再被模板化復制

第三層，每一種戶型，都是一次以資源為起點的獨立研發(fā)

其中最有代表的

位于最南側(cè)臨海占據(jù)極致資源的的頭排建筑，于是我們看見

對于建面約330平純東南向戶型

項目采用360°全景艙布局+超級主臥系統(tǒng)，同時承接東南與西南雙向視野

目之所及

是約300米內(nèi)灣式全景瞰海盡收眼底

站在項目眺望前海灣

主臥也被賦予近乎獨立空間尺度

看海不再是賣點，海面、夕陽、清風，就是你的日常

而到了建面約260平全景艙戶型

又以“超級玄關(guān)中軸”為核心，入戶即對景

于是走道被用來延展視野，客餐廳高度集約，再將陽臺一拆為二，又形成雙 270° 的連續(xù)視野，讓城市與海灣在轉(zhuǎn)角處完成交匯

就連園景向的T3樓棟戶型

依然堅持獨梯入戶，以私密性換取穩(wěn)定的居住秩序，確保更多戶型可以充分享受到中央花園的完整尺度

這種極端的資源占有，在過去的深圳幾乎前所未有

這已經(jīng)不只是做產(chǎn)品

天際大平層示意圖

本質(zhì)上，是在為前海這片海，定制一個最好的看臺

在城市核心繁華之上，把靜謐的海風留在窗前，這塊底盤這樣的設(shè)計系統(tǒng)本身

就是豪宅的邊界感

03

而當這樣的系統(tǒng)也是態(tài)度，開始被推向更大的尺度

它的價值

也必然會向外擴散

如果把視角拉遠一點，會更清楚

我想很多人熟悉深圳是從后海開始的，總部經(jīng)濟落地多年，辦公、商業(yè)、公園、居住彼此嵌合，某種意義上，后海是一座結(jié)果型城市

但是深圳其實是發(fā)跡于寶安，這也是為什么前海寶中和后海不一樣

項目所在世界前海區(qū)位

寶中不缺級別

環(huán)繞旁側(cè)是灣區(qū)之光、灣區(qū)之聲、灣區(qū)之眼、濱海藝術(shù)中心、歡樂港灣等，這些單點拿出來都是世界級

同樣這里也不缺規(guī)劃與雄心，山海連城、慢行系統(tǒng)、空中廊道，每一項也都極具前瞻性

所以你會發(fā)現(xiàn)寶中的一個潛在問題在于，規(guī)劃強于使用，空間強于生活

各類系統(tǒng)往往各自成立

人被分割在不同功能模塊之間，城市缺少一種連續(xù)被使用的可能性

而對于深圳觀潮

也因為超級商業(yè)底盤的存在

成為這一邏輯中最關(guān)鍵：城市縫合器

不同于傳統(tǒng)底商，深圳觀潮的商業(yè)并非被動放置，而是完全基于人流結(jié)構(gòu)來組織

通過前期調(diào)研，項目南向主要以為游客與文娛客流為主

于是我們看到除了利用空中連廊

南側(cè)預(yù)留空中連廊接駁示意圖

可以最大程度方便用戶直達濱海的同時

臨海側(cè)以層層退臺的形式

在商業(yè)中形成了大量公共空間

南向商業(yè)效果圖

讓人們愿意停留、坐下、感受時間與海風

項目東北側(cè)

又因為靠近居民區(qū)、街坊，以及周邊是商辦和前海瑞吉酒店、Jw萬豪酒店等五星級酒店，多為具備購買力的高端客群

商業(yè)形態(tài)隨之轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬哟?、?nèi)凹式街區(qū)

承接更高頻、更穩(wěn)定的城市日常

但更令我震驚的

還是約1.83萬方的商業(yè)街區(qū)意向呈現(xiàn)

東北向商業(yè)示意圖

如果只看示意圖，完全有理由認為這是一線城市核心才能擁有的商業(yè)級別，但在這里不過是小區(qū)配套，也因為整體構(gòu)造、商業(yè)業(yè)態(tài)極其豐富

這種細膩的商業(yè)觸角

讓項目擁有了約5.3萬方的景觀面積，遠超常規(guī)項目

這也是為什么

深圳觀潮有資格成為區(qū)域真正被空中連廊真正連接的住宅項目

它并沒有把超級底盤理解為一塊被抬高的私有平臺，而是將其視作一個可以被城市繼續(xù)使用的立體公共系統(tǒng)

目的只有一個：

就是讓一個高度規(guī)劃化的區(qū)域，重新具備“可生活性”

在梳理項目文本的時候，有一句話讓我印象極深：這塊地不是完全的創(chuàng)新，而是傳遞，一種紐帶

如今再看，這正是產(chǎn)品價值真正外溢的起點

04

今天，我沒法講完所有的細節(jié)，那些項目的審美、工程配置、生活方式構(gòu)建，每一項都值得單獨展開，也真的讓人目不暇接

但這都不是最重要的

回到最初的問題：當“賣得好”不再是稀缺，我們到底在為什么買單？

在深圳觀潮身上

我看到的是一場關(guān)于深圳豪宅敘事的“權(quán)力交接”

我們說一線城市的豪宅，理應(yīng)為全國，拿出頂級的產(chǎn)品答案

但為什么偏偏是深圳觀潮

為什么偏偏是深圳

甚至項目背后的操盤手，華潤置地、招商蛇口也早已各自在上一輪敘事中取得了足以讓全國矚目的項目成績

如果放在上海或北京，答案并不難理解

深厚的城市積淀、穩(wěn)定的新老錢客群，天然決定了這里孕育的頂級豪宅，更多是在極致稀缺與歷史延續(xù)中競爭

而深圳，本質(zhì)不同

深圳前海騰訊新總部“企鵝島”示意圖

這是一座更年輕、更具流動性，也更不迷戀既有范式的城市

當這里的頂級客群，不再只被“最貴”所吸引，轉(zhuǎn)而去尋找更好生活的可能

當一個項目、一個開發(fā)商，也不只盯著營銷數(shù)據(jù)與成績單

創(chuàng)新，才會真正發(fā)生

去年年底我們就說過：房地產(chǎn)的需求，從未真正枯竭

但真正的問題是需求從哪里來

最好的項目，也從來不是贏在周期里

它本身

就創(chuàng)造了新的周期

深圳觀潮所呈現(xiàn)的

自始至終都是一次冷靜而堅定的宣告：

示意圖

中國豪宅的深圳答案

本該如此

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