好房子也就是新一代產(chǎn)品，越來(lái)越好。差房子（二代及二手房）就會(huì)越來(lái)越便宜。

但現(xiàn)在，這一定律正在被打破。

因?yàn)樘旖虍a(chǎn)品更新?lián)Q代，已經(jīng)慢下來(lái)了。

除了濱海可以試點(diǎn)四代住宅外，市區(qū)以及環(huán)城等，基本已經(jīng)到了一個(gè)“瓶頸期”。

架空層、陽(yáng)臺(tái)、高得房，現(xiàn)在已經(jīng)成為“標(biāo)配”。

能做洋房還會(huì)必配小院。

比如最近新公示規(guī)劃的幾個(gè)新盤(pán)，基本個(gè)個(gè)如此。

河?xùn)|格調(diào)詹莊子地塊，容積率2.0，做了4棟高層+11棟洋房，全架空層設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)帶外跨陽(yáng)臺(tái)。部分洋房一樓帶小院或下沉小院。

西青綠城王蘭莊地塊，容積率1.3，產(chǎn)品為19棟洋房和3棟疊拼。同樣為全架空層設(shè)計(jì)，所有洋房均帶陽(yáng)臺(tái)和首層下沉小院，疊拼帶南北小院。

東麗金地海河柳林地塊，容積率1.7，共規(guī)劃了12棟6-11層洋房，全架空層設(shè)計(jì)，大部分樓棟北側(cè)帶小院，部分樓棟頂層帶閣樓、露臺(tái)。

津南綠城南馬集地塊，容積率1.37，打造的是全洋房社區(qū)。包括12棟4層到頂洋房，和16棟7-11層洋房。

布局跟中建悅廬桐溪一樣，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也類(lèi)似。全架空設(shè)計(jì)，一樓帶小院，頂層帶閣樓，7-11層洋房戶(hù)戶(hù)帶開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，4層洋房北向還做了退臺(tái)設(shè)計(jì)……

但有一說(shuō)一，這些設(shè)計(jì)市面上已經(jīng)有了。

整體上，并沒(méi)有太大質(zhì)的突破。

甚至局部還有收緊的勢(shì)頭。

今年新報(bào)批的項(xiàng)目，飄窗已經(jīng)不允許砸了。

空港綠城桂語(yǔ)安瀾二期，新調(diào)整的規(guī)劃，把露臺(tái)取消了。

格調(diào)爾雅新開(kāi)的樓座，已經(jīng)取消了開(kāi)敞樓梯設(shè)計(jì)，戶(hù)型面積也從105平米變成了110平米。

戶(hù)型格局不變，但房本建面多了5平米。

種種可見(jiàn)，卷得房率已經(jīng)告一段落，沒(méi)有再進(jìn)一步加碼。

這對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)，是好事。

畢竟無(wú)論幾代產(chǎn)品，卷的核心點(diǎn)都是得房率，這也是代際沖擊的關(guān)鍵。

三代產(chǎn)品之所以能倒逼二代貶值，就是因?yàn)槠涞梅柯势毡楸榷?0-15%，個(gè)別板率已經(jīng)突破20%。

同樣的價(jià)格預(yù)算，可以買(mǎi)到更新的產(chǎn)品、更大的面積。

像津城頤潤(rùn)府小高得房率都能達(dá)85-91%；中海甲叁號(hào)院綜合得房率87-100%……

津城頤潤(rùn)府建面約143平米戶(hù)型圖

而四代產(chǎn)品，無(wú)疑可以送的更多。

比如開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)是計(jì)一半、送一半，但露臺(tái)卻可以全贈(zèng)送。

為了提高贈(zèng)送率，中新宜禾閱瀾山199平米甚至把“房包院”、露臺(tái)、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)全湊齊，宜禾海月府二期146平米戶(hù)型也是飄窗+陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)。

海泰格調(diào)硯溪花園125平米客廚上方還做了6米挑空……

中新宜禾閱瀾山199平米&宜禾海月府二期146平米戶(hù)型圖

但也正是因?yàn)?，新產(chǎn)品越來(lái)越好，二手房和二代現(xiàn)房才會(huì)越來(lái)越便宜。

近來(lái)的刷爆朋友圈的中儲(chǔ)城邦、西派國(guó)印等就是典型。產(chǎn)品跟不上時(shí)代，只能拿極致性?xún)r(jià)比來(lái)誘惑。

拖拽二手房被迫更低，進(jìn)而惡性循環(huán)。

但若產(chǎn)品端得房率不再繼續(xù)突破，價(jià)格才會(huì)穩(wěn)定下來(lái)。

而只有房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，情緒面才會(huì)真正修復(fù)。

買(mǎi)房人也不用再擔(dān)心，因產(chǎn)品差距過(guò)大而被背刺。

不過(guò)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就不那么美好了。

畢竟在市場(chǎng)外因給不了助力的當(dāng)下，產(chǎn)品力就等同于銷(xiāo)售力。

去年天津新產(chǎn)品約占51%，卻貢獻(xiàn)了86%的成交量。

尤其排進(jìn)前十的上東金茂智慧科學(xué)、中建理想城、建投譽(yù)河院、龍曜城|鳳鳴等無(wú)一不是靠產(chǎn)品出圈，帶動(dòng)項(xiàng)目叫好又叫座。

可以說(shuō)，天津樓市要想賣(mài)出高流量，只有兩條路：

要么拼價(jià)格，要么拼產(chǎn)品。

所以建筑規(guī)范的收緊，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是枷鎖。

如何在有限創(chuàng)新空間內(nèi)玩出更誘人、更亮眼的新花樣，成了必須要攻克的課題。

但有句話說(shuō)得好，上有政策，下有對(duì)策。

正如設(shè)備平臺(tái)要求必須兩邊臨空，就有開(kāi)發(fā)商用北向也做270°轉(zhuǎn)角窗破解。

總之，產(chǎn)品迭代從來(lái)不是一路向上的直線。

而是在松松緊緊，開(kāi)發(fā)商與規(guī)范持續(xù)博弈中曲折進(jìn)階。

注：文中的戶(hù)型面積，均為建筑面積。