好房子也就是新一代產(chǎn)品，越來越好。差房子（二代及二手房）就會越來越便宜。

但現(xiàn)在，這一定律正在被打破。

因為天津產(chǎn)品更新?lián)Q代，已經(jīng)慢下來了。

除了濱?？梢栽圏c四代住宅外，市區(qū)以及環(huán)城等，基本已經(jīng)到了一個“瓶頸期”。

架空層、陽臺、高得房，現(xiàn)在已經(jīng)成為“標配”。

能做洋房還會必配小院。

比如最近新公示規(guī)劃的幾個新盤，基本個個如此。

河東格調(diào)詹莊子地塊，容積率2.0，做了4棟高層+11棟洋房，全架空層設計，戶戶帶外跨陽臺。部分洋房一樓帶小院或下沉小院。

西青綠城王蘭莊地塊，容積率1.3，產(chǎn)品為19棟洋房和3棟疊拼。同樣為全架空層設計，所有洋房均帶陽臺和首層下沉小院，疊拼帶南北小院。

東麗金地海河柳林地塊，容積率1.7，共規(guī)劃了12棟6-11層洋房，全架空層設計，大部分樓棟北側(cè)帶小院，部分樓棟頂層帶閣樓、露臺。

津南綠城南馬集地塊，容積率1.37，打造的是全洋房社區(qū)。包括12棟4層到頂洋房，和16棟7-11層洋房。

布局跟中建悅廬桐溪一樣，產(chǎn)品設計也類似。全架空設計，一樓帶小院，頂層帶閣樓，7-11層洋房戶戶帶開敞式陽臺，4層洋房北向還做了退臺設計……

但有一說一，這些設計市面上已經(jīng)有了。

整體上，并沒有太大質(zhì)的突破。

甚至局部還有收緊的勢頭。

今年新報批的項目，飄窗已經(jīng)不允許砸了。

空港綠城桂語安瀾二期，新調(diào)整的規(guī)劃，把露臺取消了。

格調(diào)爾雅新開的樓座，已經(jīng)取消了開敞樓梯設計，戶型面積也從105平米變成了110平米。

戶型格局不變，但房本建面多了5平米。

種種可見，卷得房率已經(jīng)告一段落，沒有再進一步加碼。

這對于穩(wěn)房價，是好事。

畢竟無論幾代產(chǎn)品，卷的核心點都是得房率，這也是代際沖擊的關(guān)鍵。

三代產(chǎn)品之所以能倒逼二代貶值，就是因為其得房率普遍比二代多10-15%，個別板率已經(jīng)突破20%。

同樣的價格預算，可以買到更新的產(chǎn)品、更大的面積。

像津城頤潤府小高得房率都能達85-91%；中海甲叁號院綜合得房率87-100%……

津城頤潤府建面約143平米戶型圖

而四代產(chǎn)品，無疑可以送的更多。

比如開敞陽臺是計一半、送一半，但露臺卻可以全贈送。

為了提高贈送率，中新宜禾閱瀾山199平米甚至把“房包院”、露臺、開敞陽臺全湊齊，宜禾海月府二期146平米戶型也是飄窗+陽臺+露臺。

海泰格調(diào)硯溪花園125平米客廚上方還做了6米挑空……

中新宜禾閱瀾山199平米&宜禾海月府二期146平米戶型圖

但也正是因為，新產(chǎn)品越來越好，二手房和二代現(xiàn)房才會越來越便宜。

近來的刷爆朋友圈的中儲城邦、西派國印等就是典型。產(chǎn)品跟不上時代，只能拿極致性價比來誘惑。

拖拽二手房被迫更低，進而惡性循環(huán)。

但若產(chǎn)品端得房率不再繼續(xù)突破，價格才會穩(wěn)定下來。

而只有房價穩(wěn)定了，情緒面才會真正修復。

買房人也不用再擔心，因產(chǎn)品差距過大而被背刺。

不過對于開發(fā)商來說，就不那么美好了。

畢竟在市場外因給不了助力的當下，產(chǎn)品力就等同于銷售力。

去年天津新產(chǎn)品約占51%，卻貢獻了86%的成交量。

尤其排進前十的上東金茂智慧科學、中建理想城、建投譽河院、龍曜城|鳳鳴等無一不是靠產(chǎn)品出圈，帶動項目叫好又叫座。

可以說，天津樓市要想賣出高流量，只有兩條路：

要么拼價格，要么拼產(chǎn)品。

所以建筑規(guī)范的收緊，對于開發(fā)商來說，是枷鎖。

如何在有限創(chuàng)新空間內(nèi)玩出更誘人、更亮眼的新花樣，成了必須要攻克的課題。

但有句話說得好，上有政策，下有對策。

正如設備平臺要求必須兩邊臨空，就有開發(fā)商用北向也做270°轉(zhuǎn)角窗破解。

總之，產(chǎn)品迭代從來不是一路向上的直線。

而是在松松緊緊，開發(fā)商與規(guī)范持續(xù)博弈中曲折進階。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。