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以下為正文：

2026年一季度北京新房市場(chǎng)，在“去庫(kù)存”與“保價(jià)值”的雙重博弈下，朝陽(yáng)東五環(huán)正在成為極具研究?jī)r(jià)值的樣本。作為保利在北京布局重磅“天字系”項(xiàng)目，朝觀天珺（備案名：天珺和苑）入市約9個(gè)月，截至2026年3月中旬，根據(jù)最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽157套，相對(duì)541套總供應(yīng)量，整體去化率約為29%。

在強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”與“精準(zhǔn)打擊”的市場(chǎng)環(huán)境下，不到三成網(wǎng)簽進(jìn)度，讓曾經(jīng)被寄予厚望的高端改善項(xiàng)目面臨著一定的去化大考。

首開(kāi)21億？網(wǎng)簽遇冷的預(yù)期差距

保利朝觀天珺坐落于北京朝陽(yáng)北路，緊鄰地鐵六號(hào)線褡褳坡站，向西一直達(dá)青年路朝陽(yáng)大悅城、呼家樓國(guó)貿(mào)核心商務(wù)區(qū)。規(guī)劃建設(shè)中的地鐵二十二號(hào)線將在項(xiàng)目南側(cè)約八百米處設(shè)站，開(kāi)通后五站即達(dá)金臺(tái)夕照，五站亦可直通城市副中心。

盡管項(xiàng)目在絕對(duì)區(qū)位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、得房率、品牌背書(shū)等方面具備優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)表現(xiàn)卻未達(dá)預(yù)期。從深度智聯(lián)《朝觀月度成交走勢(shì)圖》看，項(xiàng)目在2025年6月宣傳“首開(kāi)認(rèn)購(gòu)21億元”后，后續(xù)網(wǎng)簽并未出現(xiàn)預(yù)期的“長(zhǎng)尾效應(yīng)”。

自2025年5月取得首批預(yù)售證后，項(xiàng)目于6月實(shí)現(xiàn)首月成交39套，7月成交13套，8月加推第二批房源后成交18套，9月成交15套，10月回落至9套，11月因特價(jià)房政策短暫回升至18套，12月維持18套；2026年1月降至13套，2月成交11套，3月僅成交3套。

截至目前，項(xiàng)目成交面積20,329平方米，成交金額16.49億元，成交均價(jià)約為8.2萬(wàn)元/平方米。整體呈現(xiàn)“高開(kāi)低走、逐月遞減”趨勢(shì)。

雖然考慮到網(wǎng)簽流程的滯后性，這種斷層式的成交表現(xiàn)也側(cè)面印證項(xiàng)目在從認(rèn)購(gòu)意向轉(zhuǎn)化為實(shí)際網(wǎng)簽的過(guò)程中遇到阻力。對(duì)于保利而言，如何填補(bǔ)宣傳熱度與實(shí)際成交間的“預(yù)期差”，是目前需面對(duì)的品牌課題。

土地成本與“定價(jià)包袱”

朝陽(yáng)區(qū)住宅用地市場(chǎng)經(jīng)歷2021年峰值擴(kuò)張與此后多年持續(xù)調(diào)整后，正逐步進(jìn)入以結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主導(dǎo)的新階段。2025年成交樓面價(jià)達(dá)52,321元/㎡，同比漲幅約28%，為近年高位，優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性正在顯現(xiàn)。

根據(jù)深度智聯(lián)《朝觀金茂土地對(duì)比分析》顯示，朝觀天珺與相鄰的金茂滿曜在拿地初便拉開(kāi)身位。兩地塊由保利和金茂以交叉持股的方式拿地，后續(xù)各自操盤(pán)，各自戶型設(shè)計(jì)和房源配比避免重合。

保利朝觀天珺樓面價(jià)約5.3萬(wàn)元/㎡，金茂滿曜樓面價(jià)約4.8萬(wàn)元/㎡，5000元/㎡價(jià)差成為朝觀天珺定價(jià)邏輯基石，當(dāng)前背景下，市場(chǎng)對(duì)地價(jià)成本的“同情度”急劇降低，購(gòu)房者更傾向于結(jié)果導(dǎo)向。

相鄰項(xiàng)目以7.64萬(wàn)元/㎡均價(jià)提供同等配套，朝觀天珺每平米貴出的6000元，能否通過(guò)“天字系招牌”完成價(jià)值自洽？對(duì)比深度智聯(lián)《周邊競(jìng)品去化分析》發(fā)現(xiàn)，朝觀天珺相對(duì)友鄰面臨一定去化壓力。

截止目前，金茂滿曜實(shí)現(xiàn)超350套去化，供求比維持在良性的2.05，朝觀天珺供求比則高達(dá)3.79。在改善型客群對(duì)價(jià)格敏感度顯著提升的2026年，朝觀天珺似乎在“極致產(chǎn)品力”與“市場(chǎng)定價(jià)接受度”之間，陷入孤掌難鳴的境況。

改善客群錯(cuò)位 去化產(chǎn)品中大戶型僅四成

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是成交結(jié)構(gòu)分化。在朝觀天珺已成交房源中，約106㎡的三居小戶型占據(jù)近六成（58%），項(xiàng)目主打的139㎡和165㎡四居大戶型去化卻嚴(yán)重滯后，兩者合計(jì)成交占比僅42%。

首改客群雖認(rèn)可其產(chǎn)品力，但總價(jià)天花板壓制購(gòu)買(mǎi)力；深度改善客群則擁有更廣的選擇范圍。在朝陽(yáng)區(qū)住宅用地供求趨勢(shì)分析中，這類(lèi)中大戶型正面臨更激烈的全區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)總價(jià)跨入千萬(wàn)門(mén)檻，購(gòu)房者的眼光會(huì)跳出三間房板塊，投向望京、朝青等成熟地段。位于朝青板塊的紫京宸園與璞樾，雖距離朝觀天珺約3公里，但憑借更高能級(jí)的產(chǎn)品與配套，對(duì)千萬(wàn)級(jí)改善客群形成強(qiáng)力吸引。

極致產(chǎn)品力或遇邊際遞減效應(yīng)

央企背景、極致的得房率以及高標(biāo)準(zhǔn)的精裝表現(xiàn)，在2025年入市初期確實(shí)吸睛。不否認(rèn)產(chǎn)品本身的優(yōu)秀，但在“高地價(jià)、高溢價(jià)、高競(jìng)爭(zhēng)”的三高環(huán)境下，單純依靠硬件堆砌已難以產(chǎn)生跨越式的市場(chǎng)溢價(jià)。

在2026年的市場(chǎng)邏輯下，單純依靠產(chǎn)品本身帶來(lái)的溢價(jià)已出現(xiàn)邊際遞減。在馬拉松式去化周期中，保利北京會(huì)選擇繼續(xù)堅(jiān)守價(jià)格陣地以保住“天字系”品牌溢價(jià)，還是會(huì)選擇更靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略？

在當(dāng)下的北京新房市場(chǎng)，極致的產(chǎn)品力是否還能支撐起溢價(jià)空間？關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目，您會(huì)打幾分？歡迎評(píng)論區(qū)來(lái)聊聊~

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