受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響，綠城中國通過讓利的方式去庫存致使毛利收窄，同時(shí)資產(chǎn)減值計(jì)提大幅壓縮了利潤空間

投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員 習(xí)羽

繼2024年業(yè)績大幅下滑之后，綠城中國（03900.HK）預(yù)計(jì)2025年股東應(yīng)占利潤或呈現(xiàn)斷崖式下跌。

公司近日發(fā)布的盈利警告公告顯示，預(yù)計(jì)2025年公司股東應(yīng)占利潤同比下降約95%，至約0.8億元，創(chuàng)公司近十年盈利新低。

綠城中國2025年盈利預(yù)警公告

資料來源：公司公告

自2021年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯調(diào)整，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，城鎮(zhèn)化發(fā)展已從快速增長期轉(zhuǎn)入穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展模式從大規(guī)模增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主，行業(yè)正式進(jìn)入深度調(diào)整周期。

回顧綠城中國近年來的業(yè)績走勢可見，其盈利也呈現(xiàn)出明顯下行態(tài)勢。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司歸母凈利潤于2021年達(dá)到近五年高點(diǎn)32.55億元，此后的2022年就降至25.84億元。2023年利潤略有回升后2024年又大幅下滑至15.96億元，同比降幅達(dá)48.4%。時(shí)至2025年，公司面臨的盈利壓力又持續(xù)增大。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

根據(jù)綠城中國盈利預(yù)警公告，公司主動(dòng)推進(jìn)存量庫存去化、計(jì)提資產(chǎn)減值損失，再加上聯(lián)營合營企業(yè)業(yè)績拖累，形成三重壓力疊加的局面，成為導(dǎo)致2025年利潤大幅下降的核心原因。

其中，加速去庫存并采取讓利策略，直接壓低毛利空間，是利潤下滑的核心誘因之一。

據(jù)綠城中國2024年業(yè)績發(fā)布會(huì)披露，2024年公司成功完成重難點(diǎn)庫存去化422億元，指標(biāo)完成率達(dá)113%，超額完成年度目標(biāo)48億元。2025年，公司仍將去庫存作為核心任務(wù)。截至2024年年末，公司自投板塊存量項(xiàng)目的未售貨值約為2800億元，2025年可售貨值約2002億元，全年預(yù)計(jì)達(dá)成1250億元的去化目標(biāo)。

在房地產(chǎn)行業(yè)庫存持續(xù)高企、銷售形勢低迷的背景下，為加快去庫存進(jìn)程、搶占市場份額，公司不得不采取適度讓利的銷售策略。價(jià)格折讓導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入毛利率收窄，進(jìn)而使得2025年度毛利及股東應(yīng)占利潤均受到顯著影響。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，公司毛利約為71.59億元，同比下降21.36%，而這也直接壓縮了利潤空間。

除了去庫存和價(jià)格折讓之外，資產(chǎn)減值的計(jì)提同樣對(duì)公司盈利造成了顯著沖擊。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城中國已計(jì)提49.17億元的資產(chǎn)減值撥備及公允價(jià)值變動(dòng)，這主要是由于2021年布局的項(xiàng)目出現(xiàn)了存貨減值和往來款減值。而公司管理層亦在業(yè)績溝通會(huì)上表示，這些存貨主要集中在2021年獲取的項(xiàng)目，在去化過程中，部分業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格出現(xiàn)了折損，公司基于謹(jǐn)慎原則計(jì)提了相應(yīng)的減值。

步入2025年，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整持續(xù)深化，部分存量項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)一步重估，綠城中國繼續(xù)根據(jù)市場實(shí)際情況計(jì)提一定金額的資產(chǎn)減值損失。資料顯示，截至2025年上半年，公司已計(jì)提資產(chǎn)減值損失19.33億元，其中子公司存貨減值17.17億元、往來款減值2.16億元。

在毛利收縮、資產(chǎn)減值計(jì)提的雙重壓力之外，綠城中國合營和聯(lián)營企業(yè)的業(yè)績波動(dòng)，也成為拖累公司利潤的重要因素。受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，旗下合營、聯(lián)營項(xiàng)目銷售同樣承壓。

根據(jù)公告披露，截至2025年年末，綠城集團(tuán)全年累計(jì)取得總合同銷售面積約1208萬平方米，同比下降約14.3%；總合同銷售金額約2519億元，同比下降約9%。

盡管綠城中國在盈利預(yù)警公告中指出，公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，短期債務(wù)占比低于20%，現(xiàn)金與短期債務(wù)的比率在2.5倍以上，整體經(jīng)營平穩(wěn)且高效。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整周期，多重因素共同壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間。即便企業(yè)財(cái)務(wù)基本面較為穩(wěn)健，也難以抵御市場下行以及歷史項(xiàng)目所帶來的利潤壓力，這也是當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房企普遍面臨的“風(fēng)控堅(jiān)實(shí)、盈利承壓”的行業(yè)共性難題。