來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：中時(shí)財(cái)經(jīng)）

作者：李 捷

編輯：周雪松

制圖：?jiǎn)毯?/p>

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)及70城房?jī)r(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2月一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比止跌持平，結(jié)束連續(xù)9個(gè)月下跌態(tài)勢(shì)；北京、上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%和0.2%，成為70城中僅有的兩個(gè)上漲城市。但與此同時(shí)，仍有65個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，全國(guó)商品房待售面積同比增速收窄至0.1%，創(chuàng)近五年以來(lái)最低水平。

這一組看似矛盾的數(shù)據(jù)，折射出當(dāng)前樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)分化劇烈的復(fù)蘇。1-2月積累的需求為何在3月集中釋放？這一趨勢(shì)能否支撐樓市“小陽(yáng)春”延續(xù)？

業(yè)內(nèi)人士分析指出，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品力和資金安全成為決勝關(guān)鍵；對(duì)市場(chǎng)整體而言，真正的考驗(yàn)不在于3月的成交量有多高，而在于分化中能否實(shí)現(xiàn)從“企穩(wěn)”到“復(fù)蘇”的平穩(wěn)過(guò)渡。

01 一線樓市成交放量

2月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手住宅下降0.4%，降幅雖較此前收窄，但“跌”依然是主流。這與3月以來(lái)上海、北京等核心城市二手房成交放量的體感形成鮮明反差。

以上海為例，3月上半月二手房累計(jì)成交近1.4萬(wàn)套，其中3月14日單日成交1472套，逼近去年3月15日的峰值水平；單周網(wǎng)簽量達(dá)7233套，創(chuàng)2021年以來(lái)新高。北京首周二手房成交2980套，環(huán)比增長(zhǎng)21.1%；深圳春節(jié)后二手房簽約量環(huán)比大漲132%。

成交節(jié)奏的滯后效應(yīng)，成為一線城市在近期購(gòu)房需求井噴的重要原因。2026年春節(jié)較晚，市場(chǎng)復(fù)蘇啟動(dòng)集中在2月中下旬至3月，而網(wǎng)簽備案的延遲使得大量成交將體現(xiàn)在3月數(shù)據(jù)中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前京滬成交的二手房主要集中在前期超跌房源和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，剛需入場(chǎng)是行情的首要驅(qū)動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，上?？們r(jià)250萬(wàn)元以內(nèi)的“老破小”成為成交主力，300萬(wàn)元以內(nèi)房源成交占比從常規(guī)的68%提升至72%，套均成交面積壓縮至78.5平方米。

政策的精準(zhǔn)發(fā)力成為本輪樓市企穩(wěn)回升的重要助力。3月16日，央行上?？偛颗c上海金融監(jiān)管局聯(lián)合將商業(yè)用房貸款最低首付比例從50%下調(diào)至30%，這是上海近年來(lái)對(duì)商辦物業(yè)最積極的信貸調(diào)整。但真正撬動(dòng)住宅市場(chǎng)的，是“滬七條”等組合拳對(duì)購(gòu)房資格的松綁和信貸成本的降低。其中，公積金貸款額度的大幅放寬（家庭最高突破200萬(wàn)元）直接降低了首付門檻，將觀望已久的首套群體推入市場(chǎng)。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)·中時(shí)財(cái)經(jīng)分析指出，北京市當(dāng)前新房、二手成交均出現(xiàn)了量升價(jià)略漲的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象符合旺季市場(chǎng)特征與規(guī)律，也是前期政策與客戶預(yù)期改善的結(jié)果?！叭ツ?224政策對(duì)首套置業(yè)的成長(zhǎng)型家庭相對(duì)更為利好，此類客戶的置業(yè)偏好，使得相關(guān)地區(qū)交易規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。在相關(guān)地區(qū)市場(chǎng)交易熱度較高情況下，業(yè)主的心理預(yù)期相對(duì)也有所提升，導(dǎo)致成交價(jià)格同比提高。”高原分析稱，本輪房?jī)r(jià)上漲是市場(chǎng)需求回升、供應(yīng)階段性減少，疊加房企銷售策略調(diào)整共同作用的結(jié)果。

02 庫(kù)存拐點(diǎn)隱現(xiàn)，供求關(guān)系迎實(shí)質(zhì)性改善

與市場(chǎng)集中爆發(fā)的熱度同步到來(lái)的，還有庫(kù)存的“拐點(diǎn)”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年2月末，全國(guó)商品房待售面積同比增速降至0.1%。這是自2021年7月以來(lái)最小的增速，意味著持續(xù)近五年的庫(kù)存積壓壓力正在緩解。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)·中時(shí)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，這一指標(biāo)具有重要信號(hào)意義，標(biāo)志著庫(kù)存基本見頂，市面上可售房源相對(duì)減少，供求壓力明顯釋放。

與此相呼應(yīng)的是，土地供應(yīng)端也在經(jīng)歷深度變革。根據(jù)自然資源部38號(hào)文明確新增建設(shè)用地優(yōu)先保障民生事業(yè)，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)推行“增存掛鉤”機(jī)制，倒逼房企盤活存量。

“我們?cè)诮鼉?、三年都不?huì)有拿地的動(dòng)作?！蹦橙珖?guó)性房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)·中時(shí)財(cái)經(jīng)表示，資金鏈壓力是一方面，去庫(kù)存和保交房則是集團(tuán)制定的“硬指標(biāo)”。

2026年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降11.1%，但跌幅較2025年全年已呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)；新開工面積同比下降23.1%，竣工面積同比下降27.9%，兩項(xiàng)指標(biāo)雖仍在調(diào)整。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這主要受淡季因素和前期土地購(gòu)置減少影響。各地供地策略普遍轉(zhuǎn)向控制總量、提升質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提高，也為后續(xù)開發(fā)投資指標(biāo)的企穩(wěn)修復(fù)提供了基礎(chǔ)支撐。

中信證券研報(bào)指出，這是2021年市場(chǎng)從高點(diǎn)下行以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給收縮的第六個(gè)年頭。從被動(dòng)到主動(dòng)，從泡沫到擠出的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整預(yù)計(jì)接近尾聲。

庫(kù)存拐點(diǎn)的出現(xiàn)并非孤立現(xiàn)象。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自2021年9月以來(lái)持續(xù)下跌，當(dāng)前同樣呈現(xiàn)跌幅連續(xù)收窄的積極信號(hào)。業(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為，這兩類指標(biāo)的節(jié)奏基本一致，說(shuō)明市場(chǎng)經(jīng)歷了充分調(diào)整后，正逐步進(jìn)入企穩(wěn)通道。

03 這波上漲行情能持續(xù)多久？

“房?jī)r(jià)上漲的多起來(lái)了，最大的表現(xiàn)就是京滬的領(lǐng)漲釋放了積極信號(hào)?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著供給端調(diào)整趨于充分、庫(kù)存壓力緩解，若潛在購(gòu)房需求能夠持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求再平衡進(jìn)程將有望加速，進(jìn)而帶動(dòng)交易量穩(wěn)步回升和價(jià)格企穩(wěn)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月重點(diǎn)城市二手房帶看量持續(xù)反彈，22個(gè)城市成交面積同比激增174%，一線城市同比增幅達(dá)254%。這說(shuō)明真實(shí)需求并未消失，只是在等待合適的價(jià)格窗口。

盡管3月成交熱度回升，但市場(chǎng)的分化特征也更加明顯。2月70城中新建商品住宅環(huán)比上漲城市僅10個(gè)，二手房上漲城市僅2個(gè)，絕大多數(shù)城市仍在下跌通道中掙扎。這意味著，核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先企穩(wěn)回升，而缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的三、四線城市，依然面臨去化壓力和價(jià)格陰跌。

“政策紅利仍在釋放，剛需入場(chǎng)帶動(dòng)置換鏈條打通后，改善型需求正逐步跟進(jìn)。短期來(lái)看，維持3—6個(gè)月的活躍度很有希望。”某業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)·中時(shí)財(cái)經(jīng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資同比仍下降11.1%，到位資金同比降幅擴(kuò)大至16.5%，表明房企資金壓力尚未根本緩解。

中銀證券研報(bào)指出，流動(dòng)性安全、重倉(cāng)核心城市、產(chǎn)品力強(qiáng)的房企正迎來(lái)估值修復(fù)窗口。但需要警惕的是，當(dāng)前成交的核心是積壓需求的集中釋放，而非新增需求的爆發(fā)。當(dāng)這部分需求釋放完畢，若無(wú)后續(xù)政策接力，市場(chǎng)可能從二季度末回歸常態(tài)化運(yùn)行。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議，對(duì)于房企而言，應(yīng)抓住當(dāng)前窗口期，結(jié)合“好房子”建設(shè)要求，優(yōu)化產(chǎn)品供給；對(duì)于購(gòu)房者而言，市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)、政策環(huán)境友好，購(gòu)房窗口期正在形成。