來源：證券日報

　　以上圖片均為北京市某售樓處 李 冰 熊 悅/攝

　　本報記者 李 冰 熊 悅

　　春潮涌動，暖意漸傳。

　　一線樓市

　　“暖流”涌動，市場企穩(wěn)態(tài)勢愈發(fā)清晰。緊扣“十五五”規(guī)劃中“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的戰(zhàn)略方向，錨定2026年政府工作報告“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的部署，政策引導(dǎo)與金融實踐同向發(fā)力，持續(xù)激活一線市場，推動房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

　　2026年2月25日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等五部門發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》）。截至3月25日，該項新政已落地實施滿1個月。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房成交2.24萬套，成交量較2025年同期增長11%。不只上海，目前北京、上海、深圳三地已同步下調(diào)個人住房貸款利率與首付比例，三地因城施策優(yōu)化舉措全面落地，相關(guān)政策已進入平穩(wěn)觀察期。

　　《證券日報》記者專程赴京滬深三地開展實地調(diào)研，面對面對話金融機構(gòu)從業(yè)者、房產(chǎn)經(jīng)紀人員、購房居民、售房業(yè)主等多方市場主體，全方位摸排一線市場真實情況。綜合調(diào)研情況來看，三地核心區(qū)域樓市已呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，貸款購房的剛需及改善型需求成為當(dāng)前市場交易的核心主力。

　　政策、金融雙發(fā)力

　　切實降低置業(yè)成本

　　在宏觀政策框架下，京滬深三地均推出了因地制宜的樓市松綁政策，從放寬限購、優(yōu)化商貸政策到加大住房公積金支持等，精準支持居民合理住房需求，形成政策合力。

　　前述《通知》顯示，對住房限購、公積金貸款、個人住房房產(chǎn)稅等七方面政策進行優(yōu)化調(diào)整。在此基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房信貸政策進一步優(yōu)化。自3月16日起，上海市商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　上海鏈家研究院負責(zé)人李根在接受《證券日報》記者采訪時表示：“當(dāng)前上海鏈家日均帶看量較樓市新政前增長30%，日均新增客戶量較新政前增長51%，客戶入市信心較新政前明顯提升，帶看及成交均十分活躍。”

　　北京則在2025年先后發(fā)布兩份進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知文件。2025年8月8日，政策放寬五環(huán)外限購，即在五環(huán)外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)；2025年12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等部門再次發(fā)布樓市新政，調(diào)整非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)、五環(huán)外商品住房的繳納社會保險或個人所得稅年限，并在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。

　　記者從多家國有大行了解到，目前北京商業(yè)房貸以5年期以上LPR（3.50%）為定價基準，多家銀行實際執(zhí)行利率普遍為3.05%。記者測算發(fā)現(xiàn)，以購買五環(huán)內(nèi)二套住房為例，貸款100萬、等額本金分30年還清，對比2025年12月24日前執(zhí)行的3.45%利率，新政后月供可減少百元以上，累計還款總額能節(jié)省數(shù)萬元。

　　深圳市自2025年9月6日起施行優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策措施，包括優(yōu)化調(diào)整個人住房信貸政策等。其中，商貸利率不再區(qū)分首套住房和二套住房。

　　“去年以來，一線城市密集出臺降低首付比例、下調(diào)貸款利率、優(yōu)化限購限貸等調(diào)控措施，有效降低了居民購房門檻，形成了強有力的金融支持組合拳，帶動了市場情緒邊際修復(fù)。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對《證券日報》記者表示，究其原因，一方面是新政顯效，有效帶動了潛在購房需求釋放；另一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)板塊價格已逐步接近合理水平。當(dāng)前市場呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目交易活躍度較高，而遠郊區(qū)域庫存壓力仍存。

　　一系列政策組合拳疊加金融賦能，一線城市樓市交易活躍度持續(xù)提升。3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，70城商品住宅銷售價格環(huán)比降幅持續(xù)收窄。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%；一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點，其中北京和上海分別上漲0.3%和0.2%。

　　“從客觀數(shù)據(jù)看，一線城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)了積極表現(xiàn)，尤其是房價的調(diào)整和政策效應(yīng)的釋放，已經(jīng)發(fā)揮了非常好的綜合效應(yīng)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴《證券日報》記者，就上海樓市而言，此輪市場成交放量并非單一因素驅(qū)動，而是多重利好因素作用疊加的結(jié)果：一是政策紅利持續(xù)釋放，金融賦能精準滴灌，為市場注入強勁動力；二是價格調(diào)整到位，信心逐步修復(fù)；三是潛在需求客觀存在。

　　中介“忙起來”

　　見證一線樓市暖意

　　“向陽花木易為春”，一線房產(chǎn)買賣經(jīng)紀人最能敏銳感知樓市的暖意。在新政的賦能下，京滬深樓市交易活躍度顯著提升。

　　“早上七點吃了三個雞蛋，一直忙到晚上八點多。”北京新房銷售員李凱（化名）的親身經(jīng)歷，生動展現(xiàn)了新政落地后的市場熱度。他坦言，僅周六一天就完成7單簽約，連午飯都要提前預(yù)定。李凱的情況并非個例，而是京滬深三地房產(chǎn)經(jīng)紀人中的普遍現(xiàn)象。

　　夜幕降臨，北京市西城區(qū)某房產(chǎn)中介門店依舊燈火通明，三間簽約室座無虛席。墻上掛滿業(yè)主與購房者送來的錦旗，打印區(qū)不斷輸出著房屋交易合同，處處透著忙碌的氣息。北京二手房經(jīng)紀人張麗（化名）在接受采訪時，咨詢與帶看電話接連不斷。她告訴記者，近期客戶約看、業(yè)主掛牌、政策咨詢需求明顯增多，門店內(nèi)部成交喜報頻頻刷屏。僅3月14日當(dāng)日，區(qū)域成交量便超170單，其中4個大區(qū)成交5單以上，9個大區(qū)成交4單。

　　千里之外的上海，房產(chǎn)中介同樣忙碌。經(jīng)紀人陳俊（化名）即便到了晚上九點，仍在回復(fù)客戶的看房咨詢。他表示，年初以來市場節(jié)奏明顯加快，咨詢、帶看量持續(xù)上升?！锻ㄖ仿涞氐漠?dāng)天，業(yè)內(nèi)同行便迅速梳理解讀并轉(zhuǎn)發(fā)推廣，客戶咨詢量進一步攀升，中環(huán)內(nèi)高性價比房源成交尤為活躍。

　　某房產(chǎn)交易平臺經(jīng)紀人向《證券日報》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，僅3月14日當(dāng)天，該平臺上海二手房成交量便突破1400套。

　　這份忙碌的背后，是中介行業(yè)的主動求變。記者走訪發(fā)現(xiàn)，多家房產(chǎn)中介門店已加強政策培訓(xùn)，確保經(jīng)紀人精準掌握最新政策，熟練掌握首付比例、房貸利率調(diào)整等核心內(nèi)容。房產(chǎn)經(jīng)紀人的忙碌身影，成為當(dāng)前樓市回暖最直觀的生動注腳。

　　交易兩端各有考量

　　助力產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)健發(fā)展

　　樓市新政的核心紅利，不僅惠及買房人，更深度惠及整個樓市生態(tài)，為行業(yè)良性循環(huán)注入了強勁動力。政策端精準施策、因城發(fā)力筑牢穩(wěn)定基礎(chǔ)，金融端精準滴灌、主動作為形成合力，推動行業(yè)穩(wěn)步向高質(zhì)量發(fā)展邁進，實現(xiàn)樓市生態(tài)的正向閉環(huán)。

　　剛需購房者的感受是，“夠得著”的房子變多了。在北京工作的李輝從2025年初開始看房，因預(yù)算有限一直猶豫不決。原本只能負擔(dān)得起一居室，新政出臺后，現(xiàn)在能買得起小兩居，近期準備出手。

　　住在上海市閔行區(qū)的上班族劉宏也坦言，身邊非滬籍的同事朋友近期討論房子的話題增多，“現(xiàn)在政策利好，有朋友也在慢慢觀望，看看合適的房源”。

　　改善型群體借助政策東風(fēng)，優(yōu)化居住條件。置換需求的釋放，不僅盤活了存量房源，更提升了市場的流通性，助力樓市生態(tài)形成“賣舊買新”的良性循環(huán)。深圳的王宗旭計劃購入一套二手房，他表示：“目前還在觀望，主要是出于改善需求，想置換核心區(qū)域的房子，對我來說這算是一筆穩(wěn)健的資產(chǎn)配置?！?/p>

　　與買房人積極入市相對應(yīng)，賣房人的心態(tài)也在新政影響下發(fā)生微妙變化。有置換需求的賣房人成為新政的積極響應(yīng)者，他們趁著市場熱度，主動掛牌、適度讓利，希望盡快售出房源以完成置換；也有部分賣房人掛牌只為變現(xiàn)離場，豐富了市場供給層次。

　　《證券日報》記者曾陪同購房者張俊洽談一套意向二手房。該房源掛牌價528萬元，談判前中介曾透露，按業(yè)主此前心理價位，成交價有望降至500萬元以下。然而談判過程中，業(yè)主態(tài)度卻發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，顯現(xiàn)出“惜售”心態(tài)，明確表示價格低于500萬元不予出售，此次洽談不足一小時，未能達成交易。不過，此類個別業(yè)主的惜售情緒，反而從一個側(cè)面折射出當(dāng)前市場信心正逐步修復(fù)。

　　張麗向記者表示，自己負責(zé)片區(qū)的成交量確有回升，但房價并未出現(xiàn)普漲行情，僅部分核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源價格呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢。

　　整體來看，新政落地后，京滬深樓市活躍度持續(xù)提升。無論是置換、變現(xiàn)還是觀望，市場主體都在根據(jù)自身需求尋找最優(yōu)解。這種多元化的市場行為共同構(gòu)成了健康有序的樓市生態(tài)，而活躍度的提升與交易的理性回歸，進一步鞏固了樓市企穩(wěn)的態(tài)勢。

　　在曹晶晶看來，本輪政策優(yōu)化呈現(xiàn)“因城施策、精準滴灌”的特征，通過購房資格梯度松綁與融資成本下調(diào)協(xié)同發(fā)力，切實降低了居民置業(yè)門檻。

　　更為重要的是，作為拉動整個樓市企穩(wěn)回升的重要支點，一線樓市企穩(wěn)修復(fù)將為市場持續(xù)釋放積極信號，有助于推動整個房地產(chǎn)市場鞏固基礎(chǔ)。

　　“當(dāng)前一線樓市企穩(wěn)已對產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來積極影響。以上海二手房為例，核心區(qū)域二手房交易持續(xù)活躍，直接帶動家裝、家居、家電等后續(xù)消費業(yè)務(wù)的快速增長。”嚴躍進表示，當(dāng)房地產(chǎn)市場向好、企業(yè)資金狀況改善，疊加人們對高品質(zhì)居住需求的提升，也會為AI、機器人等新興領(lǐng)域帶來更多的市場需求。

　　蘇商銀行研究院高級研究員杜娟表示：“房地產(chǎn)業(yè)鏈條長，上至建筑建材，下至裝修家電，覆蓋多個門類。樓市的企穩(wěn)不僅是市場交易的回暖，更是整個產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)蘇與消費的拉動，這種多維度的正向反饋，不斷完善樓市生態(tài)，形成‘市場企穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇、消費升級、生態(tài)優(yōu)化’的良性循環(huán)?！?/p>

　　對于購房者，杜娟建議，首要的是滿足居住需求；其次是考慮購買力，關(guān)鍵是要量力而行、增強權(quán)益保護意識；第三是關(guān)注附加支出，需綜合統(tǒng)籌資金；第四是及時關(guān)注新政，爭取相關(guān)支持。

　　政策與金融雙向發(fā)力，不僅有效降低了居民購房門檻，更在緩解房企流動性壓力、拉動房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇等方面發(fā)揮了重要作用，為房地產(chǎn)生態(tài)實現(xiàn)良性循環(huán)、高質(zhì)量發(fā)展注入持久動力。