站在2026年，回望過(guò)去的四五年時(shí)間，房地產(chǎn)基本上就是心里打盹，買(mǎi)了怕跌，不買(mǎi)怕漲，觀望久了，整體的焦慮是越來(lái)越嚴(yán)重的！

絕大部分老百姓買(mǎi)房，基本上就是害怕房?jī)r(jià)下跌，這個(gè)才是最真實(shí)的，因?yàn)樵谶^(guò)去的這幾天時(shí)間，真的太多人買(mǎi)了房，虧的那叫一個(gè)慘??！我一個(gè)朋友在2025年春節(jié)的時(shí)候買(mǎi)房子，到現(xiàn)在剛好過(guò)去一年時(shí)間，他的房子整體跌價(jià)達(dá)到了15%的水平，也就是說(shuō)首付款已經(jīng)跌沒(méi)了！

所以現(xiàn)在老百姓對(duì)于買(mǎi)房是極其的謹(jǐn)慎，并不是說(shuō)隨便都敢出手買(mǎi)的！

1、5年房地產(chǎn)的情況會(huì)怎么樣？

在過(guò)去的十年時(shí)間中，樓市的邏輯基本上就是漲了，大家就趕緊的買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，跌了，那大家都處于觀望的狀態(tài)，不過(guò)進(jìn)入到2026年，這個(gè)似乎有點(diǎn)失效了，大家對(duì)于房地產(chǎn)也沒(méi)有過(guò)去那種沖動(dòng)感覺(jué)了。

換句話來(lái)說(shuō)，就是當(dāng)初想買(mǎi)房的那批人是經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)完整的上漲和下跌的，看待整個(gè)事情相對(duì)邏輯是發(fā)生了變化。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)的，稀缺性比較突出！在土地稀缺加劇的情況下，核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)將會(huì)持續(xù)性的收縮的，2026年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降達(dá)到了11.1%土地成交也是明顯的縮短的，但是主要都是集中優(yōu)質(zhì)地塊的；

人口也加速的聚集當(dāng)中，目前人口都是凈，一切的可能都是往大城市進(jìn)行集中的，大城市又是往核心區(qū)域內(nèi)集中的，所以最根本的原因就是因?yàn)榇嬖诘呐涮淄晟?，不管是交通、醫(yī)療以及教育，都能達(dá)到老百姓所追求的最高居住水平。

產(chǎn)品的價(jià)值回歸到居住的屬性，現(xiàn)房銷(xiāo)售是全方面的推廣的，購(gòu)房者可以很好的觀察戶型品質(zhì)，通風(fēng)采光。能夠滿足這幾個(gè)條件的，也只有目前國(guó)內(nèi)的一線城市以及新一線城市的核心區(qū)域，并且整體的價(jià)格也并不會(huì)像過(guò)去那般漲得這么兇狠。

房?jī)r(jià)以2%~3%的水平增長(zhǎng)，對(duì)來(lái)說(shuō)是比較穩(wěn)得住的，畢竟國(guó)家還有政策來(lái)穩(wěn)住整個(gè)房?jī)r(jià)，不要大漲，也不要大跌。

2、 遠(yuǎn)郊沒(méi)有配送的老房子，價(jià)格還在持續(xù)下滑。

對(duì)于遠(yuǎn)郊的房子基本上都是沒(méi)有任何的支撐力，最簡(jiǎn)單的一點(diǎn)，每天通行時(shí)間，一個(gè)多小時(shí)，甚至兩個(gè)小時(shí)的，這又何嘗頂?shù)米∧兀?/p>

像一線城市的遠(yuǎn)郊房子，價(jià)格在短期內(nèi)還是回調(diào)的，可能回調(diào)一年到兩年時(shí)間，然后逐步穩(wěn)定！

對(duì)于一些小城市的郊區(qū)房子就更不用說(shuō)了，價(jià)格會(huì)一直掉，掉到一個(gè)很低很低的地步?；旧峡梢赃@樣理解，供給過(guò)剩，人口在持續(xù)的流出，所以在2026年三四線城市主要都是以消化庫(kù)存存量為主。

一句話來(lái)說(shuō)，很多三四線城市去庫(kù)存周期要達(dá)到三年到4年的時(shí)間，所以未來(lái)幾年整體的價(jià)格都沒(méi)有任何的起色。。

對(duì)于人口持續(xù)嚴(yán)重流出的城市，在未來(lái)幾年時(shí)間中，可能價(jià)格會(huì)回調(diào)10%~20%都屬于常態(tài)！

3、邊緣地帶的會(huì)橫盤(pán)很長(zhǎng)一段時(shí)間

像我就很明顯的一個(gè)地方，旁邊深圳和東莞的惠州。深圳是一線城市，東莞是新一線城市，而惠州表面說(shuō)是二線城市，實(shí)際上就是三線城市，當(dāng)然比很多內(nèi)陸城市要好的，但它能夠表現(xiàn)出來(lái)的就是在未來(lái)的兩年左右，還是回調(diào)！

深圳的房?jī)r(jià)全方面的穩(wěn)住，甚至出現(xiàn)上漲了，以及東莞的房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，惠州這邊的房?jī)r(jià)大概率才會(huì)逐步的穩(wěn)得住，主要穩(wěn)得住的都是臨深片區(qū)、臨港片區(qū)，以及中中心城區(qū)，其他的價(jià)格都是一塌糊涂，特別是文旅房。

這三類(lèi)房子都能夠很好的凸顯出來(lái)了，這些問(wèn)題點(diǎn)的存在！

至于要不要買(mǎi)房，這個(gè)說(shuō)法也完全是根據(jù)自身的需求來(lái)決定的，

我的判斷就是在核心城市，比如一線城市的核心區(qū)域，新一線城市的核心區(qū)域，在未來(lái)的一到兩個(gè)月確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的下手時(shí)間，因?yàn)楝F(xiàn)在整體的市場(chǎng)數(shù)據(jù)是一直往上走的，再看看5月份之后能不能夠穩(wěn)得住，穩(wěn)得住，那趕緊的下手買(mǎi)了。

對(duì)于想要投資的，如果手中有閑錢(qián)的情況下，確實(shí)是可以買(mǎi)入投資，因?yàn)楝F(xiàn)在租售比也提升了，以及整個(gè)。價(jià)格在核心區(qū)域確實(shí)是往上走的狀態(tài)，參考香港，房?jī)r(jià)是經(jīng)歷了幾輪價(jià)格上漲和幾輪價(jià)格下跌的。

對(duì)于置換人群，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)也是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，所以大城市的小戶型是非常的熱銷(xiāo)的，基本上房子是不怕賣(mài)不出去。再者還沒(méi)有傳遞到置換的人群手上可以把房子賣(mài)掉了，再看看，選擇不錯(cuò)的下手時(shí)機(jī)。