淘哥聽(tīng)到一個(gè)傳聞，深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司（下稱“自貿(mào)投資”）正在和一些知名高校、龍頭科技企業(yè)接洽，擬在前海媽灣打造一個(gè)對(duì)標(biāo)硅谷的世界級(jí)科創(chuàng)中心。

為驗(yàn)證真實(shí)性，淘哥特意探訪媽灣，并與自貿(mào)投資相關(guān)人員進(jìn)行了深度交流，結(jié)果有很多意外收獲，挖出不少猛料：媽灣不僅要打造世界級(jí)科創(chuàng)中心，還要引入世界級(jí)文化IP，公園、商業(yè)、星級(jí)酒店都要落地，興海高架入地已有方案，堆場(chǎng)搬遷也提上日程……

一句話總結(jié)這些猛料——2026年是媽灣煥新元年，短期看，媽灣價(jià)值將會(huì)指數(shù)級(jí)爆發(fā)，中長(zhǎng)期看，媽灣是深圳最有希望超越深圳灣的新龍頭中心。

01.

從灘涂到濱海新城

萬(wàn)物生長(zhǎng)的媽灣

媽灣是前海的核心組成部分之一，位于前海最靠近珠江口的位置，背靠大小南山、對(duì)望大鏟灣騰訊科技城。

媽灣位置示意圖

實(shí)地探訪媽灣后，淘哥的直觀感受是：日新月異。

先看一組媽灣全景對(duì)比圖，上圖是多年前的舊貌，能看到早期的道路骨架和填海痕跡，還是一片荒蕪的灘涂；下圖是現(xiàn)在的媽灣，現(xiàn)代化的商務(wù)建筑群與城市綠帶交織，已經(jīng)開(kāi)始有濱海都市城市的雛形，一派欣欣向榮。

媽灣實(shí)拍圖 城貌變化巨大

從全景俯瞰到肌理細(xì)品，一步步深入媽灣，淘哥發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、市政設(shè)施、公建配套、高品質(zhì)人居社區(qū)，就像雨后春筍般，在這塊珍貴的留白之地快速生長(zhǎng)。

從產(chǎn)業(yè)看，媽灣已引入中外運(yùn)、馬士基、嘉里、中免等名企， 集辦公、酒店、商業(yè)、文化于一體的雙塔地標(biāo)自貿(mào)時(shí)代中心即將投入使用。

從市政設(shè)施、公建配套看，地鐵5號(hào)線、 媽灣跨海隧道已開(kāi)通，打通了媽灣與南山中心、寶中、龍華、龍崗等區(qū)域的交通脈絡(luò)。

國(guó)家級(jí)前海博物館已基本完工、預(yù)計(jì)今年10月將正式開(kāi)放，媽灣城市展廳已運(yùn)營(yíng)、國(guó)際化街區(qū)自貿(mào)大街已建成、印里首期商業(yè)已開(kāi)業(yè)、中歐國(guó)際+薈同+媽灣學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源也已兌現(xiàn)。

實(shí)拍圖

從人居配套看， 鐵路公園-媽灣站已形成高端人居氛圍，匯聚了前海頤灣府、瑧灣悅、棲灣里、招商領(lǐng)璽等已交付的10萬(wàn)+豪宅，同時(shí)，新規(guī)高端人居自貿(mào)紫荊嶼也正在建設(shè)中。

媽灣配套示意圖

淘哥深刻感覺(jué)到，媽灣的日新月異不僅體現(xiàn)在面貌，還體現(xiàn)在城市運(yùn)營(yíng)體系。

比如媽灣城市展廳設(shè)立的媽灣服務(wù)中心，不僅可以實(shí)現(xiàn)一站式政務(wù)+企業(yè)服務(wù)，而且還在下沉廣場(chǎng)區(qū)域打造了書(shū)咖。

這種政務(wù)+文化+休閑的融合，表面看是市政從辦事空間到生活場(chǎng)景的轉(zhuǎn)變，本質(zhì)是媽灣城市運(yùn)營(yíng)思路的大升級(jí)，從中可以窺見(jiàn)——媽灣不是單純的開(kāi)發(fā)新區(qū)，而是一座真正以人為本、有溫度、可停留、可生活的理想城市。

媽灣生活日常

02.

打造世界級(jí)科創(chuàng)中心+文化IP

公園、商業(yè)、星級(jí)酒店都要落地

興海高架入地已有方案

走訪完媽灣，淘哥還去到 自貿(mào)投資， 通過(guò)多方采訪，了解到關(guān)于媽灣今年會(huì)發(fā)生的四大變化，也就是開(kāi)篇提到的猛料。

1、媽灣將打造對(duì)標(biāo)硅谷的世界級(jí)科創(chuàng)中心。

淘哥了解到，此事由 前海管理局牽頭，相關(guān)事宜正在推進(jìn)。

自貿(mào)投資 已經(jīng)與多所海外QS前50的高校、國(guó)內(nèi)985高校進(jìn)行了初步溝通，并 與國(guó)內(nèi)半導(dǎo)體領(lǐng)域龍頭企業(yè)進(jìn)行了多輪接洽， 擬打造頂尖高�！翱萍紤�(yīng)用轉(zhuǎn)化”集聚區(qū)（中山大學(xué)已經(jīng)辦理入駐登記 ）、 引入龍頭科技企業(yè)的分公司及研發(fā)中心。

此外，自貿(mào)投資已經(jīng)在自貿(mào)時(shí)代中心打造了前海人工智能OPC先導(dǎo)區(qū)，專門(mén)吸引國(guó)內(nèi)外頂尖的科創(chuàng)轉(zhuǎn)化人才，目前已有部分頂尖人才團(tuán)隊(duì)意向入駐，包括擁有META、英偉達(dá)等企業(yè)背景的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。

雖然目前多項(xiàng)事宜還在籌備階段，但是淘哥毫不懷疑媽灣會(huì)誕生世界級(jí)科創(chuàng)中心的確定性，因?yàn)樽再Q(mào)投資發(fā)展媽灣產(chǎn)業(yè)的決心太大了。

你能想象嗎？為了讓 全球前十的BLDC電機(jī)驅(qū)動(dòng)芯片企業(yè) 峰岹科技落地媽灣，帶動(dòng)?jì)尀钞a(chǎn)業(yè)起飛，自貿(mào)投資竟然以成本價(jià)把寫(xiě)字樓賣給這家企業(yè) 用作辦公場(chǎng)地，其對(duì)媽灣的責(zé)任擔(dān)當(dāng)可見(jiàn)一斑。

淘哥相信，龍頭科技企業(yè)+頂尖國(guó)內(nèi)外高校聯(lián)動(dòng)，再加上自貿(mào)投資的不遺余力，勢(shì)必會(huì)讓媽灣成為科創(chuàng)人才集聚、硬核技術(shù)爆發(fā)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑的世界級(jí)科創(chuàng)高地。

2、媽灣將引入世界級(jí)的文化IP。

自貿(mào)時(shí)代中心規(guī)劃的建面約8000㎡國(guó)際文化中心，是一個(gè)集藝術(shù)展示、學(xué)術(shù)交流與文創(chuàng)體驗(yàn)于一體的復(fù)合型文化地標(biāo)，今年計(jì)劃落地世界級(jí)文化IP。

至于具體是哪個(gè)IP，雖然官方表示目前還未確定，但根據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)看到的包裝，淘哥推測(cè)大概率是以飛天、九色鹿、反彈琵琶為經(jīng)典元素的超級(jí)文化符號(hào)“敦煌”。

拍攝于招商前海經(jīng)貿(mào)中心

其實(shí)，敦煌文化IP落地媽灣還有一定的歷史必然性。眾所周知，敦煌文化本質(zhì)是古代絲綢之路文明大融合的產(chǎn)物，而前海正是21世紀(jì)海上絲綢之路的核心樞紐節(jié)點(diǎn)，在媽灣落地敦煌文化IP，是一種對(duì)歷史文明的致敬與回響，意義深遠(yuǎn)。

不過(guò)，這僅僅是淘哥的推測(cè)，最終花落誰(shuí)家還未可知。但可以確定的是，今年確實(shí)會(huì)有一個(gè)世界級(jí)文化IP落地媽灣，無(wú)論最終哪個(gè)IP亮相，都將為深圳的文化版圖，寫(xiě)上濃墨重彩的一筆。

3、媽灣將落地4.5萬(wàn)㎡公園+5.8萬(wàn) ㎡商業(yè)+五星級(jí)酒店。

首先，自貿(mào)時(shí)代中心樓下建面約4.5萬(wàn)㎡的公園，擬打造寵物樂(lè)園、音樂(lè)公園、籃球場(chǎng)、匹克球場(chǎng)等空間，預(yù)計(jì)今年年底就會(huì)建成開(kāi)放，這 將極大拉升媽灣的配套豐富度，是媽灣進(jìn)一步邁向宜居宜業(yè)濱海城區(qū)的重要標(biāo)志。

其次，媽灣 HIGH CITY 規(guī)劃了約 67.5萬(wàn) ㎡的商業(yè)，合作單位是打造了深圳灣文化廣場(chǎng)的Oval規(guī)劃團(tuán)隊(duì)+打造了西九龍文化區(qū)的英國(guó)BOP文化咨詢團(tuán)隊(duì)+打造了 深業(yè)上城、廣州太古匯的郝繼霖團(tuán)隊(duì)。

淘哥上周 參加了一場(chǎng)在媽灣舉辦的發(fā)布會(huì)， 郝繼霖現(xiàn)身沙龍環(huán)節(jié)，講述了最新的商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，他表示：“已經(jīng)不想再做商業(yè)盒子，媽灣HIGH CITY的商業(yè)，將徹底摒棄傳統(tǒng)復(fù)制模式，以社交為核心，融合商業(yè)活力、文化藝術(shù)與人間煙火，打造復(fù)合型、沉浸式的城市空間。 ”

聽(tīng)完郝繼霖的分享 ，淘哥對(duì)媽灣未來(lái)的商業(yè)充滿期待。此前，深業(yè)上城的橫空出世，一舉打破深圳傳統(tǒng)商業(yè)的沉悶格局，帶來(lái)了很多新鮮感，成為一眾潮人、網(wǎng)紅的熱門(mén)打卡地；如今，一個(gè)比深業(yè)上城還前沿的商業(yè)空間落地媽灣，想必會(huì)以更加先鋒的姿態(tài)升級(jí)城市消費(fèi)體驗(yàn)。

關(guān)于這點(diǎn)，很快就會(huì)見(jiàn)分曉，因?yàn)閶尀?HIGH CITY的首發(fā)商業(yè)空間“前海青山集”預(yù)計(jì)2027年上半年就會(huì)開(kāi)業(yè)。

此商業(yè)位于 自貿(mào)時(shí)代中心，建面約5.8萬(wàn) ㎡，以“折疊自然”為理念，計(jì)劃引入藝文影院、復(fù)合書(shū)店、品質(zhì)超市、多元餐飲、萌寵空間、主題運(yùn)動(dòng)空間、品質(zhì)零售，呈現(xiàn)一處“愿意約朋友見(jiàn)面”的“生活方式聚落”。

此外，自貿(mào)時(shí)代中心T1棟的34-55層，將引入萬(wàn)豪旗下豪華品牌之一的威斯汀酒店。

此星級(jí)酒店規(guī)劃 空中酒吧與餐廳、洞穴泳池、900㎡無(wú)柱宴會(huì)廳、可組合式會(huì)議/活動(dòng)空間，可俯瞰灣區(qū)城市景觀與海景，2027年四季度預(yù)計(jì)就能開(kāi)業(yè)。

4、媽灣興海高架要拆除。

媽灣作為深圳核心城區(qū)最后一塊大規(guī)模留白之地，被傾注了很多精力和期待，從2010年開(kāi)始做規(guī)劃研究，至今已經(jīng)細(xì)細(xì)打磨了10余年，僅規(guī)劃方案開(kāi)銷就花費(fèi)近億元。

從此前公開(kāi)的城市規(guī)劃信息可以發(fā)現(xiàn)，媽灣的靈魂是“立體城市”，講究一個(gè)地上地下協(xié)同開(kāi)發(fā)，需達(dá)到可步行漫步至城市每個(gè)角落的舒適感、便捷感、松弛感。

而興海高架橫跨媽灣南北，將媽灣分成東西兩部分，阻礙了媽灣的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一發(fā)展。所以，從媽灣建設(shè)的大局出發(fā)，興海高架不可不拆，它不拆除，億級(jí)的城市規(guī)劃方案就無(wú)法落地實(shí)施。

大致標(biāo)注 僅為示意

但是，作為連接南山各個(gè)港口（深圳灣口岸、蛇口港、赤灣港、媽灣港）和廣州等灣區(qū)城市的重要通道，興海高架若要拆除，必須先有一個(gè)替代方案，承接興海高架的功能。

關(guān)于此事，已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)進(jìn)展。3月13日，前海建設(shè)官網(wǎng)發(fā)布了一份招標(biāo)公告，文件顯示 要新建兩條匝道：一條位于興海大道-月亮灣大道交叉口以南，一條位于廣深沿江高速-月亮灣大道立交節(jié)點(diǎn)。 （信息源自： 興海高架（月亮灣大道南側(cè)）上橋匝道工程等兩個(gè)項(xiàng)目可研、勘察設(shè)計(jì)及項(xiàng)評(píng)估招標(biāo)公告 ）

這兩條匝道的建設(shè)，其實(shí)就是為拆除興海高架做準(zhǔn)備。因?yàn)?這兩條匝道建成后，從廣州等地來(lái)深圳的貨柜車，就不用再走興海高架，而是可以從廣深沿江高速-月亮灣大道-興海大道進(jìn)入深圳港口。

紅色箭頭為新建匝道后，貨柜車走向示意，僅供參考

興海高架拆除后，媽灣段的興海大道擬下沉為地下通道（即臨海大道地下道路二期工程，規(guī)劃階段，2025年9月，工程前期研究論證技術(shù)服務(wù)已中標(biāo)公示），如此一來(lái)，媽灣的城市建面將會(huì)非常統(tǒng)一。

此外，據(jù)悉媽灣的堆場(chǎng)外遷也已經(jīng)提上日程，如果此舉措也落地，媽灣的城市建面將更加值得期待。

深入走訪媽灣一線建設(shè)進(jìn)度后，淘哥判斷，2026年可以稱為媽灣真正的煥新元年，未來(lái)2-3年內(nèi)，媽灣會(huì)迎來(lái)跨越式蝶變，進(jìn)化速度將會(huì)驚艷整個(gè)深圳。

03.

我對(duì)媽灣的3點(diǎn)看法

最后，淘哥想結(jié)合媽灣規(guī)劃，談一談對(duì)媽灣的看法。

1、媽灣被嚴(yán)重低估了，前海三灣中，其實(shí)媽灣的規(guī)劃定位、自然稟賦、發(fā)展前景是最優(yōu)的。

媽灣 面積高達(dá)726.5公頃，位置獨(dú)特， 既有內(nèi)灣又有外海，擁有“山、海、林、城、島、港、灣、河”等多維景觀，而且還是270度海景。

媽灣 容積率僅為1.28-1.48，規(guī)劃5大城市公園、13個(gè)口袋公園，通過(guò)Y字綠廊（規(guī)劃中）串聯(lián)城市肌理，可達(dá)到“山海連城”的效果。

縱觀前海三灣，媽灣是唯一擁有山海合一資源的區(qū)域，也是面積最大、容積率最低的區(qū)域。

創(chuàng)意模擬圖

根據(jù)規(guī)劃，媽灣的核心規(guī)劃理念是“立體城市”，雖然最終的規(guī)劃方案還未敲定，但是可以把媽灣理解為一個(gè) 立體公共空間網(wǎng)絡(luò)更加完善的香港。

未來(lái)走在媽灣，地上、平地、地下、住區(qū)、工作區(qū)、海岸、河岸、公園、商場(chǎng)可以“無(wú)感切換”，這種山海連城的立體城市范本，國(guó)際上還找不到先例。

如果說(shuō)深圳灣是城市2.0版本，那么媽灣的立體城市藍(lán)圖就是4.0版本。

2、十年留白+單一主體運(yùn)營(yíng)，媽灣后發(fā)優(yōu)勢(shì)很足。

媽灣十年留白，雖然晚于桂灣、前灣建設(shè)，但卻因此獲得了更前沿、更高端的城市規(guī)劃，或許未來(lái)是最能展示深圳形象、代表深圳國(guó)際高度的區(qū)域，后發(fā)優(yōu)勢(shì)很大。

而且，媽灣有2.9平方公里的土地由招商局集團(tuán)和前海管理局合資成立的公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，能最大程度保證媽灣各項(xiàng)規(guī)劃事宜的切實(shí)落地。

3、媽灣的物業(yè)價(jià)值應(yīng)該會(huì)看齊深圳灣南端。

媽灣的綜合稟賦非常類似目前的深圳灣南端，即從君匯新天、三湘海尚，一直到半島城邦這一段，這里是深圳灣最為宜居、物業(yè)價(jià)值最高、最活躍的區(qū)域，房?jī)r(jià)去到了20-35萬(wàn)/平。

區(qū)域價(jià)值和物業(yè)價(jià)值直接掛鉤，淘哥認(rèn)為，媽灣的物業(yè)價(jià)值未來(lái)會(huì)看齊深圳灣南端的標(biāo)桿豪宅。

如果再結(jié)合產(chǎn)品，媽灣的物業(yè)價(jià)值甚至?xí)缴钲跒衬隙恕?/strong>

因?yàn)榻ㄖ乱?guī)實(shí)施以來(lái)，新出讓宅地都是低容積、小高層，而媽灣是深圳核心城區(qū)最后的待開(kāi)發(fā)宅地集中地，假如日后都按照建筑新規(guī)出讓，那媽灣將會(huì)涌現(xiàn)很多超級(jí)豪宅，樓市天花板廣闊的難以想象。

基于媽灣的未來(lái)前景以及目前的快速蝶變，作為一個(gè)地產(chǎn)專家，淘哥給一個(gè)置業(yè)建議，今年是 買(mǎi)入媽灣、買(mǎi)入前海的上佳窗口期。

一方面，今年買(mǎi)入，過(guò)幾年可以享受區(qū)域價(jià)值再次升維帶來(lái)的資產(chǎn)紅利；另一方面，今年前海有三大豪宅一同入市，分別是媽灣的紫荊嶼、桂灣的海晏府、寶中的觀潮府。

如果說(shuō)2025年深圳灣四大豪宅讓深圳匯聚了全國(guó)目光，那么2026年，紫荊嶼、觀潮府、海晏府組成的前海黃金三角，將接棒讓深圳再次站上全國(guó)樓市的C位。

最后，淘哥再透露一個(gè)置業(yè)前海的“小秘密” ，如果要買(mǎi)紫荊嶼，建議優(yōu)先選靠近興海高架的建面約108㎡3房，因?yàn)槟壳笆芘d海高架影響，此戶型定價(jià)大概率會(huì)較為便宜，但興海高架拆除 勢(shì)在必行，一旦改造完畢，此戶型的價(jià)值就會(huì)有很大釋放空間。

而且，建面約108 ㎡戶型樣板間的沖擊力很強(qiáng)，有約130 ㎡ 房子的闊綽感， 陽(yáng)臺(tái)凈深有約2.4m，能打造成茶室、書(shū)房等空間，非常實(shí)用。

建面約108㎡戶型示意圖及創(chuàng)意展示空間實(shí)拍圖

結(jié)語(yǔ)：

過(guò)去40年，深圳一路向西，從羅湖到福田、南山，再到前海，媽灣已經(jīng)是深圳從0到1再造一個(gè)龍頭中心最后的機(jī)會(huì)。

媽灣這一輪，不是小修小補(bǔ)，而是 從 “低調(diào)留白” 轉(zhuǎn)向“全面爆發(fā) ” 的元年。

世界級(jí)科創(chuàng)中心+世界級(jí)文化 IP雙雙落地，公園、商業(yè)、酒店等配套大升級(jí)，高架入地、堆場(chǎng)搬遷也在推進(jìn)中。

種種信號(hào)都在宣告：這一次，屬于媽灣的時(shí)代，真的要來(lái)了。