來源：市場資訊

（來源：不良資產(chǎn)行業(yè)研究）

超級(jí)AMC盤活爛尾地王，認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約破百億！

前言

深圳樓市再爆重磅消息！3月4日，位于蛇口的超級(jí)豪宅項(xiàng)目中信城開·信悅灣正式披露，自2025年底開盤以來，累計(jì)認(rèn)購金額已達(dá)100.3億元，去化率高達(dá)79.49%。這個(gè)曾陷入停滯、承載著26年開發(fā)波折的爛尾地王，在中信系的操盤下，不僅成功“起死回生”，更以24.91萬元/㎡的成交均價(jià)、38萬元/㎡的最高單價(jià)刷新深圳新房紀(jì)錄，穩(wěn)居全市成交金額榜首，成為央企盤活出險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的經(jīng)典范本。

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回籠資金百億，頂豪購買力震撼市場

這場驚艷市場的“逆襲”，始于2025年12月28日的開盤盛典。作為深圳年末頂豪市場的焦點(diǎn)，中信城開·信悅灣的入市門檻堪稱苛刻：首批推出156套房源，總價(jià)門檻低至5327萬元，看房需先驗(yàn)資2000萬元，認(rèn)籌更需凍結(jié)500萬元保證金。即便條件嚴(yán)苛，開盤前凍資客戶仍超300批，足以見得市場對這個(gè)核心地段項(xiàng)目的認(rèn)可。

開盤當(dāng)天，市場熱情徹底爆發(fā)：僅用兩小時(shí)，項(xiàng)目成交額便突破百億元，當(dāng)日去化約123套，去化率接近80%，一舉問鼎2025全年深圳樓盤速銷百億紀(jì)錄。其中，兩套頂層復(fù)式更是被神秘富豪直接拿下——519㎡戶型總價(jià)約1.87億元，658㎡戶型總價(jià)高達(dá)2.5億元，后者38萬元/㎡的單價(jià)，直接刷新了深圳新房單價(jià)的歷史天花板，成為業(yè)內(nèi)熱議的焦點(diǎn)。

熱度并未隨開盤褪去。2026年2月，信悅灣單月成交14.15億元，穩(wěn)居深圳成交金額榜首，成交均價(jià)定格在24.91萬元/㎡；截至3月4日，項(xiàng)目累計(jì)認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約金額已達(dá)100.3億元，距離整體700億的貨值目標(biāo)，邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。據(jù)悉，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2029年6月30日全部竣工，后續(xù)仍有大量優(yōu)質(zhì)房源待推出。

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26年波折：從地王爛尾到央企接盤

很少有人知道，這個(gè)如今風(fēng)光無限的頂豪項(xiàng)目，背后是一段長達(dá)26年的坎坷開發(fā)史。信悅灣所在的東角頭地塊，開發(fā)歷程最早可追溯至上世紀(jì)80年代，最初由深圳航運(yùn)總公司與香港達(dá)力集團(tuán)合資用于碼頭經(jīng)營；1999年，地塊獲批轉(zhuǎn)為綜合開發(fā)用途，卻因股東股權(quán)糾紛、資金鏈斷裂等問題，開發(fā)進(jìn)程陷入停滯。

2013年，佳兆業(yè)以超58億元的代價(jià)收購深圳航運(yùn)70%股權(quán)，間接掌控東角頭地塊約37.5%權(quán)益，以“白衣騎士”的身份接手這個(gè)項(xiàng)目，使其成為佳兆業(yè)旗下權(quán)益貨值近300億元的核心資產(chǎn)。然而好景不長，佳兆業(yè)后續(xù)陷入嚴(yán)重流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃再度擱淺，地塊長期處于閑置狀態(tài)，甚至在2016年啟動(dòng)強(qiáng)制清算程序，陷入長達(dá)七年的僵局。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2022年6月。在深圳市政府的牽頭下，陷入困境的佳兆業(yè)退出南山東角頭、金沙灣國際樂園等4個(gè)深圳核心項(xiàng)目，由中信集團(tuán)全面接盤，其中東角頭項(xiàng)目（即如今的信悅灣）是資產(chǎn)包中最大、最受關(guān)注的一塊。中信城開以300億元的資金投入接手該項(xiàng)目，彼時(shí)的它，不僅面臨法律糾紛未決的問題，還受“70/90”政策限制——住宅部分70%需設(shè)計(jì)為建面125㎡（套內(nèi)90㎡）的三居，難以匹配地塊的核心價(jià)值。

2023年，中信系完成項(xiàng)目股權(quán)重組，成功化解各類法律糾紛，為項(xiàng)目重啟掃清障礙；而真正的“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”，來自2024年3月底深圳樓市新政的落地——深圳正式停止執(zhí)行“90/70”政策，取消住宅戶型比例要求，中信城開迅速調(diào)整規(guī)劃，將項(xiàng)目戶型改為200-460㎡的大戶型為主，徹底轉(zhuǎn)型為高端豪宅，與周邊新盤12萬/㎡的備案均價(jià)形成鮮明反差，也為后續(xù)的天價(jià)成交埋下伏筆。

目前，信悅灣項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰：城開信銀（西部信托全資持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)僅象征性持股0.7%，既保障了項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營，也兼顧了各方權(quán)益。

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24個(gè)月攻堅(jiān)：中信系盤活佳兆業(yè)資產(chǎn)包，完成最后一塊拼圖

盤活工作

信悅灣的盤活，是中信系耗時(shí)24個(gè)月、盤活佳兆業(yè)4個(gè)核心項(xiàng)目的“收官之作”。中信系能順利接盤，源于2015年佳兆業(yè)首次出險(xiǎn)時(shí)，中信銀行曾提供300億元紓困貸款，成為其核心債權(quán)人。中信系采用“服務(wù)信托”創(chuàng)新模式：中信銀行保障債權(quán)安全，中信城開主導(dǎo)開發(fā)運(yùn)營，佳兆業(yè)后續(xù)可享有剩余權(quán)益并參與部分決策，統(tǒng)一的“中信城開”品牌背書，有效恢復(fù)市場信心。

2022年7月，航運(yùn)紅樹灣更名為“中信城開·紅樹灣”正式入市，成為資產(chǎn)包中首個(gè)被盤活的項(xiàng)目，僅用20天便完成重啟與預(yù)售，展現(xiàn)了中信系的高效操盤能力；

2022年9月，金沙灣國際樂園更名為“深圳中信金沙灣”亮相，2023年4月，園區(qū)核心場館中信金沙灣水世界重啟開園，逐步恢復(fù)運(yùn)營活力；

2022年7月，佳兆業(yè)科技中心更名為“中信城開大廈”復(fù)工，2023年7月啟動(dòng)全球租賃，引入仲量聯(lián)行提供物業(yè)管理服務(wù)，同年10月，商業(yè)部分“信薈CITIC World”亮相，涵蓋購物、文娛等多元業(yè)態(tài)；

2024年7月，作為最后一塊拼圖的東角頭項(xiàng)目正式開工，2025年底順利開盤，最終實(shí)現(xiàn)“開盤即爆”的銷售奇跡。

歷時(shí)兩年，中信系成功完成了佳兆業(yè)4個(gè)核心項(xiàng)目的全面盤活，既化解了金融風(fēng)險(xiǎn)，也讓沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重新發(fā)揮價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

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可復(fù)制路徑

01

構(gòu)建“聯(lián)合艦隊(duì)”攻堅(jiān)模式

中信系整合銀行、城開、信托、商管等子公司力量，形成資金紓困、風(fēng)險(xiǎn)隔離、工程建設(shè)、招商運(yùn)營的全鏈條能力，打破板塊壁壘，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)力。如信悅灣項(xiàng)目中，中信銀行承接債權(quán)、中信城開操盤開發(fā)、中信信托搭建服務(wù)信托架構(gòu)，各司其職、高效聯(lián)動(dòng)；南寧航洋城則通過共益?zhèn)⑷?、破產(chǎn)信托隔離、專業(yè)代建運(yùn)營的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)爛尾重生。

02

堅(jiān)持“價(jià)值重塑”而非簡單處置

中信系并非單純“接盤”，而是通過精準(zhǔn)盡調(diào)，挖掘資產(chǎn)核心潛力，結(jié)合城市規(guī)劃優(yōu)化定位。信悅灣依托蛇口稀缺海景資源，借樓市新政東風(fēng)轉(zhuǎn)型頂豪，最大化提升資產(chǎn)價(jià)值；上海董家渡紓困項(xiàng)目則通過注入增量資金、強(qiáng)化實(shí)質(zhì)管控，實(shí)現(xiàn)從“處置風(fēng)險(xiǎn)”到“經(jīng)營資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)變。

03

建立“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”機(jī)制

在盤活過程中，中信系既保障了債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，也通過合理的股權(quán)分配，兼顧原股東、政府、購房者等各方權(quán)益，化解了多方博弈的僵局，實(shí)現(xiàn)了“保資產(chǎn)、促復(fù)蘇、穩(wěn)民生”的目標(biāo)，這與中國長城資產(chǎn)主導(dǎo)的金科股份重整案所秉持的“多方共贏”理念高度契合。

中信城開·信悅灣的逆襲，不僅是一個(gè)爛尾地王“起死回生”的傳奇，更是央企發(fā)揮產(chǎn)融協(xié)同優(yōu)勢、化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的生動(dòng)實(shí)踐。在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的關(guān)鍵時(shí)期，中信系以“金融賦能+產(chǎn)業(yè)深耕”的協(xié)同模式，打破了單一處置不良資產(chǎn)的思維局限，讓沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重新煥發(fā)活力，既實(shí)現(xiàn)了自身的收益增長，也為行業(yè)提供了可復(fù)制、可推廣的標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)。