文/初晨

2025年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在深度調(diào)整態(tài)勢(shì)下，“規(guī)模至上”的粗放增長(zhǎng)時(shí)代落幕，“品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)并重”成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心主線(xiàn)。

3月16日，招商蛇口發(fā)布2025年年報(bào)，并于3月17日召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)朱文凱表示，招商蛇口將以“穩(wěn)固行業(yè)五強(qiáng)，成為中國(guó)領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”為戰(zhàn)略目標(biāo)，圍繞“開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)”三大業(yè)務(wù)板塊，通過(guò)“精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級(jí)、運(yùn)營(yíng)增值、資產(chǎn)盤(pán)活”四個(gè)抓手，奮力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)朱文凱提到。

截至2025年底，招商蛇口資產(chǎn)總額達(dá)8354.12億元，業(yè)務(wù)覆蓋全球逾百個(gè)城市，品牌價(jià)值穩(wěn)居行業(yè)TOP4，用實(shí)力詮釋了“韌性向前、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展底色。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型現(xiàn)成效，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

早在2021年，招商蛇口前瞻性提出“三個(gè)轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略，即由開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重、由重資產(chǎn)為主向輕重資產(chǎn)結(jié)合、由同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

經(jīng)過(guò)4年穩(wěn)步發(fā)展，該戰(zhàn)略已初見(jiàn)成效。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)從“布局探索”邁入“實(shí)質(zhì)性發(fā)展”階段，代建、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)三大板塊齊頭并進(jìn)，成為公司穿越行業(yè)周期的重要支撐。

代建業(yè)務(wù)作為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型核心抓手，憑借專(zhuān)業(yè)能力實(shí)現(xiàn)快速突破。

2024年3月，招商蛇口設(shè)立專(zhuān)業(yè)代建平臺(tái)招商建管，統(tǒng)籌推進(jìn)業(yè)務(wù)布局；2025年，公司新增代建項(xiàng)目（含咨詢(xún)類(lèi)）80個(gè)，新增簽約面積1139萬(wàn)平方米，新增合同收入超8億元，規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。

長(zhǎng)期來(lái)看，自2010年以來(lái)，公司累計(jì)承接代建項(xiàng)目超620個(gè)，規(guī)模突破3500萬(wàn)平方米，覆蓋九大業(yè)態(tài)，新簽約規(guī)模、綜合實(shí)力及產(chǎn)品力穩(wěn)居行業(yè)TOP10，成為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)重要增長(zhǎng)極。

在代建業(yè)務(wù)跑出加速度的同時(shí)，招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊同樣穩(wěn)步發(fā)力，與代建業(yè)務(wù)形成協(xié)同共進(jìn)的良好格局。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)作雙重驅(qū)動(dòng)下穩(wěn)健增長(zhǎng)。2025年，公司管理范圍內(nèi)持有物業(yè)全口徑收入達(dá)76.3億元，同比上漲2.2%，增長(zhǎng)源于核心資產(chǎn)精耕細(xì)作。

報(bào)告期內(nèi)，新入市29個(gè)持有物業(yè)項(xiàng)目（總建面177萬(wàn)平方米），聚焦核心城市核心業(yè)態(tài)；新增輕資產(chǎn)管理面積約82.8萬(wàn)平方米，覆蓋多座核心城市，運(yùn)營(yíng)模式成熟度持續(xù)提升。

資產(chǎn)盤(pán)活方面，公司發(fā)揮產(chǎn)融優(yōu)勢(shì)，通過(guò)公募REITs打通存量資產(chǎn)全生命周期通道，2025年啟動(dòng)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT第二次擴(kuò)募，進(jìn)一步釋放存量?jī)r(jià)值。

此外，產(chǎn)業(yè)園布局18個(gè)核心一二線(xiàn)城市，在營(yíng)面積312萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率達(dá)88%；公寓布局21個(gè)城市，已開(kāi)業(yè)房源4.2萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)1年以上精品公寓出租率達(dá)93%，穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先。

物業(yè)服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)量質(zhì)齊升，旗下招商積余為核心平臺(tái)，2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入192.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%。剔除衡陽(yáng)中航項(xiàng)目一次性影響后，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)8.3%，整體表現(xiàn)穩(wěn)健。

截至報(bào)告期末，招商積余在管項(xiàng)目2473個(gè)，管理面積3.77億平方米；第三方新簽合同額41.69億元，同比增長(zhǎng)13%，其中市場(chǎng)化住宅領(lǐng)域新簽合同額同比增長(zhǎng)60%，非住宅賽道持續(xù)發(fā)力，品牌影響力不斷提升，榮獲多項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層還提到了招商蛇口擁有的核心優(yōu)勢(shì)：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰堅(jiān)定的戰(zhàn)略和執(zhí)行；三是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控；四是全鏈條的綜合開(kāi)發(fā)能力。

構(gòu)建“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”生態(tài)，筑牢高質(zhì)量發(fā)展根基

如果說(shuō)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)是招商蛇口轉(zhuǎn)型的“突破口”，那么“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”三位一體的生態(tài)，則是其長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展的壓艙石。

2025年，招商蛇口通過(guò)堅(jiān)持“做優(yōu)開(kāi)發(fā)、做強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、做大服務(wù)”，三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，形成相互支撐的良性生態(tài)，在行業(yè)調(diào)整期穩(wěn)固頭部地位。

其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為生態(tài)根基，通過(guò)堅(jiān)守“精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級(jí)”策略，逆市展現(xiàn)強(qiáng)勁韌性。

2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額1960.09億元、銷(xiāo)售面積716.12萬(wàn)平方米，行業(yè)排名升至第四，穩(wěn)居前五。

投資上嚴(yán)守紀(jì)律，全年獲取43宗地塊，總地價(jià)938億元，“核心10城”投資占比近90%，一線(xiàn)城市占比63%，斬獲成都、深圳前海等優(yōu)質(zhì)地塊，儲(chǔ)備充足增長(zhǎng)資源。

在投資布局穩(wěn)扎穩(wěn)打的基礎(chǔ)上，招商蛇口以產(chǎn)品力為硬核引擎，持續(xù)升級(jí)品質(zhì)標(biāo)桿，以更高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品兌現(xiàn)市場(chǎng)信心。

過(guò)去一年招商蛇口的產(chǎn)品力也在持續(xù)升級(jí)，圍繞“璽系”“天青系”等四大產(chǎn)品系打造全層級(jí)矩陣，編制涵蓋7大維度、28個(gè)場(chǎng)景、485項(xiàng)技術(shù)細(xì)節(jié)的《招商蛇口好房子品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》并在20余個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目落地。

在不少城市也取得了不錯(cuò)成績(jī)。其中，上海、成都等20余個(gè)新作首開(kāi)去化超預(yù)期，15個(gè)項(xiàng)目入圍全國(guó)年度榜單，公司位列房企產(chǎn)品力TOP4；在10個(gè)核心城市銷(xiāo)售排名前三，在30個(gè)重點(diǎn)城市中15個(gè)進(jìn)入TOP5，深耕效應(yīng)顯著釋放。

從精準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備到高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品交付，招商蛇口完成了從資產(chǎn)源頭到品質(zhì)終端的閉環(huán)，這也為其多元化的運(yùn)營(yíng)版圖鋪平了道路。

運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是生態(tài)“增長(zhǎng)引擎”，業(yè)態(tài)豐富且與開(kāi)發(fā)高度協(xié)同。集中商業(yè)推行“X+商業(yè)”戰(zhàn)略，南京玄武花園城首店占比超50%，杭州城北花園城開(kāi)業(yè)3天客流65萬(wàn)；寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)收入12.2億元，租賃成交超33萬(wàn)平方米；招商會(huì)展全年展覽面積超700萬(wàn)平方米，杭州大會(huì)展中心順利開(kāi)局；招商郵輪服務(wù)旅客419.8萬(wàn)人次，低空經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步推進(jìn)。多元運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，提升片區(qū)價(jià)值，為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)賦予品牌溢價(jià)。

而在服務(wù)端，招商積余以“服務(wù)延伸+場(chǎng)景創(chuàng)新”布局到家服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等高粘性賽道。非住宅領(lǐng)域，航空、高校、IFM等優(yōu)勢(shì)賽道合同額大幅增長(zhǎng)，專(zhuān)業(yè)壁壘加固；住宅領(lǐng)域市場(chǎng)化拓展提速，品牌影響力持續(xù)外溢，為開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)筑牢客戶(hù)基礎(chǔ)。

可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大板塊協(xié)同發(fā)力，共同構(gòu)筑起招商蛇口穩(wěn)健的業(yè)務(wù)底盤(pán)，而這一良性生態(tài)的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，更離不開(kāi)健康的財(cái)務(wù)基本面作為堅(jiān)實(shí)后盾。

在財(cái)務(wù)層面，截至2025年末，招商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~96.93億元，貨幣資金余額861.27億元，“三道紅線(xiàn)”保持綠檔，120億元存量永續(xù)債清零，綜合資金成本降至2.74%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。充足現(xiàn)金流與健康債務(wù)結(jié)構(gòu)，為生態(tài)完善提供堅(jiān)實(shí)保障。

行業(yè)調(diào)整期正是轉(zhuǎn)型攻堅(jiān)期。招商蛇口2025年業(yè)績(jī)彰顯戰(zhàn)略決心與成效，輕資產(chǎn)多點(diǎn)突破，“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”生態(tài)成型。

面向“十五五”，招商蛇口將緊抓精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級(jí)、運(yùn)營(yíng)增值、資產(chǎn)盤(pán)活四大抓手提質(zhì)增效。依托央企優(yōu)勢(shì)與清晰戰(zhàn)略，招商蛇口將以更具韌性、更可持續(xù)的發(fā)展模式，在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展賽道上持續(xù)領(lǐng)跑。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）