編者按：

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源，在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位舉足輕重。針對房地產(chǎn)工作的部署，2026年《政府工作報告》再次強調(diào)，要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。同時提出，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇是1998年房改方案設(shè)計的參與者和推動者，曾提出建立“市場+保障”的“住房雙軌制”。2026年是“十五五”開局之年，也是穩(wěn)樓市的關(guān)鍵一年。如何進一步推動房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”？中國城市報記者對此專訪了孟曉蘇。

中國城市報：國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2025年全國新建商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.7%；新建商品房銷售額8.40萬億元，同比下降12.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資8.28萬億元，同比下降17.2%。您覺得2025年的這組數(shù)據(jù)在您的預期范圍內(nèi)嗎？如何準確看待這幾組下降的數(shù)據(jù)？

孟曉蘇：對于2025年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，我認為不能僅僅與去年相比，而應該放在更長的時間維度來觀察。比如2021年是一個歷史上較正常的高位，2021年全國新建商品房銷售面積是17.9億平方米，新建商品房銷售額18.2萬億元，當年投資額也達到了頂峰，接近15萬億元。

從2022年以后的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場確實經(jīng)歷了一段調(diào)整期。比如新建商品房的銷售面積、銷售額以及房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標都出現(xiàn)了不同程度的下降，這種調(diào)整一直持續(xù)到2025年底。

看到這個數(shù)據(jù)，我心里并不是特別吃驚。值得欣慰的是，經(jīng)歷了4年的低迷期，人們也越來越多地認識到，房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展是不可替代的。

特別是在2026年開局關(guān)鍵時刻，《人民日報》連發(fā)6篇“鐘才平”署名文章，其中提到，房地產(chǎn)是建設(shè)國內(nèi)大市場的重要組成部分，是惠民生的關(guān)鍵抓手。

另一方面，在2026年元旦，《求是》雜志發(fā)表的特約評論員文章——《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期》中也提到，房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性。

優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性不應被忽視，居民家庭財富和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定息息相關(guān)。過去幾年，樓市低迷的核心癥結(jié)在于信心不足。高層通過權(quán)威渠道持續(xù)釋放信號，明確房地產(chǎn)的民生屬性、發(fā)展?jié)摿εc金融資產(chǎn)屬性，正是對市場關(guān)切的及時回應，也是穩(wěn)定預期的關(guān)鍵舉措。

所以我對2026年整體的樓市止跌回穩(wěn)抱有信心，同時對“十五五”時期整個房地產(chǎn)發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化的發(fā)展也抱有信心。

中國城市報：來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超過40平方米。有一種觀點認為，中國住房已經(jīng)“過剩”，您怎么看？

孟曉蘇：這個觀點需要辯證看。首先，人均居住面積提升是房改政策實施以來的巨大成就，從房改初期的人均約17平方米到現(xiàn)在，實現(xiàn)了“居者有其屋”，這是積極的一面；其次，所謂41平方米是包含公攤的建筑面積，刨去公攤的人均使用面積約為36平方米，而這包括了城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民的整體住房，再把農(nóng)村居民的這部分數(shù)據(jù)除掉，城鎮(zhèn)戶籍人口的實際使用面積約為26平方米。特別是在一些超大城市，如北京、上海等，人均使用面積可能僅在22—23平方米左右，與發(fā)達國家仍有差距。

更重要的是，我們還有龐大的真實需求未被滿足。目前我們約有2.5億的進城新市民（常住非戶籍人口），涉及近億個家庭，他們很難直接進入商品房市場，應是保障房的重點覆蓋對象。此外，城市原有居民的改善性需求依然旺盛。

現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上流傳一些極端數(shù)據(jù)，如“中國有35億套房”或“6.6億棟樓”，這都是毫無依據(jù)的謠言。根據(jù)官方統(tǒng)計，全國城鄉(xiāng)住宅總共約7億套，對應約5.4億個家庭，戶均約有1.3套房，這是發(fā)展成果，也是家庭財富的載體。

中國城市報：2025年召開的中央城市工作會議作出了城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展“兩個轉(zhuǎn)向”的重大判斷——我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。當下如何判斷城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的影響？

孟曉蘇：城鎮(zhèn)化是最大內(nèi)需所在，這個根本判斷沒有變。我國常住人口城鎮(zhèn)化率已近68%，但戶籍城鎮(zhèn)化率還在50%以下，這中間近18個百分點、約2.5億的“半城市化”人口，蘊含著巨大的安居與改善需求。

當前的問題在于，城鎮(zhèn)化帶來的需求被低迷的市場信心和萎縮的購買力暫時抑制了，表現(xiàn)為“被動型需求減退”。這不是需求消失了，而是被凍結(jié)了。過去，城市的外延擴張和內(nèi)涵更新（如拆低建高）都有市場資金和購買力支撐。一旦市場信心和購買力恢復，外延與內(nèi)涵發(fā)展并進仍是必然。

中國城市報：您多次提到要警惕法拍房對市場的沖擊，您是怎么看待其對市場的影響的？

孟曉蘇：法拍房數(shù)量雖不大（全國約70萬—80萬套），處理不當很可能引發(fā)破壞性影響。一方面，它形成了“邊際價格效應”，一旦某套房源被法院以超低價強制執(zhí)行拍賣，這個價格就會成為整個小區(qū)，甚至一片區(qū)域的“價格錨”，導致周邊大量房屋的估值隨之崩塌，形成價格踩踏；另一方面，銀行低價甩賣資產(chǎn)，會導致自己持有的同類抵押品價值同步縮水，反而暴露和加劇了自身的資產(chǎn)質(zhì)量風險。

此外，這種行為會凍結(jié)市場信心，形成“房價下跌—供給增加—法拍加劇—價格進一步下跌”的惡性循環(huán)，因此，我建議叫停這種非理性的法拍。

具體來說，可以借鑒美國在次貸危機后的經(jīng)驗——普遍減稅、允許高負債率貸款存續(xù)、按實際收入重定還款額，以及我國1998年應對亞洲金融危機時的“三中止”經(jīng)驗：一是中止司法拍賣、給予他們更多的時間來恢復財務(wù)狀況；二是中止銀行貸款追息，減輕企業(yè)的財務(wù)負擔；三是中止企業(yè)下崗分流，保障員工的基本生活。這些政策的實施，為困難企業(yè)和職工贏得了寶貴的調(diào)整時間，也為后來的經(jīng)濟復蘇奠定了基礎(chǔ)。

中國城市報：如果一些貸款人確實斷供了，銀行該如何處置呢？針對法拍房，有何具體建議？

孟曉蘇：叫?！胺ㄅ摹?，不能“一刀切”，必須嚴格區(qū)分。對于有償還能力卻惡意逃債的“老賴”，當然要依法執(zhí)行；但對于因失業(yè)、收入驟降而確實無力還貸的家庭，銀行完全有能力，也應當通過核查社保、銀行流水等方式，將這兩類人區(qū)分開來。

對于這些確實困難的斷供家庭，銀行應當采取更柔性的處置方案，核心原則是“以時間換空間”，讓銀行與居民共擔風險。具體可以有幾種方式：

第一是貸款展期。對于遇到困難的家庭，可以延長還款期限，降低近期月供壓力。

第二是停息延貸。對于斷貸家庭，在一定時期內(nèi)暫?；驕p免利息，給予他們更多的時間來恢復財務(wù)狀況。

第三是“債轉(zhuǎn)租”。由銀行或其旗下的租賃機構(gòu)收購該房屋產(chǎn)權(quán)，消除壞賬，但同時必須將房屋返租給原業(yè)主居住。原業(yè)主支付合理的租金，保住了家，未來經(jīng)濟好轉(zhuǎn)或房價回升后，還可以享有優(yōu)先回購權(quán)。

中國城市報：針對解決法拍房困境和去庫存，您提出了“中儲房”的構(gòu)想，具體如何操作？

孟曉蘇：仿照“中儲糧”“中儲棉”的模式，建立國家級的住房收儲機構(gòu)，我稱之為“中儲房”。1998年編制國家房改方案時，課題組就提出“要建立住房商業(yè)機構(gòu)”，就像其他門類的產(chǎn)品有商業(yè)支持機構(gòu)一樣，住房也應當有商業(yè)機構(gòu)來收儲。

其運作邏輯是：動用住房公積金沉淀資金等長期資本，組建專門平臺，批量收購市場上的存量房，特別是銀行急于處置的法拍房資產(chǎn)。收購后的房屋絕不立即拋售，而是轉(zhuǎn)為租賃住房，用于保障性供應。目前全國結(jié)存的公積金有10.5萬億元，成立“中儲房”只需要3萬億元，而收購這些法拍房，所需資金不會超過1萬億元——資金可以來自多個渠道，也可以引導保險、銀行等有實力的機構(gòu)參與。

此舉不僅能迅速消化關(guān)鍵庫存，還能增加保障性住房供給，未來市場平穩(wěn)后，這些收購的資產(chǎn)還可實現(xiàn)盈利。現(xiàn)在中央已提出“鼓勵收購存量商品房改為保障房”等政策，市場信心會快速回歸。

中國城市報：《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》提出，“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，當前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于深度調(diào)整期。從政策工具箱來看，2026年您認為還有哪些可以使用出來？

孟曉蘇：2026年，我們應當主動地去呼喚春天的到來。首先，中央財政應帶頭，實質(zhì)性加大保障房建設(shè)投入。保障房建設(shè)能精準滿足低收入群體住房需求，與一些一次性補貼不同，投資保障房的資金還可以通過銷售部分回籠，并能強力拉動建筑及上下游行業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)和稅收。這是能夠循環(huán)、并形成有效投資的關(guān)鍵舉措。

其次，收購存量方面，盡快成立“中儲房”類似平臺。再次，堅決治理網(wǎng)絡(luò)謠言，凈化輿論環(huán)境。對于嚴重破壞市場預期的言論，應追溯源頭，加強管理。

最后，進一步調(diào)整一些城市的限購措施，要將“限購、限價、限售”等手段，嚴格限定應用于保障房的分配與管理。

原標題：穩(wěn)樓市就是穩(wěn)財富、穩(wěn)民生——訪原國家房改課題組組長孟曉蘇

■來源：中國城市報記者 張阿嬙 李昔諾

■內(nèi)容編輯：劉蕾