出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

2026年2月底，廣州珠江新城馬場(chǎng)地塊以236億元總價(jià)、超26%溢價(jià)率成交，越秀地產(chǎn)將這一城市核心絕版地塊收入囊中，刷新廣州住宅樓面價(jià)紀(jì)錄，為市場(chǎng)注入強(qiáng)烈信心。幾乎同步，穆迪下調(diào)公司家族評(píng)級(jí)至Ba2，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其財(cái)務(wù)安全與投資邏輯的討論。

作為廣州市屬核心國(guó)企房企，越秀地產(chǎn)此番大手筆拿地，既是對(duì)廣州城市價(jià)值的堅(jiān)定看好，也是國(guó)企逆周期布局、服務(wù)城市發(fā)展的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。在行業(yè)深度調(diào)整期，越秀以穩(wěn)健財(cái)務(wù)為基底、以核心資產(chǎn)為抓手、以差異化優(yōu)勢(shì)為支撐，在短期壓力與長(zhǎng)期價(jià)值之間尋求平衡，展現(xiàn)出穿越周期的韌性與底氣。

馬場(chǎng)地塊的出讓，是廣州核心區(qū)土地價(jià)值的集中體現(xiàn)，也是越秀地產(chǎn)戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵落子。該地塊總價(jià)236億元，住宅樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米，規(guī)劃涵蓋高端住宅、五星級(jí)酒店、頂奢商業(yè)、教育公服及生態(tài)配套，總投資有望突破400億元，建成后將成為珠江新城黃金三角的收官地標(biāo)。從城市發(fā)展視角看，該項(xiàng)目填補(bǔ)了華南頂級(jí)消費(fèi)場(chǎng)景空白，帶動(dòng)片區(qū)能級(jí)躍升，契合廣州建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的戰(zhàn)略方向，長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)與社會(huì)價(jià)值顯著。

市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目資金壓力與回本周期的擔(dān)憂客觀存在，但無(wú)需過(guò)度放大。穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)核心指向短期杠桿維持高位、去杠桿節(jié)奏放緩，同時(shí)明確將評(píng)級(jí)展望由負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定，這一信號(hào)至關(guān)重要：機(jī)構(gòu)認(rèn)可越秀無(wú)系統(tǒng)性償付風(fēng)險(xiǎn)，僅對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)改善節(jié)奏持謹(jǐn)慎態(tài)度，而非否定公司整體經(jīng)營(yíng)安全。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)印證了越秀的短期流動(dòng)性安全邊際。截至2025年6月末，公司賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約422.53億元，覆蓋一年內(nèi)到期短債約253.9億元，現(xiàn)金短債比達(dá)1.7倍；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率64.6%，凈借貸比率53.2%，持續(xù)堅(jiān)守監(jiān)管綠檔紅線。公司存續(xù)7只美元債合計(jì)17.29億美元，加權(quán)平均融資成本僅3.16%，處于行業(yè)低位，融資渠道暢通、成本可控，短期內(nèi)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)極低。

2025年公司核心凈利潤(rùn)同比下滑，是行業(yè)下行周期的共性挑戰(zhàn)，而非個(gè)體經(jīng)營(yíng)失序。在市場(chǎng)整體收縮的背景下，越秀拿地力度保持積極，2024年至今土地投入約1269.5億元，拿地銷售比56%，看似偏高，實(shí)則是國(guó)企在資產(chǎn)價(jià)格低位時(shí)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備。馬場(chǎng)地塊商業(yè)占比近七成，雖拉長(zhǎng)資金回籠周期，但依托越秀成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與國(guó)資資源協(xié)同，長(zhǎng)期可形成穩(wěn)定租金與運(yùn)營(yíng)收益，對(duì)沖住宅開(kāi)發(fā)周期波動(dòng)，構(gòu)建更均衡的盈利結(jié)構(gòu)。

越秀持續(xù)重倉(cāng)廣州，并非盲目擴(kuò)張，而是基于城市基本面與自身優(yōu)勢(shì)的理性選擇。2025年，越秀在廣州拿地9宗、金額106.16億元，位列全市第一，占全市涉住用地總成交額21%，是當(dāng)年廣州唯一拿地破百億的房企。高度聚焦核心城市，源于廣州強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)底盤(pán)：截至2025年，廣州經(jīng)營(yíng)主體突破420萬(wàn)戶，本外幣存款余額近9.83萬(wàn)億元，進(jìn)出口總額1.2萬(wàn)億元，出口增速全省第一，實(shí)體經(jīng)濟(jì)為高端樓市需求提供堅(jiān)實(shí)支撐。

與其他房企相比，越秀擁有不可復(fù)制的TOD模式與地鐵股東資源優(yōu)勢(shì)，在軌道交通節(jié)點(diǎn)拿地具備信息、成本與去化保障。2025年斬獲的嘉禾望崗、棠下等地塊，均位于城市核心功能區(qū)，契合人口流動(dòng)與城市拓展方向。銷售端表現(xiàn)更驗(yàn)證布局成效：白云越秀·云萃項(xiàng)目首開(kāi)即罄，瓏悅西關(guān)半年清盤(pán)，頂豪璞樾·墅創(chuàng)下單套6259萬(wàn)元成交紀(jì)錄，全年合同銷售額守住1062億元千億關(guān)口，在行業(yè)下行周期展現(xiàn)出強(qiáng)勁的產(chǎn)品力與市場(chǎng)認(rèn)可度。

土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步夯實(shí)安全邊界。越秀94%土儲(chǔ)位于一二線城市，廣州占據(jù)核心比重，高能級(jí)城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著優(yōu)于三四線市場(chǎng)。集中布局看似單一，實(shí)則是聚焦優(yōu)勢(shì)、深耕大本營(yíng)的戰(zhàn)略聚焦，在資源投入、品牌影響力、去化效率上形成規(guī)模效應(yīng)，與國(guó)企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念高度契合。

當(dāng)前越秀面臨的，是行業(yè)轉(zhuǎn)型期國(guó)企共同的平衡命題：一方面要履行穩(wěn)地價(jià)、促更新、提升城市功能的社會(huì)責(zé)任；另一方面要兼顧上市公司盈利水平與財(cái)務(wù)健康。這種兩難并非經(jīng)營(yíng)困境，而是高質(zhì)量發(fā)展階段的必然選擇。越秀以拿地行動(dòng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，以財(cái)務(wù)紀(jì)律守住風(fēng)險(xiǎn)底線，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品兌現(xiàn)市場(chǎng)需求，在責(zé)任與效益之間找到可行路徑。

放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，馬場(chǎng)地塊的價(jià)值將隨時(shí)間逐步釋放。越秀依托萬(wàn)億級(jí)越秀集團(tuán)的全方位支持，疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)、TOD開(kāi)發(fā)、國(guó)資信用三大核心壁壘，有能力化解中期現(xiàn)金流壓力，推動(dòng)項(xiàng)目順利落地。隨著廣州核心區(qū)高端住宅與商業(yè)需求持續(xù)釋放，項(xiàng)目去化與運(yùn)營(yíng)有望超預(yù)期，逐步改善財(cái)務(wù)指標(biāo)，推動(dòng)杠桿率穩(wěn)步回落。

此次評(píng)級(jí)調(diào)整是短期財(cái)務(wù)節(jié)奏的正常反映，而非長(zhǎng)期價(jià)值的否定。越秀地產(chǎn)以核心資產(chǎn)為盾、以穩(wěn)健財(cái)務(wù)為基、以城市共建為使命，在行業(yè)調(diào)整期主動(dòng)作為、精準(zhǔn)布局，既彰顯國(guó)企擔(dān)當(dāng)，也為自身長(zhǎng)期發(fā)展儲(chǔ)備動(dòng)能。

市場(chǎng)應(yīng)跳出短期數(shù)據(jù)波動(dòng)，聚焦核心城市、核心資產(chǎn)與核心能力的長(zhǎng)期邏輯。越秀地產(chǎn)的選擇，既是對(duì)廣州未來(lái)的信心，也是對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的把握。在房地產(chǎn)市場(chǎng)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的新階段，堅(jiān)守核心、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企，終將穿越周期，收獲長(zhǎng)期價(jià)值。