來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 林振興

開年，順義成了北京土拍的主戰(zhàn)場。僅一個半月，這個區(qū)就成交了3宗宅地，進賬超過37個小目標。

就在昨兒，順義國企剛剛底價3.48億元摘得仁和地塊；今日（3月18日），接力棒就交到了住總手里。

北京住總京順房地產(chǎn)以5.71億元底價摘得順義區(qū)M15號線河東站SY00-3101-0037地塊，樓面價約1.4萬元/㎡。

外界對于0037地塊的這位主人，并不意外。因為地塊還沒開拍，住總就按捺不住，開始“搶跑”了。

3月6日，北京住總京順房地產(chǎn)掛出了施工招標計劃，對象正是今天“剛到手”的0037地塊，投資估算12.08億元。

再把時間往前翻，2月13日，人家連0037地塊的設(shè)計招標計劃都發(fā)完了。

地塊未拍、招標先行，這操作在北京土地市場早已見怪不怪。朝陽三間房、通州運河八子、豐臺岳各莊地塊、通州宋莊地塊……哪個不是走同樣的劇本？

對開發(fā)商來說，提前招標是真金白銀往前沖。萬一失手，錢就打水漂；但只要拿下，就能直接省去前期籌備的“空窗期”，縮短開發(fā)周期。

更值得玩味的是，這次住總并非單槍匹馬。

從官宣海報來看，項目公司為“北京城建祥業(yè)公司”，目前該公司尚未注冊成立。明眼人一看就懂：住總拉上“兄弟”北京城建，一起來兜底。

在北京市場，單打獨斗風險太高。住總攜手北京城建，顯然是為了分攤資金和操盤風險，進可攻，退可守。

這也并住總和北京城建的首次“聯(lián)姻”。

在豐臺，嘉棠璟樾所在地塊，就是北京城建發(fā)展、北京建工地產(chǎn)和住總金第聯(lián)手，在2025年9月，以29億元的底價拿下。這三家企業(yè)在嘉棠璟樾持股比例為48%、42%和10%。

眼下，北京土拍市場正刮起一股“兄弟齊心”之風。去年底，豐臺北宮鎮(zhèn)張郭莊村0204-6028地塊，是中建方程+中建智地聯(lián)合體以13.54億元底價拿下。

在市場變幻莫測的當下，一個接一個的聯(lián)合體底價成交，背后是市場的默契，也是房企的理性——地價不爭、風險共擔、利潤共享。

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住總為何那么“急切”？ 因為旁邊，就是自己人。

0037地塊的拿地企業(yè)北京住總京順房地產(chǎn)，正是青年ONE的項目公司。它由北京祥業(yè)房地產(chǎn)100%持股，穿透背后是住總集團。

兩年前的3月15日，住總以6.2億元底價競得順義新城第31街區(qū)SY00-3101-0808、SY00-3101-0809地塊，規(guī)劃建筑規(guī)模約4.28萬平方米，住宅樓面價約1.61萬元/平方米，做出了一個盤——青年ONE。

該項目2024年9月入市，主力戶型為72㎡-105㎡，并于2025年6月官宣444套房源全部售罄。

從開盤到售罄，青年ONE只用了9個月，成交均價約3.26萬元/㎡，成交金額超12.7億元，地價覆蓋率超205%。

青年ONE賣得這么火爆，新地塊又離得近。你說，住總能不心動嗎？

0037地塊住總自己拿下，和青年ONE打配合，反而能穩(wěn)住整個片區(qū)的定價權(quán)。

而新地塊最大優(yōu)勢是，拿地成本較青年ONE每平低了2000+。

加上，順義是北京偷面積最高的那一檔，0037地塊有“好房子”相助，它的優(yōu)勢不言而喻。

新地素質(zhì)怎么樣？

先看位置：北至俸伯站西路、南至左堤輔線、西至聽潮路、東至俸伯站東路，建設(shè)用地面積31365.67平方米，規(guī)劃地上建筑規(guī)模40775.37平方米。

再看硬指標：容積率1.3比住總ONE（1.5）還低，建筑高度控制在36米，綠地率和建筑密度均為30%。

地塊有30度角的傾斜，但好在是方正，方便排布大面寬產(chǎn)品，未來將打造小高層、洋房等產(chǎn)品。

新拿下的0037地塊，本身也是個“好苗子”。

它左手地鐵，緊鄰地鐵15號線俸伯站，直線距離約400米，是妥妥的地鐵盤；右手河景，南側(cè)緊鄰潮白河水岸。

另據(jù)規(guī)劃出讓文件，該項目需要“加強濱水界面管控，嚴格控制潮白河綠化帶兩側(cè)100米范圍的開發(fā)強度，濱水區(qū)新建建筑高度控制在30米以下?！?/p>

配套也不差，周邊有京漢生活廣場、潮白河森林公園、減河公園、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院等。

但眼下，順義新盤扎堆，住總+城建的“雙保險”組合，能在順義再造一個“爆款”嗎？

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順義0037地塊，是住總馬年在京拿下的第一宗地，也是集團新帥張鎖全上位后的第一張地產(chǎn)答卷，意義不言而喻。

去年11月，北京城建集團副總經(jīng)理張鎖全接替謝夫海，擔任住總集團董事長。

不止住總集團，早前城建集團也另派集團總會計師齊占峰，擔任城建發(fā)展董事長一職。

新掌門張鎖全是北京城建的“老人”，他長期在城建集團及其下屬單位任職。同事們給予他的評價是，“工作作風扎實，堅持原則，認真負責，敢于擔當，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)溝通能力強”。

最初，他曾任北京城建四建設(shè)工程有限責任公司董事、副經(jīng)理、總經(jīng)理；以及北京城建十六建筑工程有限責任公司經(jīng)理、董事、董事長、黨委書記等職位。

而后，張鎖全還分管了投資、建筑工程等業(yè)務(wù)。在資本運作上，他有自己一套玩法。

擔任北京城建集團投資有限公司董事長期間，他推進建筑科技產(chǎn)業(yè)園、通州平臺公司、北京市冬奧會速滑館等跟蹤項目的落地，并積極探索和拓展PPP業(yè)務(wù)。

在任職建筑工程總承包部總經(jīng)理期間，張鎖全參與多個重大項目建設(shè)，如高安市新型城鎮(zhèn)化工程、北京城市副中心站綜合交通樞紐、國家高山滑雪中心等。

此外，張鎖全還作為城建集團建筑部總經(jīng)理，是世園會建筑工程的擔綱者。他也是一位感性的人，提到自己“給拼命的弟兄們加壓”，也曾哽咽流淚。

截止2025年9月底，住總集團營業(yè)收入為296億元，上年同期為304億元；凈利潤為3.43億元，上年同期為5.49億元。同期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為126.63億元。

再將時間線拉長，2023年-2024年，住總集團營業(yè)收入分別為421.14億元、373.28億元；同期，凈利潤分別為7.3億元、5.91億元。

營收凈利雙降的同時，住總集團資產(chǎn)負債率卻持續(xù)攀升，2022-2024年、2025年3月，分別為76.63%、76.84%、78.31%、78.98%。

2024年，住總集團對住總地產(chǎn)、住總置業(yè)進一步實施重組整合，擬由開發(fā)公司吸收合并置業(yè)公司，將置業(yè)公司現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)歸并到開發(fā)公司統(tǒng)一管理。

調(diào)整后，住總集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加聚焦。但當前，去化回款仍是住總地產(chǎn)董事長劉連福要面臨的主要問題。

近兩年，住總地產(chǎn)的營收、凈利雙雙開倒車。營收從2023年43.15億元下降至2024年的39.10億元，凈利潤則從2023年的2.94億元下降至2024年的1.66億元，同比減少超43%。

截止2025年9月底，住總地產(chǎn)營業(yè)收入為34.67億元，上年同期為29.98億元；凈利潤為7981.09萬元，上年同期為1.86億元，陷入“增收不增利”。