上周（3.9-3.15），杭州樓市“小陽(yáng)春”復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明確，核心得益于3月以來(lái)多區(qū)域購(gòu)房補(bǔ)貼政策的持續(xù)顯效——余杭、蕭山、臨平、臨安等區(qū)域相繼出臺(tái)補(bǔ)貼金額2萬(wàn)-10萬(wàn)不等的購(gòu)房福利，直接降低置業(yè)門(mén)檻，有效帶動(dòng)剛需、剛改項(xiàng)目集中入市并激活客群置業(yè)意愿。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，推盤(pán)量、去化率顯著回升，數(shù)據(jù)端則呈現(xiàn)“成交量暴漲、成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性回落”的特征，剛需撐起成交量大盤(pán)、600萬(wàn)級(jí)改善項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑的格局。

先來(lái)看上周成交靠前的熱銷(xiāo)樓盤(pán)：

商品住宅成交方面，排名前三的項(xiàng)目分別為余杭區(qū)的建發(fā)招商·元序（備案名：元序?yàn)?，成?8套，均價(jià)48189元/㎡）、余杭區(qū)的保利·天奕（備案名：杭詠天奕府，成交33套，均價(jià)35720元/㎡）、富陽(yáng)區(qū)的金帝·虹繽之都（同備案名，成交26套，均價(jià)20664元/㎡）。

元序擇址未來(lái)科技城核心區(qū)，匯聚產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、生態(tài)、教育、醫(yī)療全維優(yōu)質(zhì)配套。項(xiàng)目主打139-186㎡純改善戶(hù)型，配備分戶(hù)式“六恒科技系統(tǒng)”，以現(xiàn)代未來(lái)主義美學(xué)、立體景觀與創(chuàng)新“飛碟”會(huì)所塑造高辨識(shí)度。3月10日二開(kāi)取證后，恰逢余杭區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼新政發(fā)酵期，核心改善需求加速釋放，上周成交58套，登頂全市商品住宅成交榜首，成為拉動(dòng)改善成交的核心主力。

天奕位于未來(lái)科技城板塊，緊鄰地鐵站點(diǎn)與商業(yè)綜合體，作為保利在杭州的首個(gè)“天系”作品，以創(chuàng)新“超級(jí)底盤(pán)”設(shè)計(jì)、約3000㎡核心公區(qū)（含杭州目前最大室內(nèi)住宅籃球場(chǎng)+5泳道恒溫泳池）、23個(gè)主題架空層泛會(huì)所，打造3萬(wàn)+價(jià)位段頂配社區(qū)體驗(yàn)。項(xiàng)目以103-139㎡高性?xún)r(jià)比剛改戶(hù)型為主，成交均價(jià)35720元/㎡，精準(zhǔn)契合剛改客群“核心區(qū)+低總價(jià)”的置業(yè)需求。余杭區(qū)發(fā)布5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼新政后三天，項(xiàng)目順勢(shì)取證入市，周末來(lái)訪與成交激增，上周成交33套，位列全市商品住宅銷(xiāo)量第二。

虹繽之都地處富陽(yáng)區(qū)銀湖科技城，作為銀湖TOD標(biāo)桿大盤(pán)，坐擁地鐵上蓋、湖景環(huán)繞雙重優(yōu)勢(shì)。目前主力在售96㎡、100㎡、106㎡剛需剛改戶(hù)型，最早一批房源僅剩4個(gè)月即可交付，準(zhǔn)現(xiàn)房屬性顯著降低等待周期與風(fēng)險(xiǎn)；配套方面，約7.5萬(wàn)方商業(yè)中心預(yù)計(jì)年底開(kāi)業(yè)，未來(lái)生活便利度將進(jìn)一步提升。項(xiàng)目成交均價(jià)20664元/㎡，精準(zhǔn)匹配年輕剛需及首改客群。上周成交26套，表現(xiàn)穩(wěn)健，成為富陽(yáng)區(qū)新房市場(chǎng)的核心支撐。

公寓成交方面，上城區(qū)九堡的東尚城依舊斷層領(lǐng)先，成交68套，成交均價(jià)8547元/㎡，占上周公寓總成交量的69.4%，是公寓市場(chǎng)的絕對(duì)主力。其余成交量前十的項(xiàng)目?jī)H成交2-4套，整體成交量偏低，市場(chǎng)需求仍顯疲軟，高度集中于高性?xún)r(jià)比剛需過(guò)渡型項(xiàng)目。

再來(lái)看上周的新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)，上周杭州新房市場(chǎng)9個(gè)項(xiàng)目集中入市，合計(jì)供應(yīng)681套房源，整體去化率達(dá)54.33%，較上周去化水平大幅提升，市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)熱度顯著回升。雖除沐芳洲其余項(xiàng)目均流搖，但續(xù)銷(xiāo)情況整體樂(lè)觀。

從板塊與產(chǎn)品來(lái)看，市場(chǎng)分化特征顯著。未來(lái)科技城、蕭山市區(qū)等核心改善板塊，依托高能級(jí)配套，疊加區(qū)域購(gòu)房補(bǔ)貼，去化率均超60%，成為市場(chǎng)回暖的核心引擎。整體來(lái)看，以下項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼：
興耀·沐芳洲成為農(nóng)歷馬年以來(lái)第一個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目。項(xiàng)目四開(kāi)推出132㎡大戶(hù)型，成交均價(jià)26650元/㎡，憑借四房格局、更高空間實(shí)用性與改善屬性，30套房源共99組報(bào)名，中簽率30.3%，線(xiàn)上選房亦快速售罄，熱度突出。
濱江·潮越萬(wàn)象府占位蕭山成熟核心區(qū)，作為蕭山區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼新政后首開(kāi)的改善項(xiàng)目，項(xiàng)目以約42529元/㎡的高性?xún)r(jià)比首開(kāi)均價(jià)入市，主打139㎡純改善戶(hù)型，總價(jià)600萬(wàn)級(jí)起，疊加購(gòu)房補(bǔ)貼3萬(wàn)元+車(chē)位優(yōu)惠5萬(wàn)元/個(gè)的雙重福利，并推出價(jià)格保障承諾，有效提振市場(chǎng)信心。領(lǐng)證當(dāng)晚來(lái)訪即近百組，充分印證成熟核心板塊+硬核產(chǎn)品力的強(qiáng)大號(hào)召力。而蕭山新街、錢(qián)塘下沙沿江、富陽(yáng)鹿山新區(qū)等非核心板塊項(xiàng)目去化率不足15%，去化壓力依然突出。

（注：文中開(kāi)盤(pán)去化率均為開(kāi)盤(pán)當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷(xiāo)）

最后，看一下具體的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。上周全市共成交商品房822套，環(huán)比暴漲251.28%，成交量迎來(lái)爆發(fā)式回升；成交均價(jià)32756元/㎡，環(huán)比下降16.24%，屬于典型的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，并非市場(chǎng)價(jià)格下行。

一方面，成交價(jià)降低屬于剛需放量帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)。

低單價(jià)剛需盤(pán)集中成交：臨平、余杭、富陽(yáng)三大區(qū)域從“零成交”轉(zhuǎn)為集中放量，且以2-3萬(wàn)/㎡剛需剛改產(chǎn)品為主，拉低全市均價(jià)；同時(shí)，60㎡以下、60-90㎡小戶(hù)型成交套數(shù)環(huán)比分別暴漲72%、300%，低單價(jià)產(chǎn)品占比大幅提升。高單價(jià)改善盤(pán)占比收縮：上城區(qū)、蕭山區(qū)等高價(jià)區(qū)域均價(jià)環(huán)比分別下降24%、19%，200㎡以上大戶(hù)型均價(jià)環(huán)比下跌27%，高端改善對(duì)價(jià)格的托底作用減弱。但建發(fā)招商?元序、濱江?潮越萬(wàn)象府兩大600萬(wàn)級(jí)改善盤(pán)表現(xiàn)亮眼，成為上周改善端的核心壓艙石。

另一方面，成交套數(shù)的增長(zhǎng)則受益于政策利好和剛需放量的雙重驅(qū)動(dòng)。

上周成交套數(shù)暴漲251.28%，一方面得益于政策端持續(xù)催化：自3月起，余杭、蕭山、臨平、臨安相繼出臺(tái)新一輪購(gòu)房補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼金額從2萬(wàn)-15萬(wàn)不等，直接降低置業(yè)成本，極大激活了剛需客群入市意愿。另一方面，剛需盤(pán)集中放量，一眾剛需剛改項(xiàng)目在新政后集中取證入市，疊加前期積累的外溢需求集中釋放，推動(dòng)90-140㎡剛需剛改戶(hù)型成交占比回升至46%，重回市場(chǎng)絕對(duì)主力地位。

區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看：

余杭、臨平、富陽(yáng)：從“零成交”到成為市場(chǎng)主力。三大區(qū)域此前因市場(chǎng)休整無(wú)成交，上周迎來(lái)集中備案與成交，是本輪成交量暴漲的核心貢獻(xiàn)者。余杭區(qū)：成交217套，均價(jià)37426元/㎡，保利?天奕等剛改盤(pán)集中去化，疊加購(gòu)房補(bǔ)貼新政催化，成為全市成交量最高區(qū)域。臨平區(qū)：成交142套，均價(jià)25931元/㎡，是上周成交量第二大區(qū)域。富陽(yáng)區(qū)：成交136套，均價(jià)23496元/㎡，虹繽之都等200萬(wàn)級(jí)剛需盤(pán)熱銷(xiāo)，承接主城剛需外溢，是遠(yuǎn)郊剛需復(fù)蘇的核心代表。蕭山區(qū)：成交117套，均價(jià)41323元/㎡，環(huán)比下降19%，核心改善占比收縮，從上周全市均價(jià)第一滑落。上城區(qū)：成交81套，均價(jià)36732元/㎡，剛需產(chǎn)品占比提升，導(dǎo)致均價(jià)環(huán)比下降24%。西湖區(qū)：成交21套，三墩、云谷等板塊改善型產(chǎn)品集中去化，均價(jià)逆勢(shì)上漲至44506元/㎡，躍居全市單價(jià)最高區(qū)域。拱墅區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、濱江區(qū)、臨安區(qū)分別成交18套、41套、7套、42套，量?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，以改善及剛改項(xiàng)目續(xù)銷(xiāo)為主，共同構(gòu)成市場(chǎng)基本盤(pán)。

各面積段成交情況顯示剛需剛改全面復(fù)蘇、改善需求穩(wěn)步釋放的特征。

·90-140㎡面積段：成交381套，環(huán)比暴漲388%，占比升至46%，重回絕對(duì)主力地位。均價(jià)28797元/㎡，環(huán)比微降1%，是托底全市成交量的核心基本盤(pán)，精準(zhǔn)匹配剛需剛改客群需求。

·140-180㎡面積段：成交83套，環(huán)比上漲131%，均價(jià)39639元/㎡，核心區(qū)改善大戶(hù)型穩(wěn)步去化，改善需求持續(xù)釋放。

·180-200㎡面積段：成交60套，環(huán)比暴漲445%，均價(jià)37125元/㎡，高端改善產(chǎn)品集中成交，彰顯改善需求的強(qiáng)勁韌性。

·200㎡以上面積段：成交125套，環(huán)比上漲257%，均價(jià)38408元/㎡，雖成交量同步上漲，但核心區(qū)高端改善項(xiàng)目占比收縮，價(jià)格支撐減弱，均價(jià)環(huán)比下跌27%。

文章來(lái)源:克而瑞