不論是萬(wàn)象城還是萬(wàn)象天地，萬(wàn)博等不起了。

最近，廣州發(fā)布土地藍(lán)皮書，有一個(gè)板塊被大家遺忘了：

長(zhǎng)隆萬(wàn)博

被網(wǎng)友質(zhì)疑靠房地產(chǎn)發(fā)展，純靠賣房的長(zhǎng)隆萬(wàn)博，現(xiàn)在到?jīng)]米下鍋的時(shí)候。

在推介會(huì)上，萬(wàn)博核心區(qū)只有一宗地塊，且是商業(yè)地塊。

對(duì)，就是此前計(jì)劃改規(guī)卻引起軒然大波，業(yè)主異議很大的和樾府旁三宗商業(yè)地。

除此之外，只剩下西延的鐘村地鐵口地塊，通勤不錯(cuò)，但教育和商業(yè)牌都不明確。

還有飄峰地塊，位于長(zhǎng)隆里面，周邊環(huán)境還可以，離瑞麓府和番禺中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校也近，但通勤一般。

區(qū)里還有雅居樂(lè)旁邊的譽(yù)山公園西側(cè)地塊，周邊居住氛圍不錯(cuò)，但地鐵和教育配套都不太能打。

萬(wàn)博推出來(lái)的幾宗地實(shí)際上都是老面孔，都對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)威脅有限，對(duì)房企的吸引力也不足。

重點(diǎn)片區(qū)中，沒有長(zhǎng)隆萬(wàn)博的身影，番禺取而代之上榜的是大學(xué)城。

歸根結(jié)底，還是萬(wàn)博核心區(qū)掏不出好地塊。

萬(wàn)博的幾個(gè)緋聞?wù)貙?duì)象，無(wú)一例外遭遇各種變故放了鴿子。

1、河村地塊

位于和樾府旁的河村地塊，本來(lái)是萬(wàn)博在悅府后的下一個(gè)重點(diǎn)地塊。

這塊地，越秀地產(chǎn)曾經(jīng)來(lái)看過(guò)，也在2025年的土地藍(lán)皮書中，甚至已經(jīng)上了番禺區(qū)2024年度土地征收成片開發(fā)方案，準(zhǔn)備收儲(chǔ)的。

1）在萬(wàn)博最核心區(qū)域，南側(cè)就是萬(wàn)博和樾府，西側(cè)是長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)

2）體量夠大，總建面約23萬(wàn)平

3）容積率僅2.5，南側(cè)有大片山體公園

4）很有可能，能規(guī)劃到東風(fēng)東小學(xué)的范圍

這塊地的綜合素質(zhì)絕對(duì)是很能打的，基本預(yù)定番禺王炸，當(dāng)時(shí)的地塊名字也給的很牛逼叫：萬(wàn)博CBD西側(cè)地塊

2025年初，番禺也是主力在推這塊地，希望找個(gè)如意郎君。

一個(gè)背景是地塊的綜合權(quán)屬一直沒搞定也很不清晰，涉及到多方的權(quán)屬河村、私人開發(fā)商、國(guó)企等等，多方早在10年前就對(duì)簿公堂，打到昏天黑地。

現(xiàn)在，里面還是停車場(chǎng)、駕校、工業(yè)區(qū)等低效土地在運(yùn)營(yíng)...

2.萬(wàn)博和樾府旁新地塊

這塊地的位置和配套不多說(shuō)，完全就是和樾府的新一期產(chǎn)品配置，網(wǎng)紅標(biāo)桿。

地塊則是早就清理好，主要問(wèn)題在于怎么出讓？

2024年的時(shí)候，曾經(jīng)有討論過(guò)幾版方案是改小學(xué)和低密度住宅，增加片區(qū)的學(xué)校密度。

這樣一來(lái)，和樾府的業(yè)主又多了住宅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又不一定能上悅府的學(xué)校，阻力很大，所以就擱置了。

現(xiàn)在，重新上推介會(huì)的藍(lán)皮書，也是以商業(yè)地塊的形式。

但出讓也并不容易，看看旁邊的中鐵建華南總部大廈，高250米超高層雙子塔地標(biāo)，在2021年開工，原定于2025年交付的，早已實(shí)質(zhì)性暫停。

開發(fā)商一直希望調(diào)規(guī)，改公寓或住宅等形式，但問(wèn)題就卡在這里。

順帶提一嘴不少人關(guān)注的吉盛偉邦地塊。

租賃到期、要做汽車城的是建材館地塊，敏捷對(duì)面的方形地塊。

至于另一邊占地面積大很多的家居展覽中心，物業(yè)方說(shuō)租期還有6-7年才會(huì)到期。

河村地塊、和樾府旁地塊，無(wú)論哪宗地塊能以住宅形式順利出臺(tái)，都能給萬(wàn)博樓市帶來(lái)新的預(yù)期，實(shí)際上各方也嘗試推進(jìn)過(guò)。

顯然，還需要等待更長(zhǎng)的時(shí)間。

萬(wàn)博并不缺房子賣，更不缺好房子，還有里仁洞100萬(wàn)方融資區(qū)體量，以120方左右的套均面積，約8000多套房子在未來(lái)分批供應(yīng)。

里仁洞會(huì)在幾年內(nèi)都占據(jù)萬(wàn)博的重要篇幅。

現(xiàn)在的新盤，是板塊內(nèi)最能打的一批房子。

一是，卡在戶型新規(guī)的好時(shí)候；二是，新開發(fā)商在建房子的同時(shí)，帶來(lái)足夠能打的配套，比如說(shuō)萬(wàn)博和臻和萬(wàn)博悅府，都是超強(qiáng)的綜合配套大盤。

萬(wàn)博在基本面上是穩(wěn)穩(wěn)的第一梯隊(duì)。3+7+18+天河城+萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)+四海城+山姆+K11S+長(zhǎng)隆樂(lè)園，還有補(bǔ)作業(yè)上的番廣附+東風(fēng)東+廣雅。

很多朋友說(shuō)，500-1000萬(wàn)天河海珠都能隨便買，為什么要跑來(lái)番禺...

這些配套就是原因，同樣價(jià)格在天河海珠荔灣，選不到這么新的城市界面和如此完善的學(xué)鐵商配套。

要挑頂級(jí)區(qū)位、配套、學(xué)校，東風(fēng)東+廣雅的配置就選悅府，旁邊就是萬(wàn)象和長(zhǎng)?。?/p>

其次是萬(wàn)博和臻，番廣附學(xué)校開學(xué)了，105平產(chǎn)品與悅府108平有百來(lái)萬(wàn)的價(jià)格差，對(duì)比下來(lái)還是香；

還有地鐵上蓋的新世界，全盤戶型很全面77-131平，平層到復(fù)式都有，真正的地鐵上蓋，下樓就是K11 Select。

再來(lái)看看新晉萬(wàn)博大魔王-香江1號(hào)。

萬(wàn)博，又一個(gè)嘗試跳出云山珠水過(guò)往豪宅敘事框架的新盤。

據(jù)說(shuō)，香江1號(hào)的推售價(jià)約8-12萬(wàn)/平。

香江1號(hào)，更多在圈層和產(chǎn)品上做出了差異化的競(jìng)爭(zhēng)，是純豪宅的定位。

比如說(shuō)發(fā)布會(huì)的名單有國(guó)際奧委會(huì)終身名譽(yù)主席巴赫，有奧運(yùn)冠軍許海峰、王楠、武大靖，有藝術(shù)家袁熙坤、張大墨，有瑞典前首相、克羅地亞前總統(tǒng)…

實(shí)際上，就是講更多的故事，也能吸引到定居番禺的港商，外商，還有外籍高管等等。

香江1號(hào)能跑得好的話，對(duì)于整個(gè)板塊也是一個(gè)拉升。

對(duì)現(xiàn)在的長(zhǎng)隆萬(wàn)博來(lái)說(shuō)，更重要的事情是把之前的任務(wù)完成。

一個(gè)是，里仁洞按部就班做住宅、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)配套；

另一個(gè)，則是長(zhǎng)隆萬(wàn)象和三期AB地塊（南延中軸公園）的建設(shè)，這兩個(gè)項(xiàng)目早前都是雷聲大、雨點(diǎn)小。

而他們的重要意義在于，能將萬(wàn)博的影響力外溢，而不是只聚焦在核心區(qū)域。

核心區(qū)的地總會(huì)越來(lái)越少，越來(lái)越稀缺的，城市空間是有限的。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博商業(yè)基本盤很穩(wěn)，住宅氛圍好，市民消費(fèi)力很強(qiáng)，已經(jīng)培養(yǎng)了很成熟的商業(yè)圈。

而如何利用好樂(lè)園，以及未來(lái)南延公園擴(kuò)建，帶來(lái)的文旅人流很關(guān)鍵，這部分人流可都是奔著旅游消費(fèi)來(lái)的。

換一種說(shuō)法，為什么白鵝潭的樓市外溢效果那么好，除了舊改拆遷緣故，片區(qū)內(nèi)的重磅項(xiàng)目的配套能級(jí)是更高的。

年初，2026年重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃一出來(lái)，大家都在狂high，說(shuō)萬(wàn)象城要來(lái)番禺了，又贏麻了。

我半夜在番禺打車的時(shí)候，也看到有人把地圖悄咪咪的換成了番禺萬(wàn)象城。

當(dāng)然，掛上萬(wàn)象城的名號(hào)，可以給萬(wàn)博鍍金，對(duì)板塊也是有用的。

但我得說(shuō)一下個(gè)人暴論：M1重奢級(jí)別的萬(wàn)象城，番禺吃不下。

尤其是在SKP、太古里、萬(wàn)象城紛至沓來(lái)的情況下，長(zhǎng)隆萬(wàn)象沒有優(yōu)勢(shì)。

但一個(gè)好的萬(wàn)象，對(duì)長(zhǎng)隆萬(wàn)博來(lái)說(shuō)必不可少。

或者說(shuō)，一個(gè)足夠有特色和爆點(diǎn)的萬(wàn)象。

比如說(shuō)，此前宣傳和長(zhǎng)隆樂(lè)園深度聯(lián)動(dòng)，建面24萬(wàn)平的開放式萬(wàn)象天地，給到一種很強(qiáng)的畫面感和故事感。

隨著K11 Select的招商開業(yè)，也給到了萬(wàn)象更大的壓力。

現(xiàn)在的長(zhǎng)隆地鐵口，你甚至找不出一家電影院。

好消息是，不管是萬(wàn)象城還是萬(wàn)象天地，我們今天去現(xiàn)場(chǎng)看，華潤(rùn)是真的在平整土地了。

當(dāng)然，背后更加令人失望的是超級(jí)拉胯的管控力，地鐵口都是電雞、路邊攤亂飛。

長(zhǎng)隆萬(wàn)象和三期能落地，也能將影響力順勢(shì)發(fā)展到西邊的鐘村地塊和飄峰地塊了，把周邊的市容市貌也重新整理一遍。

華潤(rùn)、長(zhǎng)隆，搞緊啊。