北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

北京最早買(mǎi)房的那批人，已經(jīng)還完貸款了，而且也都回本了，再出租的話無(wú)論租多少都是純利。那問(wèn)題來(lái)了，北京的租金和房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)走低嗎？

這是網(wǎng)友提的問(wèn)題，我猛的一聽(tīng)沒(méi)想明白，怎么叫“最早買(mǎi)房”的啊，哪年算最早？憑什么他們就還完貸款+回本了？

后來(lái)一琢磨他說(shuō)的有道理，因?yàn)榉抠J大規(guī)模實(shí)施是1998年的二次房改（其實(shí)是第三次房改）開(kāi)始的，之后的買(mǎi)房人才逐步接受了貸款月供的模式。

另外房?jī)r(jià)是從2003年開(kāi)始上漲，2005年秋天才出現(xiàn)的第一次“金九銀十”，之后是房?jī)r(jià)暴漲。那在此之前買(mǎi)房的就可以算第一批，而今年是2026年了，以當(dāng)時(shí)最高20年貸款期限來(lái)說(shuō)，可不是都還完貸款了嗎。

2005年北京的均價(jià)不過(guò)是5/6000，再之前還3/4000呢，這批人一套房也就平均幾十萬(wàn)的成本吧，放到今天的北京看來(lái)幾乎是可以忽略不計(jì)了。

假如我在90年代買(mǎi)下的上市公房，當(dāng)時(shí)幾萬(wàn)買(mǎi)的，現(xiàn)在出租的話每年能租10萬(wàn)，一年就能回本兒。如果是2000年20萬(wàn)買(mǎi)的，買(mǎi)來(lái)就出租了，從每月1000多漲到了現(xiàn)在的7000多，也早就回本了。就算之前沒(méi)出租，現(xiàn)在租的話一年8萬(wàn)，有個(gè)三四年也回本了，再租多少都是純利。

就算是當(dāng)年買(mǎi)來(lái)純粹自住的，那這些業(yè)主也是節(jié)省了租房費(fèi)用啊，同樣算是早就收回了買(mǎi)房成本了。

但問(wèn)題真的來(lái)了，我會(huì)因此而給租客降房租嗎？有人買(mǎi)房我會(huì)降價(jià)出售嗎？我傻?。∈袌?chǎng)價(jià)跟我的成本有關(guān)系嗎？就算是我白來(lái)的，該賣(mài)多少錢(qián)也還是多少錢(qián)，房租同樣是隨行就市，絕不喪權(quán)辱房的單方面降價(jià)。

記住了，商品價(jià)格由供需關(guān)系決定。另外還有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，除非是計(jì)劃性的保障性商品，否則成本不能影響價(jià)格，反倒是價(jià)格決定成本。

比如儲(chǔ)備糧就是計(jì)劃性的保障性商品，其價(jià)格與成本有關(guān)，政府可以給予補(bǔ)貼以保證糧農(nóng)們不賠本，但也不讓有太高的利潤(rùn)。

而其他的商品就看市場(chǎng)價(jià)了，哪怕東西是白來(lái)的，那也照樣能賣(mài)出天價(jià)，只要有人買(mǎi)就行。而如果真的有人愿意高價(jià)買(mǎi)，或者說(shuō)預(yù)測(cè)能賣(mài)出更高的價(jià)格，那廠家和持有人才愿意多花錢(qián)提高品質(zhì)呢。也就是看到利潤(rùn)了才會(huì)有人多增加成本，否則誰(shuí)干受累不討好的事兒??？

我把這些簡(jiǎn)單的跟這網(wǎng)友說(shuō)了，結(jié)論就是就算業(yè)主們的房子是白來(lái)的，或者說(shuō)已經(jīng)都回本了，那也沒(méi)人低價(jià)出租，也不會(huì)低價(jià)賣(mài)，只會(huì)根據(jù)市場(chǎng)供需來(lái)調(diào)整價(jià)格。

但網(wǎng)友不太認(rèn)同吧，在他看來(lái)，如果他買(mǎi)的房子回本了，那他會(huì)降價(jià)的，既做了好事也落袋為安。

我只能說(shuō)他善良吧，或者是有美好的夢(mèng)想。但我問(wèn)他了，家里是否為農(nóng)村的，有承包田地和宅基地沒(méi)有？他回答說(shuō)有。那我問(wèn)了，現(xiàn)在如果有人來(lái)租田，你家會(huì)不會(huì)降價(jià)？如果哪天允許自由上市交易了，你會(huì)降價(jià)出售嗎？

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