來源：市場資訊

（來源：澤平宏觀展望）

文 任澤平

未來樓市有八大趨勢：

1、調(diào)控從收緊全面轉(zhuǎn)向放松?！笆奈濉睆?qiáng)調(diào)“房住不炒”，“十五五”規(guī)劃明確“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

2、限購措施將全面退出。“十五五”規(guī)劃綱要提到“充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)”。預(yù)計(jì)北上深未來一年外環(huán)內(nèi)有望放開，三年內(nèi)全域放開。時(shí)代已變，不必?fù)?dān)心放開后房價(jià)暴漲。

3、城市更新迎黃金期。當(dāng)前我國城市住房房齡超過25年的老房子占比超3成。到2040年，近8成房子都將成為“老舊小區(qū)”，都需進(jìn)行更新改造。

4、房地產(chǎn)新模式加速落地?！笆逦濉碧岢觥巴晟粕唐贩块_發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。其中“項(xiàng)目公司制+融資主辦銀行制”是城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的延伸，有望將行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)由房企細(xì)化至項(xiàng)目，減小單一項(xiàng)目對(duì)整體的風(fēng)險(xiǎn)影響。

5、住房保障體系深化，“人房地錢”聯(lián)動(dòng)。保障房建設(shè)從“有效增加”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化供給”，更加側(cè)重以需定建、以需定購。同時(shí)，“深化住房公積金制度改革”。意味著公積金將從單一購房支持向全周期民生保障轉(zhuǎn)型，將在支持提取支付首付款、異地貸款等方面細(xì)化。

6、好房子時(shí)代到來。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超40平方米，套戶比1.07，居民住房問題已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

7、閑置資產(chǎn)迎盤活機(jī)會(huì)，商品房收儲(chǔ)成重中之重。綱要明確“推動(dòng)已供未開發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用”。

我在業(yè)內(nèi)較早倡導(dǎo)收儲(chǔ)房子用作保障房。當(dāng)前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學(xué)畢業(yè)生、新市民住房困難?？山M建5萬億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，一舉多得：為困難群體提供低租金保障房，打通開發(fā)商現(xiàn)金流，緩解地方財(cái)政壓力，避免爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。

8、風(fēng)險(xiǎn)將逐步出清，市場回歸健康。綱要強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。

我提出“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預(yù)測“一線房價(jià)翻一倍”，2020年預(yù)測“房地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性大頂”。

未來市場將呈二八分化，20%人口持續(xù)流入的核心城市核心區(qū)域，未來房價(jià)將逐步筑底；而人口流出的低能級(jí)城市，將面臨漫長的去庫存。

26日晚，我將給大家?guī)碇匕跄甓阮A(yù)測。