文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

上海今年首批土拍里，有一宗地塊顯得格外安靜：

徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊。

這塊地最終被上海老牌國企上海城開集團(tuán)，以底價收入囊中。

地塊位于徐匯長橋板塊，用地性質(zhì)為住宅 商業(yè)，總建面約5.5萬平方米。其中住宅占75%，商業(yè)占25%，樓板價約4.85萬元/㎡，總價26.75億元。

如果剔除商業(yè)部分，住宅可售樓板價已經(jīng)超過6萬元/㎡。

從區(qū)位看，這塊地離中環(huán)線不到500米，容積率只有1.7，屬于中環(huán)附近難得的低密宅地。

在這次土拍之前，上海城開已經(jīng)提前布局。

今年2月，“上海凌云城開置業(yè)有限公司”的新注冊成立，并迅速開展該地塊的前期工作。

該公司為上海城開（集團(tuán)）有限公司的全資子公司，后者由上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司和徐匯區(qū)國資委分別持股59%、41%。

上實(shí)城開此次出手，更像是一次戰(zhàn)略性托底。

久違的出手

過去一段時間里，上實(shí)城開在公開市場鮮少拿地。

2021年上海集中供地時，上實(shí)城開曾拿下青浦和臨港的兩宗地塊，總金額超過28億元；2022年，又在臨港獲得6塊商住地，總價接近39億元。

但此后，其在上海土地市場幾乎隱身，直到今年才重新在上海土地市場出現(xiàn)。

上海凌云城開置業(yè)成立后，很快發(fā)布了徐匯長橋項(xiàng)目的前期研究與策劃服務(wù)招標(biāo)信息，總投資額達(dá)43.5億元。

再看地塊本身，也能理解為何市場態(tài)度謹(jǐn)慎。

首先，是商業(yè)比例。地塊要求配建不低于25%的商業(yè)體量，這意味著開發(fā)商不僅要做住宅，還必須承擔(dān)商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營。對于當(dāng)下強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流效率的房企來說，這樣的地塊并不輕松。

其次，是城市界面。長橋一帶更新節(jié)奏不算快，周邊城市面貌對改善型產(chǎn)品的支撐仍有限。如果外部界面短時間內(nèi)難以明顯提升，項(xiàng)目溢價能力多少會受到影響。

此外，雖然同屬徐匯，但長橋與徐匯濱江核心區(qū)之間仍有一定距離，很難直接承接濱江板塊的市場熱度。

對很多開發(fā)商而言，“徐匯”兩個字固然有吸引力，但具體到項(xiàng)目位置，仍然需要重新衡量。

業(yè)績壓力

就在土拍前幾天，上實(shí)城開發(fā)布盈利預(yù)警。

預(yù)計2025年度股東應(yīng)占虧損高達(dá)9億至10億港元，較2024年3.312億港元的虧損規(guī)模顯著擴(kuò)大。

主要原因是銷售額下降、交付項(xiàng)目減少。

把時間線再往前推，這種壓力其實(shí)早已顯現(xiàn)。2023年，上實(shí)城開處于盈利狀態(tài)；但到了2024年，其毛利從2023年的33.25億港元降至21億港元，毛利率也明顯下滑，錄得虧損3.31億港元。

2025年上半年，上實(shí)城開實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.27億港元，同比下跌38.7%，虧損擴(kuò)大至5.62億港元。

截至2025年中期末，上實(shí)城開將有71.29億港元的債務(wù)在一年內(nèi)到期，占總債務(wù)的比重近四成；5年內(nèi)到期的債務(wù)占比則為45.4%，合計82.73億港元；5年后到期的債務(wù)還有28.27億元，占比15.5%。

面對業(yè)績壓力，上實(shí)城開最近兩年一邊收縮，一邊調(diào)整結(jié)構(gòu)。

例如出售部分資產(chǎn)回籠資金。2025年，上實(shí)城開將其持有的上海上實(shí)醫(yī)療美容院49%股份出售，總對價約7359萬元，獲得收益843萬元。

同時，其也通過物業(yè)租賃、資產(chǎn)盤活等方式增加現(xiàn)金流。

另外，上實(shí)城開在今年2月還獲得了一筆9億元的銀行貸款，用于置換原有借款，以緩解短期資金壓力。

再看上海城開。

2025年上半年，其房地產(chǎn)開發(fā)與銷售板塊實(shí)現(xiàn)營收4.55億元，同比大幅下滑70.22%，虧損1.12億元。

毛利率同比下降64.42%，主要原因在于，2024年上半年青浦項(xiàng)目、萬源城項(xiàng)目以及無錫項(xiàng)目集中確認(rèn)收入，而到了2025年上半年，大部分項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，可確認(rèn)收入明顯減少。

管理層重組

與業(yè)績調(diào)整同步發(fā)生的，還有管理層的頻繁變化。

今年1月26日，上海城開發(fā)布人事變動公告，原董事徐檳、唐鈞、陳穎及總經(jīng)理徐檳因個人申請集體辭任，趙燁、趙國平、何薇雅獲任新董事，李忠輝出任公司新任總經(jīng)理。

55歲的李忠輝，是典型的“徐匯系”出身。他既懂房地產(chǎn)開發(fā)邏輯，也熟悉城市運(yùn)營與區(qū)域發(fā)展。

從區(qū)房地產(chǎn)交易中心、土地發(fā)展中心基層崗位起步，隨后進(jìn)入徐匯土地發(fā)展有限公司、徐匯濱江開發(fā)建設(shè)投資有限公司，之后又擔(dān)任上海西岸開發(fā)集團(tuán)黨委書記、董事長，履歷幾乎與徐匯濱江乃至整個徐匯區(qū)的城市開發(fā)進(jìn)程同步。

他也并非外部空降。

早在2020年5月，李忠輝就已經(jīng)出任上海城開黨委書記、副董事長，參與公司戰(zhàn)略決策多年。此次正式接任總經(jīng)理，也是一次順理成章的人事安排。

與他同期上任的三位新董事，也形成了明顯的專業(yè)分工：

具有法律與審計背景的趙燁，將更多參與投資決策和法務(wù)風(fēng)控；財務(wù)領(lǐng)域資深人士趙國平，負(fù)責(zé)資金運(yùn)作與成本管理；曾在徐匯區(qū)財政局任職的何薇雅，則強(qiáng)化內(nèi)部審計與監(jiān)督。

新團(tuán)隊(duì)的亮相，為上海城開集團(tuán)長達(dá)九個月的核心崗位空缺畫上了句號。

回顧過去兩年，上海城開的人事調(diào)整其實(shí)頗為頻繁。

2024年1月，原董事、總經(jīng)理葉維琪退休離任；

2024年2月，徐檳接任總經(jīng)理；

但僅僅一年多之后，2025年4月，徐檳又因工作調(diào)動辭任。

從葉維琪退休，到徐檳短暫履職，再到李忠輝正式接任，上海城開的管理層經(jīng)歷了一段持續(xù)近兩年的更替周期。

而這場人事調(diào)整的背后，也折射出這家深耕上海核心區(qū)域的老牌房企，在復(fù)雜市場環(huán)境下進(jìn)行的一輪自我休整。