3月過(guò)半，成都樓市一個(gè)有意思的現(xiàn)象變得愈發(fā)明顯：住宅新房的兩極分化達(dá)到“史高”，一方面3000萬(wàn)一套的豪宅繼續(xù)刷屏，另一面則出現(xiàn)了一波總價(jià)300-400萬(wàn)的輕改善新盤賣得風(fēng)生水起。

兩級(jí)分化，其一是總價(jià)的頭部和腰部繼續(xù)拉大再拉大，其二則是銷售結(jié)果！

先來(lái)看看成都新房住宅項(xiàng)目最新出爐的銷售榜單：既有建發(fā)·海耀、麓湖生態(tài)城、國(guó)金豪庭這類千萬(wàn)級(jí)的高端項(xiàng)目，也有總價(jià)不到400萬(wàn)的東城·金茂曉棠二期，2.03億元的成交總金額殺入前三。

△圖據(jù)克而瑞四川

于是，大家都開始思考一個(gè)問(wèn)題： 400萬(wàn)是不是當(dāng)前真正大多數(shù)購(gòu)買力的門檻所在？以下，一定熱銷，以上，估計(jì)就得奔著千萬(wàn)以上的高端才能收獲另一波客群了？如果這一結(jié)論是成立的，那么目前市場(chǎng)上400萬(wàn)級(jí)別還有哪些值得關(guān)注的項(xiàng)目呢？

對(duì)輕改善型產(chǎn)品的客群來(lái)說(shuō)，選房的第一道門檻永遠(yuǎn)是地段。

讓我們看看成都最新入市的輕改項(xiàng)目，一個(gè)很清晰的特征是：它們幾乎都臨近三環(huán)路，且距離軌道地鐵站點(diǎn)都比較近。還有一個(gè)值得留意的共性——輕改項(xiàng)目大多位于配套成熟板塊，例如二八板塊、行政學(xué)院板塊。

△大成都范圍內(nèi)總價(jià)400萬(wàn)左右新房分布示意圖

以上區(qū)域的特點(diǎn)是：交通便捷，城市生活配套早已呈現(xiàn)，居住氛圍濃厚；同時(shí)因?yàn)槌鞘懈碌耐七M(jìn)，區(qū)域商業(yè)中心型載體的新開，整個(gè)片區(qū)的面貌既有新建居住區(qū)的干凈、規(guī)整，又有成熟便捷的交通和商業(yè)。

△東城金茂曉棠“壹里繁華”商業(yè)街實(shí)拍圖

以二八板塊為例，片區(qū)內(nèi)基本是純住宅項(xiàng)目，隨著The Gate量子介商業(yè)的呈現(xiàn)和地鐵17號(hào)線的開通，整個(gè)板塊的活力屬性和居住價(jià)值進(jìn)一步被激活。

△圖據(jù)The Gate量子介

再看砍城東的行政學(xué)院板塊，在軌道TOD項(xiàng)目綜合建設(shè)的帶動(dòng)下，龍湖驛都天街等大型商業(yè)落地，也填補(bǔ)了此前片區(qū)內(nèi)缺乏商業(yè)配套的空白。

對(duì)于地緣性輕改善購(gòu)房客群來(lái)說(shuō)，這種“既成熟又更新過(guò)”的片區(qū)情況，構(gòu)成了實(shí)實(shí)在在的下單力。

前兩年成都樓市的改善型產(chǎn)品，動(dòng)不動(dòng)200㎡起步，總價(jià)直奔800萬(wàn)以上，不少預(yù)算有限的輕改善客群只能望而卻步。

如今市場(chǎng)中這一波產(chǎn)品的主力戶型重回120-143㎡區(qū)間，精裝均價(jià)3萬(wàn)/㎡左右，總價(jià)剛好卡在400萬(wàn)這條線上。

但超級(jí)卷的樓市光是面積回調(diào)必然不夠，開發(fā)商為了抓住客戶，新入市的產(chǎn)品力反而全部都在升級(jí)。近期入市的項(xiàng)目，大部分做到了套四雙衛(wèi)，比如東城金茂曉棠二期的136㎡、越秀天悅云萃三期的117㎡，空間利用率高，功能動(dòng)線清晰，整體實(shí)用性強(qiáng)。

△越秀天悅云萃三期117㎡戶型圖，圖據(jù)越秀房寶

開發(fā)商還在小區(qū)的公共部分花大價(jià)錢留住客戶——必備大會(huì)所，健身房、書吧、茶室一定要有；景觀園林必須創(chuàng)新，川西秘境、蜀地風(fēng)景要還原度高；架空層、社區(qū)配套都必須具備差異化特色。

△越秀天悅云萃三期實(shí)拍，圖據(jù)越秀房寶

現(xiàn)在400萬(wàn)級(jí)的產(chǎn)品，戶型在迭代，公區(qū)不減配，說(shuō)實(shí)話，跟幾年前同總價(jià)位的產(chǎn)品比，性價(jià)比確實(shí)更在線。

從客群接受程度看，這個(gè)價(jià)位正好卡在一個(gè)微妙的平衡點(diǎn)上：對(duì)于前10年買了房子的改善客戶來(lái)說(shuō)，賣一套換一套，首付預(yù)算剛剛好；對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，兩成首付上車門檻也不算太高。

把目光投向接下來(lái)的樓市，趨勢(shì)已很明顯：千萬(wàn)級(jí)豪宅和400萬(wàn)級(jí)輕改產(chǎn)品，樓市啞鈴的兩頭，各走各的節(jié)奏，新貨入場(chǎng)不會(huì)停。

成都的高端產(chǎn)品這頭，接下來(lái)值得關(guān)注的項(xiàng)目不少——國(guó)貿(mào)茶廠38畝&18畝雙子星、新希望D10望江、長(zhǎng)住·玖川云闕等都已在路上，產(chǎn)品定位千萬(wàn)級(jí)以上直到3000萬(wàn)+，形態(tài)以高層大平層住宅為主，也有一些許久未見(jiàn)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品。

△新希望·D10望江意境圖

輕改善這另一頭，400萬(wàn)級(jí)別的供應(yīng)也沒(méi)斷檔。龍湖·濱江峯萃&龍湖·錦江峯萃上周已然亮相，產(chǎn)品戶型面積段在126-140㎡，更有中旅迎暉路50畝項(xiàng)目、錦江統(tǒng)建攀成鋼17畝項(xiàng)目也在排隊(duì)入場(chǎng)。

△龍湖·濱江峯萃建面約140㎡創(chuàng)意展示樣板間實(shí)拍圖

從產(chǎn)品形態(tài)到價(jià)格錨點(diǎn)，這或許正是成都樓市目前的現(xiàn)狀——不管定位是高端還是輕改善，不管地段在什么位置，找到真正的客群，摸清他們的需求，做出符合他們需要的產(chǎn)品，這樣看來(lái)，當(dāng)年的某位地產(chǎn)大佬說(shuō)的那句話，還真對(duì)：“沒(méi)有什么高端的作品和低端的產(chǎn)品，只有賣得出去和賣不出去的房子！”