3月25日，上海“滬七條”新政“滿月”，市場表現(xiàn)如何？

據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房已成交2.24萬套，成交量同比2025年增長11%，有望在本月沖刺3萬套“大關(guān)”。同時，上海新房市場以改善型需求為主導(dǎo)，成交量也明顯回升。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點評稱：“上海樓市政策滿月，購房者情緒上出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，入市較為積極，房東預(yù)期也有所好轉(zhuǎn)。尤其是二手房，成交有很大可能沖擊去年同期高點。新房方面也有積極變化，來客來訪明顯增多，尤其是外環(huán)內(nèi)改善房源，看房熱情較高。市場情緒已經(jīng)升溫，熱度仍有慣性，今年‘小陽春’成色十足?！?/p>

二手房沖刺五年新高，“小陽春”峰值或?qū)⒌絹?/strong>

上海二手房成交正在沖擊五年來的最高位。

圖/中指研究院

據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房已成交2.24萬套，成交量比2025年同期增長11%。

從新政出臺前后對比來看，上海鏈家日均帶看量對比新政前增長30%，日均新增客戶量對比新政前增長51%，買方入市信心較新政前明顯提升，帶看及成交均十分活躍。

中原地產(chǎn)森蘭高行營業(yè)董事宋滬雄向新京報貝殼財經(jīng)記者表示：“新政后，成交量有大幅提升，目前成交主要是300萬以下的二手房，改善型成交還沒有爆發(fā)?！?/p>

按照目前的成交速度，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月份上海二手房成交有望沖刺3萬套大關(guān)。盧文曦分析稱：“今年3月份二手房成交量突破3萬套是挺有希望的，但還要看接下來一周的數(shù)據(jù)，特別是本周末，如果周六、周日還能維持在日成交量1400套，那就真能超過3萬套了，這也將意味著市場情緒出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)?！?/p>

業(yè)內(nèi)普遍將上海二手房月成交2萬套視為市場“榮枯線”，而3萬套則意味著進入明顯活躍區(qū)間。上海二手房市場成交量上一次突破單月3萬套，還要追溯到2021年，此次時隔5年再度沖擊“3萬套大關(guān)”，對于市場信心提振至關(guān)重要。

“按照往年‘小陽春’節(jié)奏來看，二手房很可能在3月出現(xiàn)峰值?！北R文曦表示：“接下來，能否延續(xù)成交熱度要看改善置業(yè)鏈條是否能夠順利帶動?！?/p>

在成交案例中，宋滬雄也指出：“確實存在房東跳價的現(xiàn)象，但僅為個別案例，而且加價額度并不高，比如有一套600萬元的房源加價5萬后客戶也接受了，但還有一套‘老破小’房東漲到170萬，但客戶只愿意加5萬，雙方?jīng)]有談妥?！?/p>

房企推盤步伐加快，已有個別樓盤宣布漲價

對于新房市場而言，雖然政策顯效不及二手房市場反應(yīng)迅速，但是經(jīng)過一個月以來市場熱度的傳導(dǎo)，新盤成交也呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢。

圖/中指研究院

就在上周（3月16日—3月22日），上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交面積7.94萬平方米，環(huán)比大漲24.41%。郊區(qū)成為拉動成交的核心力量，嘉定區(qū)以12.46萬平方米的成交量居首，寶山區(qū)成交環(huán)比漲幅達52.62%，浦東板塊也環(huán)比增長34.62%。

不同于二手房以剛需為主導(dǎo)，在新房成交結(jié)構(gòu)中，首次改善型項目成為市場主力，3萬-6萬元/平方米的首改類產(chǎn)品在成交量前十排行榜中占據(jù)6席且躋身前六位；受成交結(jié)構(gòu)向中低價位傾斜影響，新房成交均價73199元/平方米，環(huán)比下跌11.14%。

供應(yīng)端方面，房企推盤節(jié)奏明顯加快，上周新房入市面積4.52萬平方米，環(huán)比增加33.47%，4個全新入市樓盤中有3個為單價10萬元/平方米的高端改善項目。

但是，上海新盤成交也繼續(xù)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化的特征，高熱度樓盤主要集中在浦東、楊浦等核心區(qū)域，而多個遠(yuǎn)郊及外圍區(qū)域項目認(rèn)購表現(xiàn)冷淡。

隨著新盤行情的啟動，個別樓盤也出現(xiàn)了漲價的現(xiàn)象。

比如，位于上海閔行的保利·都匯和煦發(fā)布通知，3月9日起收回在售洋房房源9.95折優(yōu)惠，成交價格全線上漲0.5%；3月23日，該產(chǎn)品現(xiàn)有9.9折優(yōu)惠同步收回，成交價格將全線上漲1%。

對此，上海保利方面相關(guān)負(fù)責(zé)人也向新京報貝殼財經(jīng)記者確認(rèn)了漲價的消息。其表示，上海新政后20日，該項目累計來訪已超1380組，成交已突破72套。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，目前新盤漲價尚為少數(shù)個案，而且不排除是開發(fā)商營銷手法。盧文曦表示：“個別開發(fā)商出現(xiàn)漲價行為，多是其采取的營銷行動，主要是給購房者心理壓力，促使買家快點入市。”

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析表示：“3月份，上海二手房成交活躍度回升較為明顯，新房市場周度成交出現(xiàn)修復(fù)，疊加掛牌量持續(xù)回落，市場供需兩端均出現(xiàn)一定積極改善。從全國核心城市來看，上海目前表現(xiàn)出的復(fù)蘇力度與市場韌性，使其成為今年‘小陽春’行情中活躍度最高的城市?！?/p>

對于未來上海樓市的走勢，曹晶晶預(yù)計：“短期來看，若當(dāng)前市場情緒能夠延續(xù)，上海有望在3-4月‘小陽春’行情中保持較高活躍度。但需關(guān)注的是，市場企穩(wěn)仍將是一個漸進過程，其后續(xù)的持續(xù)性仍依賴于居民收入預(yù)期及房價預(yù)期修復(fù)等宏觀基本面的實質(zhì)性好轉(zhuǎn)?！?/p>

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶