3月20日，青島東李備受關(guān)注的“商改住”地塊——原森林公園商業(yè)地塊成功出讓?zhuān)?strong>最終由青島昌明置業(yè)有限公司（萬(wàn)科、中海、越秀、金地、青島城投）五家房企聯(lián)合競(jìng)得，成交樓面地價(jià)9010元/㎡、總價(jià)9.98億元。

2006年萬(wàn)科首駐山東，扎根青島，先后進(jìn)駐城陽(yáng)、即墨、李滄、市北、平度、西海岸等區(qū)域，已打造了40個(gè)精品樓盤(pán)。此次拿地，是萬(wàn)科繼2024年10月與黑卓聯(lián)手?jǐn)孬@西海岸城望云起地塊后，時(shí)隔17個(gè)月再度在青島公開(kāi)市場(chǎng)落子。

中海2025年在青島土拍市場(chǎng)表現(xiàn)突出，接連斬獲兩宗優(yōu)質(zhì)地塊：6月斥資約7.37億拿下黃島朝陽(yáng)無(wú)限地塊，9月落子市北CBD。憑借上述布局，也讓中海成為2025年度青島土拍市場(chǎng)唯一獨(dú)資拿地金額超15億房企。

越秀上一次拿地是2023年4月與青鐵聯(lián)合競(jìng)得張村河越秀青鐵和樾府項(xiàng)目用地；金地上一次拿地則是2023年9月競(jìng)得西海岸雙珠路北地塊，開(kāi)發(fā)金地華悅項(xiàng)目。青島城投當(dāng)前在售主力項(xiàng)目涵蓋棠玥和境、青云佳境、嶗山尚境等，布局主城核心板塊。

此次成功出讓的地塊與森林公園項(xiàng)目緊密相鄰，預(yù)計(jì)未來(lái)將作為森林公園全新住宅組團(tuán)規(guī)劃打造。依托項(xiàng)目此前成熟的產(chǎn)品力與市場(chǎng)口碑，疊加本次新增宅地供應(yīng)，東李樓市的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)與格局分化，有望進(jìn)一步加劇。

此次出讓的地塊是李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南LC0301-03地塊，占地面積約44320.7㎡，建筑面積約110801.7㎡。地塊容積率2.5，建筑密度20%，綠地率35%，競(jìng)買(mǎi)保證金19966.4754萬(wàn)元，起拍樓面地價(jià)9010元/㎡，起拍總價(jià)9.98億元。

出讓文件指出，本宗地不接受地方政府融資平臺(tái)公司(以自然資源部動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)推送清單為準(zhǔn))競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)。該要求并非首次提出，2026年以來(lái)已先后在 山東路百安居地塊、 市北鄭州路等地塊出讓中明確設(shè)置，成為青島核心宅地出讓的常態(tài)化規(guī)則。

該宗地前身可追溯至2017年8月，彼時(shí)李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西、棗山路北片區(qū)集中出讓三幅地塊，成交總價(jià)37.9億元，由金地、越秀、中海、萬(wàn)科、青島城投五家房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

受多方面因素影響，項(xiàng)目直至2022年才正式面市。憑借靈活的定價(jià)策略與高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目迅速成為片區(qū)流量銷(xiāo)冠，截至目前住宅已基本清盤(pán)，累計(jì)網(wǎng)簽2016套。其中配套商業(yè)地塊因種種原因長(zhǎng)期未動(dòng)工，2025年7月為盤(pán)活存量土地、適配市場(chǎng)需求，李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南LC0301-03地塊控規(guī)調(diào)整正式公示，用地性質(zhì)由商業(yè)商務(wù)用地優(yōu)化為二類(lèi)居住用地，同步完善公共服務(wù)配套，進(jìn)一步匹配片區(qū)居住功能升級(jí)需求。2月28日，該地塊掛牌出讓。

目前青島東李樓市正進(jìn)入品質(zhì)與效率雙線(xiàn)領(lǐng)跑的全新周期，板塊內(nèi)高端產(chǎn)品迭代、房企深耕提速、優(yōu)質(zhì)地塊有序開(kāi)發(fā)。熱度目前主要集中在青特東序、金茂璞逸世園、青鐵芳華地等。

縱觀當(dāng)前東李樓市，青特?zé)o疑是板塊熱度的“風(fēng)向標(biāo)”。憑借三宗優(yōu)質(zhì)地塊連片布局，青特已成為板塊內(nèi)最具話(huà)語(yǔ)權(quán)與市場(chǎng)號(hào)召力的本土房企。青特璟譽(yù)作為率先落地的標(biāo)桿作品，自拿地至開(kāi)盤(pán)僅用時(shí)5個(gè)月，憑借精準(zhǔn)產(chǎn)品定位與品牌信任度，去年11月首開(kāi)即登頂青島商品房套數(shù)、面積、金額“三冠王”，并在短短數(shù)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)全盤(pán)收官，成為“做一成一”開(kāi)發(fā)理念的經(jīng)典樣本。緊隨熱銷(xiāo)勢(shì)頭，青特東序也正式亮相，規(guī)劃建面約119-139㎡小高層產(chǎn)品，現(xiàn)已開(kāi)啟認(rèn)籌，計(jì)劃首開(kāi)樓座2#、5#、6#、8#，產(chǎn)品為119-139㎡小高層。憑借精準(zhǔn)的改善戶(hù)型定位與板塊熱度，項(xiàng)目當(dāng)前蓄客情況十分理想，預(yù)計(jì)項(xiàng)目有望再度成為東李現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。

金茂依托世園金茂府的成熟口碑，推出第四代住宅璞逸世園。憑借產(chǎn)品創(chuàng)新與生態(tài)低密優(yōu)勢(shì)，已成為青島高端居住市場(chǎng)標(biāo)志性項(xiàng)目。而由遠(yuǎn)洋代建的萬(wàn)竹云峰項(xiàng)目、去年億聯(lián)拿下的地塊目前均暫未啟動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)。

板塊潛在供應(yīng)方面，海創(chuàng)斬獲惠水路三宗低密地塊，容積率最低僅1.11，最高1.25，將由龍湖龍智造代建，未來(lái)有望為區(qū)域新增一批高品質(zhì)低密住宅項(xiàng)目。此次成交的地塊，依托項(xiàng)目此前成熟的產(chǎn)品力與市場(chǎng)口碑，疊加本次新增宅地供應(yīng)，東李樓市的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)與格局分化，有望進(jìn)一步加劇。

備注：地塊周邊公服配套的規(guī)劃和建設(shè)情況

1.教育設(shè)施：周邊2處小學(xué)（現(xiàn)狀銅川路小學(xué)、LC0301-06小學(xué)），2處幼兒園(惠水路幼兒園、LC0301-07幼兒園)，規(guī)劃1處初中。

2.醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施：周邊1處現(xiàn)狀李滄區(qū)社會(huì)福利院、1處現(xiàn)狀街道級(jí)衛(wèi)生服務(wù)中心，規(guī)劃1處養(yǎng)老院、1處醫(yī)療設(shè)施。

3.文體設(shè)施：周邊規(guī)劃1處街道級(jí)體育活動(dòng)中心。

4.商業(yè)設(shè)施：周邊規(guī)劃1處社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

5. 城市公園綠地：周邊現(xiàn)狀青龍山公園、李村河公園等。

有關(guān)要求：

（一）本宗地不接受地方政府融資平臺(tái)公司(以自然資源部動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)推送清單為準(zhǔn))競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)。青島市、區(qū)(市)國(guó)有企業(yè)報(bào)名參與本地塊競(jìng)買(mǎi)時(shí)，應(yīng)將參與競(jìng)買(mǎi)的相關(guān)信息按規(guī)定向?qū)俚厝嗣裾ɑ蛲?jí)財(cái)政、國(guó)資等部門(mén)）報(bào)備，并將有關(guān)報(bào)備材料上傳交易系統(tǒng)（如有主管部門(mén)批復(fù)材料一并上傳）。

（二）其他說(shuō)明

土地競(jìng)得人須無(wú)償建設(shè)地塊內(nèi)的公服配套，LC0301-03地塊須配建社區(qū)服務(wù)站（建筑面積不少于600平方米）、托育所（建筑面積不少于580平方米）、鄰里坊（按350平方米/千人標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積不少于350平方米）。土地競(jìng)得人須在簽訂《土地成交確認(rèn)書(shū)》前，與李滄區(qū)政府或李滄區(qū)政府指定單位簽訂《李滄區(qū)青銀高速以東、石牛山路以西LC0301-03地塊城鎮(zhèn)居住區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)移交協(xié)議》，建成后無(wú)償移交給李滄區(qū)政府或李滄區(qū)政府指定單位。以上協(xié)議由李滄區(qū)政府負(fù)責(zé)在出讓公告發(fā)布時(shí)同步在其官網(wǎng)公示，并負(fù)責(zé)做好協(xié)議內(nèi)容解答、協(xié)議簽訂和監(jiān)督落實(shí)工作。競(jìng)買(mǎi)人如需了解協(xié)議有關(guān)內(nèi)容，可到李滄區(qū)政府官網(wǎng)查詢(xún)：

乙方在李滄區(qū)青銀高速以東、石牛山路以西LC0301-03地塊開(kāi)發(fā)居住項(xiàng)目的同時(shí)，負(fù)責(zé)同步建設(shè)社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施3所：社區(qū)服務(wù)站（建筑面積不少于600平方米）、托育所（建筑面積不少于580平方米）、鄰里坊（按350平方米/千人標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積不少于350平方米）。

2026年，青島該不該買(mǎi)房？