來源 | 財經(jīng)九號
作者 | 胖虎

2026年3月，招商蛇口（001979.SZ）披露2025年年度報告，這份承載著市場期待的央企地產(chǎn)巨頭成績單，最終以近乎“腰斬”的業(yè)績表現(xiàn)令人震驚。

年報數(shù)據(jù)顯示，公司不僅錄得近五年最差營收，利潤更是創(chuàng)下上市以來的低谷，疊加現(xiàn)金流承壓、負(fù)債高企、高管和員工薪酬分配失衡等多重問題，這家頭頂央企光環(huán)的房企，正遭遇前所未有的經(jīng)營困境，其背后折射出的不僅是企業(yè)自身的戰(zhàn)略短板，更凸顯了房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的殘酷現(xiàn)實(shí)。

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業(yè)績暴跌疊加季度虧損，

盈利根基恐怕動搖

業(yè)績暴跌淪為“最差之年”，四季度巨虧擊穿盈利底線，是招商蛇口2025年報最刺眼的底色。

根據(jù)年報數(shù)據(jù)，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，同比下滑13.53%，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下近五年以來的最低水平，標(biāo)志著其核心經(jīng)營能力的持續(xù)退化。利潤端的表現(xiàn)更是觸目驚心，全年凈利潤僅為7.04億元，同比暴跌83%；歸母凈利潤同樣大幅縮水，從2024年的40.16億元驟降至10.24億元，跌幅高達(dá)74%，這一盈利表現(xiàn)或?qū)⒊蔀槠渖鲜幸詠淼淖畈罴o(jì)錄。

更令人咋舌的是季度業(yè)績的極端分化，尤其是第四季度的大額虧損，徹底暴露了公司經(jīng)營的脆弱性。據(jù)2025年三季報顯示，截至9月底，公司歸母凈利潤尚有24.97億元，這意味著在第四季度，招商蛇口單季度虧損近15億元，如此巨額的單季度虧損，在其經(jīng)營史上極為罕見。

這一異常虧損并非偶然，核心源于兩方面因素：一是公司在四季度集中計提存貨跌價準(zhǔn)備，全年資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計42.70億元，直接導(dǎo)致歸母凈利潤減少29.18億元，背后是早年高價拿地項(xiàng)目在當(dāng)前市場環(huán)境下的價值縮水；

另一方面是結(jié)算節(jié)奏異常，部分計劃確認(rèn)收入的項(xiàng)目推遲至2026年，導(dǎo)致四季度650億元的高營收與巨虧形成反差，凸顯出當(dāng)期結(jié)算項(xiàng)目毛利率逼近盈虧平衡點(diǎn)的尷尬現(xiàn)實(shí)，“賣得越多、虧得越多”的困境，揭示了其盈利模式的深層問題。

深入拆解利潤構(gòu)成可見，其盈利質(zhì)量已嚴(yán)重下滑。2025年公司扣非歸母凈利潤僅為1.69億元，同比大跌93.10%，這意味著剔除8.55億元的非經(jīng)常性損益后，核心主營業(yè)務(wù)幾乎處于盈虧平衡邊緣。而這部分非經(jīng)常性損益主要由公允價值變動收益（5.17億元）、政府補(bǔ)貼（8707萬元）等一次性收益構(gòu)成，無法反映公司核心業(yè)務(wù)的真實(shí)盈利能力，進(jìn)一步印證了其利潤暴跌的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營困境，而非短期財務(wù)調(diào)節(jié)所致。

與此同時，投資收益的大幅收縮加劇了利潤下滑，2025年公司投資收益僅為7.08億元，遠(yuǎn)低于2024年同期的38.92億元，核心是受行業(yè)收縮影響，聯(lián)營、合營項(xiàng)目分紅及股權(quán)處置機(jī)會減少，曾經(jīng)的利潤補(bǔ)充渠道近乎失效。

2

現(xiàn)金流與負(fù)債雙重承壓：

資金鏈趨緊，償債風(fēng)險壓力山大

業(yè)績下滑的背后，是現(xiàn)金流與負(fù)債的雙重承壓，資金鏈安全隱患持續(xù)凸顯，這也是招商蛇口2025年最核心的經(jīng)營風(fēng)險，其緊張程度或超市場預(yù)期。

年報數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，招商蛇口在手現(xiàn)金僅為861億元，較上年同期的1003億元減少140億元，降幅達(dá)13.96%，在手資金的持續(xù)縮水，直接削弱了其應(yīng)對市場風(fēng)險、償還到期債務(wù)的核心能力，而這一數(shù)值已降至近五年同期最低水平，資金儲備的“安全墊”持續(xù)變薄。

與之形成鮮明對比的是，公司長短債規(guī)模持續(xù)攀升，債務(wù)壓力不斷加大，形成“現(xiàn)金縮水、負(fù)債增加”的惡性循環(huán)。短期負(fù)債從2023年底的13.79億元攀升至2025年底的29.54億元，兩年時間增幅高達(dá)114.21%，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債也從2024年底的496.6億元增加至2025年底的589億元，增加了100多億元，短期償債壓力驟增；長期負(fù)債同步增長，從2023年底的1188億元增加至1409億元，增幅達(dá)18.6%，長期債務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張，進(jìn)一步加重了公司的財務(wù)負(fù)擔(dān)，未來多年的利息支付將持續(xù)侵蝕本就微薄的利潤。

現(xiàn)金流的持續(xù)下滑，更讓其資金鏈雪上加霜，成為壓在公司經(jīng)營上的“巨石”。2025年，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額降至96.9億元，較此前常年兩三百億的水平大幅縮水，降幅達(dá)69.67%，這一數(shù)據(jù)直接反映出公司銷售回款能力的惡化——房子賣出去但資金收不回，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)疊加購房者付款能力下降，導(dǎo)致資金回籠受阻，這一問題比利潤下滑更具風(fēng)險性，直接關(guān)系到企業(yè)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。

更值得警惕的是，公司籌資性現(xiàn)金流已連續(xù)多年處于凈流出狀態(tài)，意味著其外部融資能力持續(xù)弱化，融資渠道并不樂觀。在房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境尚未明顯改善的背景下，招商蛇口通過銀行貸款、債券發(fā)行等方式獲得充足資金的難度在加大，只能依靠自身造血和存量資金維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

盡管公司反復(fù)強(qiáng)調(diào)“三道紅線”持續(xù)穩(wěn)居綠檔，2025年末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為64.17%、凈負(fù)債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19，但在手現(xiàn)金的減少、經(jīng)營性現(xiàn)金流的收縮以及債務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張，已讓其資金鏈處于緊繃狀態(tài)，一旦后續(xù)銷售回款未能改善，或出現(xiàn)集中償債壓力，經(jīng)營壓力不容小覷。

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普通員工降薪與高管漲薪反差，

高比例分紅決策持續(xù)性存疑

如果說業(yè)績與資金的困境是行業(yè)周期與經(jīng)營策略疊加的結(jié)果，那么薪酬分配的嚴(yán)重失衡，則暴露了公司內(nèi)部治理的深層問題，引發(fā)市場廣泛爭議，而在現(xiàn)金流緊繃、業(yè)績巨虧的背景下，高比例分紅的決策更顯不合理。

年報數(shù)據(jù)顯示，2025年底公司員工總數(shù)為49135人，較上年同期的49501人基本持平，未出現(xiàn)大規(guī)模裁員，看似維持了團(tuán)隊穩(wěn)定，但普通員工與高管的薪酬待遇卻呈現(xiàn)“冰火兩重天”的態(tài)勢。

普通員工面臨明顯降薪壓力，其中銷售人員的處境最為艱難。年報顯示，銷售費(fèi)用中的員工薪酬從2024年的2.8億元減少至2025年的2.55億元，而銷售員工數(shù)量卻從1270人增加至1480人，增幅達(dá)16.53%。簡單測算可知，2024年銷售人員平均薪酬約為22.04萬元，2025年則降至17.23萬元，平均每人每年減少近5萬元，降幅超過21%。管理人員薪酬同樣出現(xiàn)下調(diào)，從2024年的16億元減少至2025年底的15.97億元，盡管降幅不大，但結(jié)合業(yè)績暴跌的背景，仍凸顯出普通員工承擔(dān)了業(yè)績下滑的主要成本。

與普通員工降薪形成鮮明對比的是，公司高管薪酬不僅未降，反而出現(xiàn)大幅上漲，盡顯“旱澇保收”的特權(quán)。以董事長一職為例，2024年原董事長蔣鐵峰的薪酬為241.77萬元，2025年現(xiàn)任董事長朱文凱的薪酬增至255萬元，較其擔(dān)任總經(jīng)理時的232萬元年薪，還高出23萬元。

其他高管薪酬漲幅同樣顯著：總經(jīng)理伍斌從163萬元漲到199萬元，漲幅22.09%；副總經(jīng)理呂斌從166萬元漲到212萬元，漲幅27.71%；副總經(jīng)理劉曄從163萬元漲到210萬元，漲幅28.83%。

在公司業(yè)績暴跌、單季度巨虧、普通員工降薪、現(xiàn)金流緊繃的背景下，高管薪酬的逆勢上漲，不僅嚴(yán)重挫傷員工積極性，更違背了“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的企業(yè)治理原則，凸顯出內(nèi)部激勵機(jī)制的失衡與不合理。

更為費(fèi)解的是，在業(yè)績巨虧、現(xiàn)金流承壓的雙重困境下，招商蛇口依然堅持高比例現(xiàn)金分紅，其合理性備受質(zhì)疑。年報顯示，公司在2025年年報中推出每股分配股息0.0511元的現(xiàn)金分紅方案，預(yù)計現(xiàn)金分紅規(guī)模約4.6億元，現(xiàn)金分紅比例占同期歸母凈利潤的45%，而2024年的現(xiàn)金分紅比例也超過40%，這一比例在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中已屬于極高水平。

更值得關(guān)注的是，在上市公司發(fā)布的《未來三年(2026 年-2028 年)股東分紅回報規(guī)劃》中表示，“公司原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，2026 年度至2028年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于40%。”如果后續(xù)業(yè)績持續(xù)下滑，招商蛇口的高比例分紅還能持續(xù)嗎？切莫給市場開空頭支票啊。

從行業(yè)背景來看，2025年房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，全國商品房銷售額同比下降12.6%，房企普遍面臨回款難、資金緊的困境，多數(shù)企業(yè)選擇縮減分紅、留存資金以應(yīng)對風(fēng)險。而招商蛇口在2025年四季度已巨虧近15億元、在手現(xiàn)金持續(xù)縮水、債務(wù)壓力不斷加大的情況下，依然拿出4.6億元進(jìn)行現(xiàn)金分紅，看似對股東“友好”，但能否長遠(yuǎn)，其決策合理性值得深入拷問。

綜上，招商蛇口2025年年報，是一份充滿警示信號的成績單：業(yè)績創(chuàng)下最大跌幅，四季度巨虧暴露盈利危機(jī)；現(xiàn)金流收縮、負(fù)債高企，資金鏈安全承壓，這一核心風(fēng)險已成為制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵；普通員工降薪與高管漲薪形成刺眼反差，內(nèi)部治理亟待完善；高比例分紅與經(jīng)營困境脫節(jié)，決策合理性存疑。

對于招商蛇口而言，若不能正視這些問題，及時優(yōu)化投資策略、梳理債務(wù)結(jié)構(gòu)、完善內(nèi)部治理，平衡股東、高管與普通員工的利益，未來可能面臨更為嚴(yán)峻的經(jīng)營挑戰(zhàn)。而這份年報也為整個房地產(chǎn)行業(yè)敲響警鐘，在行業(yè)深度調(diào)整期，央企房企同樣需要摒棄“優(yōu)勢幻覺”，聚焦核心競爭力，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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