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民法典第九百四十四條： 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費

民法典關于物業(yè)費的規(guī)定：

民法典第九百四十四條：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

物業(yè)服務不到位，

能否不交或少交物業(yè)費？

來看一個案例：

基本案情

2016年下半年，

湖南省茶陵縣居民李某、鐘某、彭某等6人

先后入住該縣縣城某住宅小區(qū)，

并與小區(qū)物業(yè)公司

簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。

此前，物業(yè)公司已與小區(qū)開發(fā)商簽訂了

《前期物業(yè)管理服務合同》。

該合同約定，物業(yè)公司負責物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；公共綠化的養(yǎng)護和管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；裝飾裝修管理服務；物業(yè)檔案資料管理。同時，還對物業(yè)公司的服務質量標準進行了明確。

后來，小區(qū)成立了業(yè)主委員會，

業(yè)主委員會通過投票將物業(yè)公司解聘。

其間，李某、鐘某、彭某等6人

因不滿物業(yè)公司的服務質量，

長時間未交物業(yè)費。

2019年11月16日，

物業(yè)公司向湖南省茶陵縣人民法院

提起民事訴訟，

要求李某支付欠交的

13個月物業(yè)費2188元，

并支付違約金500元，

隨后以鐘某、彭某等5人為被告

提起了類似的民事訴訟。

法院審理

一審判決

2019年12月，湖南省茶陵縣人民法院對該系列案件進行了開庭審理。庭審中，李某等提交了小區(qū)內物業(yè)服務不完善的視頻和照片，以及小區(qū)業(yè)主們聯(lián)名簽署的抗議書。

法院經審理查明，物業(yè)公司僅安排了3名已達到退休年齡的人員對小區(qū)進行管理，且3人均無上崗證和健康證。在服務期間，物業(yè)公司未經相關業(yè)主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區(qū)與附近一家幼兒園共用出入口，物業(yè)管理人員有時不在現(xiàn)場維持交通秩序，導致高峰期道路堵塞。

物業(yè)公司沒有很好地盡到物業(yè)管理及服務職責，但完成了一定的物業(yè)服務，李某等人不可以拒付所有的物業(yè)費。因此，酌情判決李某支付物業(yè)費1094元即欠費的一半，駁回物業(yè)公司其他訴訟請求。鐘某、彭某等5人的物業(yè)費也實行“收費減半”。

事后，

物業(yè)公司對此判決不服，

上訴至湖南省株洲市中級人民法院。

2020年3月16日，

湖南省株洲市中級人民法院對該案進行了二審。

二審期間，

物業(yè)公司沒有提交新的證據(jù)。

李某等人又提交了新的證據(jù)，

證明物業(yè)公司擅自承接外墻廣告等情況，

這些證據(jù)被部分采信。

二審判決

湖南省株洲市中級人民法院審理認為，李某等人提交的小區(qū)照片、視頻資料，以及小區(qū)業(yè)主聯(lián)名簽署的文件等證據(jù)，可以證明物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務合同的義務。同時，考慮到物業(yè)公司已被解聘，也可以認定物業(yè)公司提供的服務中存在問題，一審酌情判決李某等6人酌情支付物業(yè)費即“收費減半”并無不當。物業(yè)公司雖然物業(yè)服務不到位，李某等人也未按期交納物業(yè)費，雙方均有違約行為，所以一審不支持物業(yè)公司要求李某等人支付違約金也無不當。

最終裁定駁回上訴，維持原判。

法官提醒

一、業(yè)主收房之后，在條件成熟時，應及時、依法成立業(yè)主委員會，以便更好的與物業(yè)服務企業(yè)溝通，共治共管，維護自身的權益。

二、在物業(yè)服務企業(yè)沒有很好地履行物業(yè)管理及維護等職責的情況下，業(yè)主委員會或業(yè)主們平時應注意固定或保留證據(jù)，以便在訴訟過程中提供相關材料，法院才能視情況對是否減免物業(yè)費作出判定。

三、物業(yè)服務合同的權利義務終止后或物業(yè)服務企業(yè)被解聘后，物業(yè)服務企業(yè)應當及時移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。

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