文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

走進萬物云（02602.HK）深圳總部，辦公樓下佇立著一方石碑，上面鐫刻著“知之學社”四個鮮紅大字，石碑后的墻上則是《論語·為政》中的經(jīng)典名句：“知之為知之，不知為不知，是知也。”

這句兩千多年前的箴言，恰如其分地映照了萬物云在2025年的姿態(tài)——面對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整對物業(yè)帶來的影響，不回避、不粉飾、不推諉。

3月19日，萬物云發(fā)布2025年度業(yè)績公告，全年實現(xiàn)營業(yè)收入372.72億元，同比增長2.7%；核心凈利潤21.28億元，同比微增0.8%，若剔除開發(fā)商業(yè)務影響，核心凈利潤則達17.08億元，同比增長11.1%。

這一期致股東信的標題，董事長朱保全直接引用了李宗盛《給自己的歌》中的一句歌詞：“該來我不推”——歲月你別催，該來的我不推，該還的還，該給的給。

這份坦誠背后，是萬物云對行業(yè)變局的清醒認知，也是對自身戰(zhàn)略的篤定。

3月20日上午的業(yè)績發(fā)布會上，朱保全在開場白中直言，過去三年，所有與地產(chǎn)開發(fā)相關的物業(yè)企業(yè)關聯(lián)業(yè)務持續(xù)減少，由此產(chǎn)生的影響仍在部分企業(yè)的財務報表中有所體現(xiàn)。

董事會秘書黃旻在展望2026年時則坦言：“外部環(huán)境的擾動依然存在，受宏觀環(huán)境和行業(yè)周期影響，公司中期業(yè)績或出現(xiàn)波動?！钡S旻同時明確了全年目標——力爭總體穩(wěn)定，并給出了三大對沖舉措：穩(wěn)現(xiàn)金、提效率、優(yōu)化業(yè)務結構。

剝離開發(fā)商“噪音”，核心業(yè)務凈利增11.1%

盡管整體營收增速僅為2.7%，但這組數(shù)據(jù)背后隱藏著更重要的結構性變化。

財報顯示，目前萬物云整體業(yè)績?nèi)允荛_發(fā)商關聯(lián)業(yè)務影響。但若剔除開發(fā)商業(yè)務，其營業(yè)收入同比增長達8.4%，核心凈利潤同比增長11.1%。

這一“剪刀差”揭示的本質(zhì)是：當開發(fā)商“輸血”管道逐漸關閉，萬物云憑借市場化能力構建的獨立造血機制正在成為穿越周期的真正底氣。

報告期內(nèi)，萬物云持續(xù)關聯(lián)交易收入占比已進一步下降至6%。朱保全在發(fā)布會上表示，萬物云在獨立業(yè)務及獨立市場的發(fā)展方面，正按照自身戰(zhàn)略推進并已產(chǎn)生相應業(yè)績表現(xiàn)。

在剝離開發(fā)商業(yè)務影響后，萬物云的業(yè)績增長主要來源于“循環(huán)型業(yè)務”的壓艙石作用。

所謂循環(huán)型業(yè)務，包括住宅物業(yè)服務、物業(yè)及設施管理服務、BPaaS解決方案三大板塊。2025年，萬物云循環(huán)型業(yè)務收入達334.0億元，同比增長8.5%，占總收入比重攀升至89.7%。

這意味著，萬物云近九成的收入來自于不受開發(fā)商周期影響的、能夠持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的市場化業(yè)務。

這一收入結構的質(zhì)變，為萬物云在行業(yè)寒冬中提供了基本的財務韌性。

基于此，在行業(yè)普遍收縮開支、削減分紅的當下，萬物云的股東回報方案顯得格外“豪橫”。

截至2025年12月31日，萬物云貨幣資金結余120.9億元，全年創(chuàng)造經(jīng)營性凈現(xiàn)金流16.9億元。

穩(wěn)健的現(xiàn)金流給予底氣，萬物云全年分紅總額17.3億元，以期末收盤價計算的年度股息率約9.0%。

這一高分紅方案，既是對核心業(yè)務盈利能力的信心投票，也是在行業(yè)寒冬中對長期投資者的誠意回饋。

存量市場突圍與蝶城戰(zhàn)略深化

2025年的物業(yè)市場，被朱保全形容為“戰(zhàn)國時代”。非開發(fā)商類物業(yè)項目陷入紅海競爭，單個標的往往有超過10家企業(yè)參與投標。

面對這一局面，萬物云采取了差異化的市場策略。

住宅市場，2025年萬物云新增362個住宅物業(yè)服務項目。其中，247個項目于存量市場獲取，新簽約年化飽和收入14.22億元，同比增長21.1%。

尤為值得關注的是，通過“彈性定價”模式獲取了51個住宅項目，占存量市場拓展項目的約20.6%。所謂彈性定價，即將服務解構為模塊化菜單，讓業(yè)主按需組合，消除強制高收費的抵觸情緒。

商企市場，萬物梁行展現(xiàn)了極強的客戶粘性。2025年是萬物梁行的續(xù)約大年，其以90.85%的續(xù)約率完成了飽和收入48.38億元的合同續(xù)簽。

朱保全在發(fā)布會透露了一個有意思的數(shù)據(jù)：萬物梁行每10次競標中能拿下5個，而輸?shù)舻?個標的，中標方分散于5家不同的頭部同行——這印證了商企市場“散裂化”的競爭格局，也側面說明了萬物梁行在高端商寫領域的寡頭地位。

在鞏固基本盤的同時，萬物云還在開辟B端的“第二增長曲線”——能源管理。依托“靈石”邊緣服務器，萬物云打造了能源智管、精準調(diào)試、節(jié)能技改等核心能力，在部分項目中實現(xiàn)超20%的能耗節(jié)降。2025年，該業(yè)務新簽52個項目，貢獻并表收入0.68億元。

“蝶城”是萬物云過去幾年講得最多的故事，而在2025年，這個故事進入了“變現(xiàn)期”。

截至2025年底，萬物云累計完成690個蝶城的底盤構建，覆蓋約一半的在管項目。這不僅僅是物理意義上的區(qū)域集中，更是商業(yè)邏輯的質(zhì)變——當服務密度達到臨界點，運營效率與業(yè)務疊加開始產(chǎn)生“化學反應”。

在蝶城底盤之上，萬物云的觸角從傳統(tǒng)物業(yè)服務延伸至資產(chǎn)全生命周期的剛需服務。其中，房屋修繕業(yè)務表現(xiàn)最為亮眼，全年實現(xiàn)收入5.56億元，同比增長67.1%。

與此同時，“研選家”自營裝修業(yè)務新簽約5.30億元，同比增長26.6%。

在租賃與買賣等周期性業(yè)務上，萬物云聚焦優(yōu)勢城市，深耕區(qū)域效率，持續(xù)提升市占率。例如在武漢自管小區(qū)中，萬物云的二手房交易市場份額同比提升2.49個百分點至35.70%。

啟動幫助開發(fā)商去化行動與AI提質(zhì)降費

盡管戰(zhàn)略清晰，萬物云在2025年也不得不面對行業(yè)性的兩大“灰犀牛”——空置房與收繳率下滑。

朱保全在業(yè)績發(fā)布會上拋出了一個行業(yè)警示：過去三年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心任務是“保交樓”，目前已接近尾聲。但他話鋒一轉：“無論是開發(fā)商還是物業(yè)企業(yè)，當前都面臨‘解空置’的問題。這個話題如果不很好地解決，可能會形成新一輪的社會風險?！?/p>

所謂“解空置”，指的是已交付小區(qū)中大量未售或空置房屋帶來的治理難題。一個項目可能30%的房屋空置，這些空置房的物業(yè)費往往難以收繳，但保安、保潔、設施維護的固定成本卻剛性存在。

財報顯示，2025年萬物云住宅物業(yè)服務毛利率為11.7%，較2024年同期下降0.7個百分點。管理層分析指出，毛利率下降主要受多重因素疊加影響：居民繳費能力下降及法拍、失聯(lián)查封無可執(zhí)行資產(chǎn)等情況增多導致的收繳率下降，以及開發(fā)商空置房數(shù)量提升帶來的壓力。

克而瑞物管研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)服務企業(yè)（500強）平均收繳率降至71%，連續(xù)四年下滑。這成為拖累物企現(xiàn)金流與利潤的關鍵因子。

朱保全透露，萬物云已啟動一項“協(xié)助開發(fā)商賣房、協(xié)助開發(fā)商租房”的行動。

在成本管控層面，2025年萬物云最引人注目的變化，是科技投入開始兌現(xiàn)為真金白銀的利潤。

朱保全在致股東信中透露了一個全新的管理維度：Token消耗成為重要的管理費科目。萬物云選擇的路徑是借助自身的“靈石”邊緣服務器，與多個廠家搭建機器人生態(tài)。

2025年，萬物云內(nèi)部對智能體的研發(fā)如火如荼，全年上線超1500個AI智能體，正式轉正9名AI員工，全年消耗Token數(shù)高達725億。

這一技術投入的成果，直接體現(xiàn)在費用端：行政開支同比降低1.98億元，下降10.1%，行政開支費用率降至4.7%。

黃旻在發(fā)布會上強調(diào)，2026年將更深度地把AI嵌入業(yè)務，依靠技術創(chuàng)造效益，而非簡單地壓縮人力成本。這意味著，萬物云的科技投入已從“單點工具應用”向“系統(tǒng)效率重構”升級。

展望2026年，波動中穩(wěn)定

面向2026年，黃旻給出了清晰的管理預期：“2026年上半年相對是波動的，但全年是穩(wěn)定的?！?/p>

這一判斷基于三大舉措的持續(xù)推進：將收繳回款和壞賬管理作為企業(yè)經(jīng)營的生命線，確保經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定；持續(xù)推進靈石和AI戰(zhàn)略，把技術紅利轉化為費用節(jié)?。贿M一步提升獨立第三方業(yè)務占比，壓降關聯(lián)交易和應收賬款。

在致股東信的結尾，朱保全講述了一個意味深長的故事：十年前，萬科物業(yè)在深圳承接一個頭部地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目，當時他很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目。而2025年，萬科物業(yè)在天津也首次退出一個關聯(lián)企業(yè)開發(fā)的項目。

“這是對歷史內(nèi)部紅線的突破?！彼麑懙?，“行業(yè)的市場成熟度進入新的階段，選擇權交給業(yè)主，企業(yè)的歷史包袱也會逐一釋放。”

當房地產(chǎn)開發(fā)的潮水退去，真正裸泳的與真正練就內(nèi)功的，終將涇渭分明。萬物云的2025年，正是頭部物企穿越周期的典型樣本：獨立，讓它擺脫了開發(fā)商的陰影；效率，讓它擁有了穿越周期的底氣。

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