◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

在這輪持續(xù)了5年的樓市深調(diào)中，一線(xiàn)民營(yíng)房企能扛到現(xiàn)在的已所剩不多，比如背靠“電器大王”美的集團(tuán)的美的置業(yè)。

這似乎只是表象，背后仍普遍承壓。2024年中期，樓市正處于空前艱難時(shí)刻，H股上市平臺(tái)美的置業(yè)采取了業(yè)務(wù)大重組以騰挪乾坤，即剝離開(kāi)發(fā)板塊。

該年10月，美的置業(yè)以出表形式將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊整體賣(mài)給了公司控股股東，并聚焦房地產(chǎn)代建、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。

美的置業(yè)重組轉(zhuǎn)型至今尚不足兩年，目前H股正進(jìn)入2025年財(cái)報(bào)披露窗口期，但其在尚未披露前夕，自曝了一顆雷。

這起事件發(fā)生于2025年，美的置業(yè)通過(guò)信托通道將大筆資金貸給了控股股東的關(guān)聯(lián)公司，通過(guò)信托這一招比較隱蔽，已實(shí)質(zhì)構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易但未對(duì)外公告披露，違反港交所上市規(guī)則，現(xiàn)在瞞不住了。

2025年初至該年7月之間，美的置業(yè)旗下佛山美置、廣東美置作為委托人，分別與萬(wàn)向信托、粵財(cái)信托、中原信托訂立委托投資協(xié)議。

這三份信托委托投資協(xié)議對(duì)應(yīng)上限分別是5億元、2.5億元、10億元，對(duì)應(yīng)參考年化凈回報(bào)率3.85%、3.2%、3.2%，委托期限分別是自首次存入信托起36個(gè)月、自協(xié)議日期起24個(gè)月、自首次存入信托起36個(gè)月。

從當(dāng)時(shí)協(xié)議看，委托給萬(wàn)向信托與中原信托的兩筆最多15億元，“車(chē)輪式”滾動(dòng)借款最長(zhǎng)可達(dá)3年，委托給粵財(cái)信托的最多2.5億元，可滾動(dòng)借款最長(zhǎng)可達(dá)2年。

這三家信托公司作為受托人，于2025年內(nèi)向沈陽(yáng)正匯、南海美鳴、順德天美發(fā)放了4輪無(wú)抵押貸款，但附加條件是該期限內(nèi)任何時(shí)點(diǎn)的最高未償還總貸款不能超過(guò)6.5億元。

在委托信托借款協(xié)議中，為何會(huì)特別約定“任意時(shí)點(diǎn)最高未償還總貸款不超6.5億元”這個(gè)特殊條款？有業(yè)內(nèi)分析，當(dāng)時(shí)或出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等考慮。

美的置業(yè)公告強(qiáng)調(diào)說(shuō)，截至2025年底，上述所有未償還貸款及應(yīng)付利息已全部結(jié)清，并且前述委托投資協(xié)議已終止。

換言之，若沒(méi)有2026年初美的置業(yè)旗下風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)審部對(duì)公司2025年開(kāi)展內(nèi)控檢查發(fā)現(xiàn)了上述委托借款交易還隱藏著未被公告披露的關(guān)聯(lián)交易，是不是前述委托借款還會(huì)繼續(xù)滾動(dòng)流向控股股東的關(guān)聯(lián)方？

據(jù)悉，沈陽(yáng)正匯由美的置業(yè)控股股東盧德燕透過(guò)間接全資附屬公司沈陽(yáng)美溢持有50%股權(quán)，南海美鳴、順德天美均屬盧德燕間接全資附屬公司。盧德燕的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)控股平臺(tái)是離岸的美的建業(yè)，其通過(guò)控股的美的置業(yè)集團(tuán)（從H股上市的美的置業(yè)剝離）在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，盧德燕是美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健之子何劍鋒的配偶，其作為兒媳與公公何享健又是一致行動(dòng)人，互為美的置業(yè)之控股股東。

上述三家融資方均為美的置業(yè)之關(guān)聯(lián)方，前述6.5億元信托委托借款不僅構(gòu)成了關(guān)聯(lián)交易，還達(dá)到了必須公告披露，尤其還得經(jīng)獨(dú)立股東批準(zhǔn)等。

美的置業(yè)針對(duì)此次違規(guī)分析說(shuō)，主要系集團(tuán)內(nèi)部各部門(mén)之間溝通失誤，即業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)推進(jìn)該批次交易，未通知合規(guī)團(tuán)隊(duì)交易對(duì)方是關(guān)聯(lián)方，而合規(guī)團(tuán)隊(duì)在處理上最終未識(shí)別出潛在的間接關(guān)聯(lián)性等。

這是否說(shuō)明：美的置業(yè)之業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)“不負(fù)責(zé)任”還是“有意埋雷”，而合規(guī)團(tuán)隊(duì)不專(zhuān)業(yè)或不盡責(zé)未發(fā)現(xiàn)并排雷。這兩個(gè)團(tuán)隊(duì)是否當(dāng)時(shí)達(dá)成默契，知道咋回事，但最終瞞不下去了，“背了鍋”。

截至2024年底，美的置業(yè)賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約10.3億元，前述委托信托借款最高6.5億元未償還總貸款，占其彼時(shí)賬面資金的約63%。

截至去年中期末，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款余額7.08億元，短期借款和長(zhǎng)期借款均已降至0，去年上半年，其取得收入近20億元，同比增幅41.%；凈利潤(rùn)3.13億元，同比增幅128.1%。

這不就是一頭既無(wú)有息負(fù)債還能不斷創(chuàng)造現(xiàn)金及利潤(rùn)的“奶牛”？這誰(shuí)看了，能不眼饞？何況，又是關(guān)系緊密的控股股東。