3月21日，深圳發(fā)布今年第二宗居住用地出讓公告。

A808-0035宗地位于龍華區(qū)民治街道華南路西側(cè)，民康路南側(cè)，土地面積13077.67㎡，容積率≤3.4，住宅部分為商品住房，起拍價(jià)98300萬元，價(jià)高者得！

深度智聯(lián)數(shù)字員工決策專家分析指出，龍華民治A808-0035宗地的出讓，是深圳在核心片區(qū)“精供優(yōu)供”優(yōu)質(zhì)住宅用地的延續(xù)，短期內(nèi)對(duì)周邊在售新盤及二手房成交的直接影響有限，但中長期將鞏固并提升梅林關(guān)片區(qū)的居住價(jià)值和市場預(yù)期，為區(qū)域樓市注入新的活力。

地塊核心價(jià)值與市場定位分析

稀缺的“核心區(qū)靚地”：該地塊是深圳市規(guī)劃和自然資源局在2026年3月20日同步掛牌的兩宗住宅用地之一，被官方定位為“龍華核心區(qū)難得的產(chǎn)城融合品質(zhì)宅地”。其位于梅林關(guān)片區(qū)核心區(qū)域，毗鄰深圳北站交通樞紐，周邊軌道交通、城市干道網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施配套成熟。地塊的推出旨在“精準(zhǔn)補(bǔ)充龍華核心片區(qū)稀缺的宜居空間”。

合理的起拍價(jià)格與開發(fā)預(yù)期：地塊起拍價(jià)9.83億元，折合起始樓面價(jià)約2.21萬元/㎡。

作為對(duì)比，2025年7月出讓的同位于民治街道的A802-0309地塊（面積2.18公頃），曾吸引6家房企經(jīng)過108輪激烈競價(jià)，最終由中海地產(chǎn)以23.70億元競得，溢價(jià)率高達(dá)40.74%，成交樓面價(jià)約3.90萬元/㎡。本次地塊起始樓面價(jià)相對(duì)較低，為開發(fā)商預(yù)留了合理的利潤空間，有望吸引多家房企參與競逐。

優(yōu)越的產(chǎn)品規(guī)劃條件：地塊容積率≤3.4，屬中低密度居住用地。相較于深圳普遍較高的住宅容積率，該條件有利于規(guī)劃居住舒適度更高的產(chǎn)品。同時(shí)，地塊采用“價(jià)高者得”原則，無銷售限價(jià)、無“70/90”戶型比例限制，給予了開發(fā)商充分的產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活性，未來可針對(duì)改善型需求打造差異化產(chǎn)品。

該地塊緊鄰中建壹品鵬宸云筑、金光華龍華花園。

地塊所在的民治板塊是龍華區(qū)新房市場的熱點(diǎn)區(qū)域。以緊鄰該地塊的中建鵬宸云筑為例，作為片區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目，其在2024年底首開即快速售罄，2025年全年銷售業(yè)績位居龍華前列，證明了片區(qū)強(qiáng)勁的購買力。
周邊在售的還有金光華龍岸花園、遠(yuǎn)洋天萃雅園等項(xiàng)目，共同構(gòu)成了片區(qū)內(nèi)中高端住宅的供應(yīng)集群。市場呈現(xiàn)出明顯的“結(jié)構(gòu)性熱度”，即核心地段、優(yōu)質(zhì)品牌、產(chǎn)品力強(qiáng)的項(xiàng)目去化速度顯著快于一般項(xiàng)目。

地塊周邊環(huán)繞著如中海明德里、萬科四季花城等大型成熟社區(qū)。這些小區(qū)居住氛圍濃厚，商業(yè)、教育、交通等配套完善，是龍華傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)居住區(qū)。
在2025年深圳二手房市場整體成交量回升、但價(jià)格承壓的背景下，此類核心區(qū)配套成熟的二手房源，其價(jià)格抗跌性通常優(yōu)于非核心區(qū)，成交也相對(duì)穩(wěn)定。

對(duì)在售新盤項(xiàng)目的影響：短期提振信心，長期形成互補(bǔ)

短期（地塊出讓至開發(fā)階段）：地塊成功出讓本身，是政府對(duì)區(qū)域發(fā)展信心的體現(xiàn)，能向市場釋放積極信號(hào)，穩(wěn)定并提振周邊在售項(xiàng)目的市場信心。由于該地塊擬于2026年4月底出讓，從拿地到預(yù)售有較長的開發(fā)周期（通常1-2年以上），因此不會(huì)對(duì)當(dāng)前在售的鵬宸云筑等項(xiàng)目構(gòu)成直接、即時(shí)的競爭。

長期（未來項(xiàng)目入市后）：地塊未來入市將為片區(qū)增加新的高品質(zhì)住宅供應(yīng)。其無“70/90”限制的寬松條件，可能使其產(chǎn)品與周邊現(xiàn)有項(xiàng)目形成差異化（例如，更側(cè)重改善型戶型）。這既豐富了購房者的選擇，也可能與現(xiàn)有項(xiàng)目共同做大片區(qū)改善型市場的“蛋糕”，形成集聚效應(yīng)，進(jìn)一步提升梅林關(guān)片區(qū)的整體居住價(jià)值和市場熱度。

對(duì)二手房成交的影響：長期利好價(jià)值預(yù)期，短期影響有限

短期影響有限：二手房成交更受即時(shí)供需、信貸政策和業(yè)主心態(tài)影響。地塊出讓的利好需要較長時(shí)間才能轉(zhuǎn)化為實(shí)景配套和人口導(dǎo)入，因此難以在短期內(nèi)直接、顯著拉動(dòng)周邊二手房的成交價(jià)格或成交量。

長期價(jià)值支撐：地塊的出讓及后續(xù)開發(fā)，意味著片區(qū)的城市界面、公共配套（尤其是規(guī)劃中的學(xué)校、商業(yè)等）將持續(xù)升級(jí)。這將鞏固和提升整個(gè)板塊的長期價(jià)值預(yù)期，對(duì)于中海明德里、萬科四季花城等二手房業(yè)主而言，構(gòu)成了資產(chǎn)價(jià)值的底層支撐，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，減緩價(jià)格下行壓力。

總結(jié)而言，龍華民治A808-0035宗地作為一宗“精供優(yōu)供”的稀缺核心區(qū)宅地，其出讓是區(qū)域價(jià)值被持續(xù)看好的標(biāo)志。它短期內(nèi)更多是市場情緒的“穩(wěn)定器”和“催化劑”，而對(duì)周邊樓市實(shí)質(zhì)性的重塑影響，將伴隨其未來開發(fā)建設(shè)逐步顯現(xiàn)。

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