改善型項目成為這次“回暖潮”中的主力軍。

中房報記者 李葉 北京報道

北京樓市“暖意”漸濃。

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月70城房價數(shù)據(jù)顯示，北京市場表現(xiàn)突出，2月新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅超過上海，領(lǐng)跑一線城市。

價格上漲背后，是成交熱度的持續(xù)攀升。

據(jù)北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2026年1~2月，北京二手住宅網(wǎng)簽量突破2.3萬套，較近10年1~2月平均網(wǎng)簽數(shù)據(jù)高出2000余套，提前奠定回暖基調(diào)。進(jìn)入傳統(tǒng)樓市旺季3月，市場熱度進(jìn)一步飆升，截至3月18日，北京二手住宅網(wǎng)簽量已達(dá)9783套，較2月整月8130套的成交量增長20.33%；新房住宅網(wǎng)簽1387套，較2月整月的1217套上漲13.97%。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這輪北京樓市回暖是“12·24”新政精準(zhǔn)發(fā)力、積壓需求集中釋放、市場預(yù)期持續(xù)修復(fù)的共同結(jié)果。多位一線地產(chǎn)從業(yè)者在接受記者采訪時亦坦言，“12·24”新政不僅帶來了增量客戶，更重要的是提振了市場對樓市的信心。

二手房成交提速

一線市場的火熱實景，與宏觀數(shù)據(jù)相互印證。

近日，記者走訪了北京多個區(qū)域的品牌房地產(chǎn)中介門店，聽到的最多詞匯是“忙”“快”和“穩(wěn)”。一名深耕北京海淀板塊的鏈家經(jīng)紀(jì)人透露：“現(xiàn)在的成交速度確實在加快，尤其是部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，價格已經(jīng)開始出現(xiàn)小幅上漲。

“這個月門店已經(jīng)成交10套左右，比之前幾個月多了4~5套?！丙溙锓慨a(chǎn)北京海淀西南大區(qū)的房產(chǎn)顧問邱國棟表示，成交的房源中，還有不少是去年遺留下來的房源，所以整體價格回升感知還不算特別劇烈。調(diào)價的情況雖然還是少數(shù)，但明顯的信號是不少買家的議價空間變小了。

在大興區(qū)棗園板塊，鏈家的一名經(jīng)紀(jì)人同樣感受到了市場的溫度。“截至目前，我們店本月已經(jīng)賣出了15~16套。店里賣得好的經(jīng)紀(jì)人，一個人就干了5~6套。”

在西城區(qū)萊戶營，一位鏈家經(jīng)紀(jì)人則給出了更具體的數(shù)據(jù)：“‘12·24’新政落地后，我們片區(qū)有小區(qū)的房源成交價較此前已經(jīng)上漲了5%左右?！?/p>

價格端的修復(fù)同樣清晰可見。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京二手住房套均總價上漲近10萬元，1~2月累計漲幅接近2.4%；剔除交易結(jié)構(gòu)差異影響后，二手房價格指數(shù)上行幅度仍接近2%。

“從市場傳導(dǎo)邏輯來看，二手房憑借高效的線上線下聯(lián)動成為‘12·24’新政后市場核心支撐?！睂τ谶@些市場變化，58安居客研究院表示，二手房的韌性源于其更高的市場化程度，房源供應(yīng)充足分散，中介門店復(fù)工節(jié)奏快，能實現(xiàn)“線上熱度提升-線下成交跟進(jìn)”的良性循環(huán)。

改善型項目成主力

如果說二手房市場是“量價齊升”的底色，新房市場則是“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”的注腳。

3月以來，北京不少新盤項目迎來了熱鬧景象。中海地產(chǎn)北京在售項目整體日均到訪量較1~2月增長約60%，核心項目環(huán)比增幅超過100%，線上線下咨詢量同步增長約70%。位于朝陽的縵云ONE項目，到訪量環(huán)比增長35%，咨詢量增幅超40%。北京龍湖觀萃項目的工作人員表示，3月項目到訪量同比增長約17%，環(huán)比增長27%。

到訪量的攀升迅速轉(zhuǎn)化為成交數(shù)據(jù)。3月以來，不少在售新房項目曬出喜報：

中海安瀾北京3月首周以3.26億元登頂北京住宅成交金額榜；中建壹品3月1日單日銷售額超5.4億元；保利發(fā)展主力項目周度成交破5億元；招商朝棠攬閱周度銷售35套；綠城曉月和風(fēng)單周進(jìn)賬7500萬元……

改善型項目成為這次“回暖潮”中的主力軍。

“春節(jié)期間我們也有成交，來看房的客戶主要是自住改善型的，并非用于投資?！北本┳暇╁穲@銷售人員向記者描述了新政后客戶心態(tài)的轉(zhuǎn)變，新政出臺后的兩三個星期，客戶量明顯增加，雖然隨后因客戶經(jīng)濟(jì)實力限制，成交量未能持續(xù)暴漲，但客戶的關(guān)注點發(fā)生了深刻變化——不再單純追問價格，而是更關(guān)注居住品質(zhì)，包括面積、社區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計的改善等。

這一觀點與璞樾項目銷售人員的觀察互為印證。據(jù)璞樾項目銷售人員透露，客戶在關(guān)注價格的同時，也無一例外地高度關(guān)注居住品質(zhì)。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析，短期來看，北京新房市場將從"量的擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"質(zhì)的競爭"，隨著政策引導(dǎo)與供地計劃形成合力，未來項目產(chǎn)品定位和品質(zhì)均有望進(jìn)一步提升。房價走勢預(yù)計將呈現(xiàn)"整體趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化"特征，核心區(qū)域由于供地稀缺，優(yōu)質(zhì)項目的價格支撐較強；而遠(yuǎn)郊區(qū)域若庫存高企，價格或仍有調(diào)整壓力。

“小陽春”成色幾何？

盡管從總體數(shù)據(jù)上看，北京樓市“小陽春”成色十足，但市場亦有關(guān)于分化格局的討論。

58安居客研究院表示，“12·24”新政對不同區(qū)域市場的影響呈現(xiàn)顯著分化，核心城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊因區(qū)位優(yōu)勢、政策適配度、配套完善度不同，線上找房熱度與線下成交套數(shù)的聯(lián)動效果差異明顯，政策紅利主要向五環(huán)外近郊優(yōu)質(zhì)板塊集中。

克而瑞北京分析師李曄認(rèn)為，北京樓市的分化格局在2026年愈發(fā)明顯，核心區(qū)如東西城、海淀、朝陽核心，價格韌性較強，預(yù)計全年上漲3%至5%。產(chǎn)業(yè)強區(qū)如亦莊、中關(guān)村、麗澤，依托穩(wěn)定的購買力，價格預(yù)計上漲1%至3%。遠(yuǎn)郊區(qū)域如密云、懷柔、平谷，庫存高企、去化周期超20個月，價格仍面臨5%至10%的調(diào)整壓力。

李曄分析，政策效應(yīng)持續(xù)釋放，市場溫和修復(fù)、止跌企穩(wěn)，但未現(xiàn)明顯過熱。雖然3月成交量價有所回升，但這更多是季節(jié)性因素和前期政策累積效應(yīng)的體現(xiàn)，而非趨勢性反轉(zhuǎn)。

對于接下來的北京樓市走勢，58安居客研究院預(yù)判，隨著節(jié)后房企推盤節(jié)奏加快、中介門店全面復(fù)工，疊加政策紅利的持續(xù)釋放，北京房地產(chǎn)市場修復(fù)進(jìn)程將進(jìn)一步加快：新房市場將依托新增供應(yīng)落地與精準(zhǔn)營銷，實現(xiàn)線上熱度向線下成交的有效傳導(dǎo)，成交套數(shù)逐步回升；二手房市場將繼續(xù)保持韌性，成為市場穩(wěn)定的核心支撐。同時，2026年北京第一批1321個城市更新項目的推進(jìn)，將進(jìn)一步完善各區(qū)域配套，為市場注入長期活力。