近幾年，在長沙主城區(qū)，想找一塊全新的住宅地，真的是難上加難，而保利下大垅，芙蓉中路這塊黃金寶地上冒出來的改善新盤，還沒開盤就賺足了眼球。作為保利高端奕系在華中的首個(gè)項(xiàng)目，它到底是真材實(shí)料，還是徒有其名？今天小編就用大白話，從地段、配套、房子本身，把這個(gè)盤扒得明明白白，給想買房的朋友做個(gè)實(shí)在參考！

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一、地段：妥妥的市中心C位，絕版地段沒話說

有一說一，保利下大垅的位置，真的沒毛病，就在開福區(qū)芙蓉中路CBD這塊，華創(chuàng)國際廣場東南角，周邊就是芙蓉路、東風(fēng)路這些城市主干道，妥妥的長沙市中心。

要知道，芙蓉中路一直是長沙的核心發(fā)展帶，金融、商業(yè)、好單位都扎堆在這，早就發(fā)展得十分成熟了，這么多年幾乎沒新的住宅地出讓。這個(gè)盤一出來，直接填補(bǔ)了主城核心改善房的空缺，既能享受市中心的熱鬧方便，又不像五一廣場那樣時(shí)刻擁堵，住起來相對(duì)舒服，地段價(jià)值擺在這里。

二、配套：成熟到不用等，衣食住行全搞定

住在市中心最大的好處，就是配套全、不用等，保利下大垅這一點(diǎn)直接拉滿，不管是出門逛街、看病、上學(xué)，都方便得很。

1. 交通：出門就是主干道，地鐵公交隨便選。

自駕的話，周邊大路四通八達(dá)，去五一廣場也就3公里多，一腳油門的事。公共交通更省心，離地鐵6號(hào)線湘雅醫(yī)院站才800多米，步行幾分鐘就到，家門口150米就是王家垅公交站，好幾趟公交車路過，不管是上班通勤，還是出門逛街，怎么出行都方便。

2. 商業(yè)：下樓就是商場，逛街購物家門口。

日常買東西、吃飯看電影，步行就能到華創(chuàng)國際、富興時(shí)代，商超、餐飲、娛樂啥都有，滿足平時(shí)生活需求完全夠。要是想逛大商圈，十幾分鐘就能到五一廣場，長沙最熱鬧的地方隨便逛，繁華生活伸手就來。

3. 醫(yī)療：三甲醫(yī)院圍著轉(zhuǎn)，看病就醫(yī)超省心

這一點(diǎn)真的是郊區(qū)盤比不了的，湘雅附一、省婦幼、市一醫(yī)院這些頂級(jí)三甲醫(yī)院，全都在項(xiàng)目周邊，離湘雅附一才1公里左右，家里有老人小孩的，看病就醫(yī)特別方便，健康有保障。

4. 教育：學(xué)校多，還有規(guī)劃的新學(xué)校

周邊小學(xué)、初中一大堆，花城小學(xué)、麻園嶺小學(xué)、長雅中學(xué)、周南中學(xué)，都是口碑不錯(cuò)的學(xué)校。更貼心的是，項(xiàng)目北邊還規(guī)劃了九年一貫制的新學(xué)校（大概率會(huì)配套入讀）基本都會(huì)引進(jìn)好的教育品牌，以后孩子上學(xué)，走路就能到，家長不用擔(dān)心接送距離。

5. 休閑：公園、文創(chuàng)園都有，遛彎散心不愁

平時(shí)想放松，烈士公園、省博物院、開福寺都離得近，周末帶家人逛公園、看展、祈福都可以，還有東風(fēng)路文創(chuàng)園，年輕人打卡、遛彎也有好去處。

三、小區(qū)規(guī)劃：算是市中心占地面積不小，少見的低密樓盤

保利下大垅樓面價(jià) 8497 元/㎡，由 A、B、C 三宗商住混合用地組成。總占地面積 100.6 畝（約 6.7 萬㎡），總建筑面積 17 萬㎡。各地塊容積率：A 地塊 2.09、B 地塊 2.6、C 地塊 2.82。項(xiàng)目總戶數(shù)約 1133 戶，車位約 1034 個(gè)，車位比 1:0.91。

整體規(guī)劃 21 棟住宅，樓層為 23–31 層，全系樓棟配備約 6 米挑高架空層；產(chǎn)品為 兩梯兩戶純板樓、私梯入戶，居住舒適度與私密性拉滿。A 地塊：3 棟住宅，戶型 120–135㎡B 地塊：10 棟住宅，戶型 120–135–160–185㎡C 地塊：8 棟住宅，戶型 120–135–160㎡！

三大地塊通過人行天橋互聯(lián)互通，社區(qū)園林景觀共享互通。B 地塊專屬配置下沉庭院會(huì)所，提升高端居住體驗(yàn)。項(xiàng)目預(yù)計(jì) 4 月開放營銷中心，目前對(duì)外放風(fēng)價(jià)20000/平，個(gè)人預(yù)測會(huì)低于這價(jià)，在五一假期看能不能趕上首開。

小區(qū)顏值也在線，外立面用了玻璃幕墻、鋁板和金屬線條，看著高級(jí)又耐看，從外觀設(shè)計(jì)圖上看，還是挺美觀的。

四、戶型：得房率高，空間超實(shí)用負(fù)公攤設(shè)計(jì)
這個(gè)盤主打純改善，戶型從120㎡到185㎡，首批開的是125㎡、143㎡、173㎡、195㎡，不管是小改善還是換大房子，都能滿足，最香的是得房率高達(dá)119%，花同樣的錢，能拿到更多實(shí)用面積，性價(jià)比絕了。

120㎡的戶型，加贈(zèng)送套內(nèi)約134平，得房率約112%，南北通透，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，住著實(shí)用又舒服

135㎡的是主流改善款，加贈(zèng)送套內(nèi)約156平，得房率約116%空間更寬敞，四開間朝南采光，主臥衣帽間、衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，雙套房設(shè)計(jì)，居住體驗(yàn)直接升級(jí)。

160平戶型，加贈(zèng)送套內(nèi)約188平，得房率約117%，空間闊綽，南北雙陽臺(tái)，舒適度拉滿。

185平戶型，加贈(zèng)送套內(nèi)約220平，得房率119%南北通透雙衣帽間，真正的雙套間設(shè)計(jì)！

五、優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)大實(shí)話，不吹不黑

1. 市中心核心位置，成熟配套+低密規(guī)劃，主城區(qū)難得的低密社區(qū)。

2. 純板樓、兩梯兩戶，負(fù)公攤得房率，百畝大盤，當(dāng)下市中心少見。

3.保利央企資金雄厚，不用擔(dān)心爛尾，交付不用擔(dān)心。

4.A/B/C三區(qū)連天橋互通，園林共享，架空層，會(huì)所等，提升了主城區(qū)的居住品質(zhì)。

缺點(diǎn)
1. 車位有點(diǎn)少：車位配比1:0.91，改善家庭一般都有車，10戶只有9個(gè)車位，以后入住高了，停車會(huì)緊張，晚回家難找車位，并且周邊停車也不方便，改善盤這個(gè)配比算短板。

2.老城區(qū)早晚高峰容易堵車，周邊有舊改、施工，短期內(nèi)環(huán)境有點(diǎn)亂，靠馬路的樓棟，車流噪音會(huì)有影響。

3. 周邊老小區(qū)多：屬于老城區(qū)改造，周邊老小區(qū)圍繞，城市界面一般，沒有新城那種干凈、高端的感覺。

六、哪些人適合買？怎么選更劃算？

直白點(diǎn)說，想在市中心買房、看重生活方便、打算換改善房的朋友，這個(gè)盤還是很合適。不管是剛置換的小家庭，還是一家三四口的改善族，或是想一步到位買大房子的，還有認(rèn)準(zhǔn)央企品牌、怕踩坑的購房者，都可以重點(diǎn)看。

這個(gè)盤最大的優(yōu)勢就是市中心的稀缺性和現(xiàn)成的成熟配套，低密規(guī)劃和高得房率又讓它比同地段的盤更能打，雖然有點(diǎn)小瑕疵，但完全不影響整體性價(jià)比。首批開的B地塊位置最好，戶型選擇也多，想入手的朋友可以優(yōu)先關(guān)注。

總的來說，長沙保利下大垅，是主城區(qū)難得一見的低密改善盤，地段、配套、房子品質(zhì)都在線，瑕不掩瑜。

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