只有普通人再次負債、再次貸款，房價才能夠徹底止跌回暖、迎來上漲。只要個體行動了，什么租售比、什么貨幣量，通通不重要，房價照樣會上去。

最近，上海二手房成交量創(chuàng)下五年來新高，再加上38號文件的相關(guān)政策，不少人開始問：這是否意味著房價將逐步回暖，我們可以下場買房了？

前段時間我就說過，一線城市只是階段性止跌，能否長期止跌，還需要進一步的數(shù)據(jù)驗證。2月份的數(shù)據(jù)反饋，驗證了階段性止跌的結(jié)論；至于是否可以下場買房，目前的數(shù)據(jù)量還不夠，需要持續(xù)跟蹤。而數(shù)據(jù)跟蹤最重要的一條，就是居民貸款——只有居民貸款上去，才能支撐下一步的房價上漲。

接下來，我從幾個維度分享趨勢判斷，方便大家參考。

第一個，數(shù)據(jù)要結(jié)構(gòu)化看，不能只看平均值。尤其是新房數(shù)據(jù)，不同城市、不同樓盤的售賣方式不一樣，比如得房率、是否贈送面積或車位等，都會影響數(shù)據(jù)。同樣的單價，現(xiàn)在得房率更高，單價就容易顯得上漲；按實際面積算，漲跌結(jié)論可能就變了。在充分理解數(shù)據(jù)的前提下，再看不同區(qū)域的變化——區(qū)域背后是未來，未來代表升值空間。

一個區(qū)域房子的升值空間，核心看兩個因素：人口凈流入和人口收入。大量人口流入、收入持續(xù)上漲，房價必然上漲。但這是結(jié)果指標，前置要看產(chǎn)業(yè)政策、政府規(guī)劃——你拿什么吸引人來、讓人收入上升？比如上海張江，位置偏，但產(chǎn)業(yè)強、高薪人群多，房價漲得兇，還帶動周邊。但也要看產(chǎn)業(yè)帶的未來，5年、10年、20年如何，都會變。

比如上海的一些富人區(qū)，收割的是當(dāng)下這波人群；下一波富人可能去新區(qū)域。你買了老富人區(qū)的房子，未來賣給誰？

一般人買不起，買得起的可能去新板塊。分析樓盤時，要先明確自己的訴求：是上車、改善，還是純投資？純投資買富人區(qū)房子，其實比較危險——不是未來有錢人變少，而是會有新富人區(qū)。富人買3000萬的房子，是因為手里有一個億；而中產(chǎn)買3000萬，可能只有2000萬，要貸1000萬，這就是本質(zhì)區(qū)別。

反過來，如果你是上車剛需，就找性價比最高的地方。比如上海有些位置不錯，但產(chǎn)業(yè)、教育一般，價格便宜很多，就適合你。

第二個，最核心的數(shù)據(jù)：居民貸款。房價最核心、最相關(guān)的指標，就是居民貸款。把過去十幾年房價走勢，和租售比、收入比、GDP、貨幣總量等數(shù)據(jù)放在一起，唯一強正相關(guān)的，就是居民貸款。

道理很簡單：無論貨幣總量多少，最終要居民去買房。就算居民收入高、存款多，沒有貸款支撐，房價也漲不起來。全社會都用現(xiàn)金買房，說明大家不急——不急著上車、不急著住好房，欲望沒起來，存款再多也沒用。

有人會說政府貸款、企業(yè)貸款是積極信號，但和房價沒有直接關(guān)系。政府、企業(yè)負債搞項目、招人，最終還是要傳導(dǎo)到居民，最后一環(huán)還是看居民愿不愿意貸款買房。

這里要提一下租售比，這個數(shù)據(jù)誤導(dǎo)性很大。網(wǎng)上常拿我們和發(fā)達經(jīng)濟體比，說我們租售比太低，但其實沒有可比性。發(fā)達經(jīng)濟體已經(jīng)低增長很多年，租金跟著經(jīng)濟和供需走；我們過去名義GDP增速遠高于它們，不能橫向?qū)Ρ?。買房別盯著租售比，要看成交數(shù)據(jù)、居民信貸數(shù)據(jù)。

第三個，聊聊38號文件。具體內(nèi)容不細講，直接說影響：首先，地方政府土地財政天花板被鎖定，逼著重盤活存量、開拓新興產(chǎn)業(yè)、擴大稅源。對當(dāng)下房產(chǎn)，短期影響不大，長期有助于企穩(wěn)，因為存量依然很大。

政策面不用擔(dān)心里房價快速上漲。每輪政策是否有效，除了短期成交量和價格波動，最關(guān)鍵還是看居民貸款數(shù)據(jù)——一個是短期波動，一個是長期徹底企穩(wěn)、重回上漲通道。面對各種眼花繚亂的政策，不用太關(guān)注，因為任何政策最終都要靠個體行動；個體不動，房價就難漲。反過來，只要個體行動了，租售比、貨幣量通通不用看，房價照樣上去。