來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 徐迪

一南一北國賢雙府同日取證。

其中，位于昌平歇甲村的國賢府PARK擬售均價6.6萬元/㎡；

而豐臺的中建方程國賢府均價是5.2萬元/㎡。

昌平的樓盤憑什么比城六區(qū)賣得還貴？

當前，北京樓市的結構性特征表現(xiàn)得非常明顯，改善需求向有產業(yè)支撐的近郊聚集，剛需群體更關注可負擔性。

并不是整個昌平區(qū)都比豐臺區(qū)貴，而是“昌平南的核心產業(yè)區(qū)” > “豐臺的非核心發(fā)展區(qū)”。

這種價格倒掛正是從看環(huán)線轉向看產業(yè)的結果。

對于在海淀及周邊工作的人群來說，昌平南的通勤價值和圈層屬性，使其具備了超越傳統(tǒng)城六區(qū)邊緣地段的定價權。

另一方面，從市場策略來看，國賢府PARK聚焦高端改善，通過高得房率、大面寬、優(yōu)質裝修等產品力支撐溢價；

方程國賢府則走實用剛需路線，以較低總價門檻吸引首次置業(yè)群體。

昌平國賢府PARK：北五環(huán)的“新北苑2.0”

國賢府PARK包括2幅住宅子地塊，北區(qū)0038、南區(qū)0046地塊。

總建面15.24萬㎡，計容地上建面9.13萬㎡，容積率2.0。

規(guī)劃18棟住宅樓，共832戶，一次性取證入市。

各樓棟擬售均價在6.19萬-7.28萬元/㎡區(qū)間。

高端定位+稀缺資源=高溢價

國賢府PARK位于昌平天通苑東站東側約700米，屬于歇甲灣國際公園灣區(qū)核心。

這個項目并非普通剛需盤，而是定位為“新北苑2.0”的標桿樓盤。

項目由央企中建智地與未來科學城置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，主力戶型從78㎡（建面）三居到145㎡（建面）四居，全裝修交付標準約為3000元/㎡。

延續(xù)國賢府系高得房率，南向面寬最大化。

贈送方面，除了1.8進深的陽臺，南北均有設備平臺，進深在1米左右，遠超飄窗的贈送面積，實得率創(chuàng)區(qū)域新高。

三軌交匯+生態(tài)資源，通勤生活兩不誤

交通方面，項目距離地鐵17號線天通苑東站僅700米，步行約10分鐘。

除已通車的17號線外，18號線及規(guī)劃中的17號線支線也將服務該區(qū)域，形成多線換乘優(yōu)勢。

生態(tài)資源也是該項目的突出亮點。小區(qū)被清河與溫榆河環(huán)抱，緊鄰相當于約5個奧林匹克森林公園面積的溫榆河公園，板塊內還有超10萬㎡湖區(qū)。

社區(qū)內部規(guī)劃南北雙水系及約1600㎡中心湖景，居住環(huán)境宜人。

此外，項目同期配建了社區(qū)服務、基礎教育、文化及體育等公共設施，總計約1.34萬㎡。

這種造城式功能配建，有效補足區(qū)域公共服務短板，提升整體居住品質。

數據顯示，國賢府PARK周邊二手房在2025年3月成交均價曾達4萬元/㎡以上，雖隨后有所回落，但仍維持在2.3萬至4萬元/㎡區(qū)間，為新盤定價提供了支撐。

豐臺方程國賢府：園博園板塊的性價比之選

中建方程國賢府占地3.18公頃，總建筑面積約7.37萬㎡，其中地上建面4.93萬㎡。

規(guī)劃了14棟住宅樓，7-11F全洋房社區(qū)，總共約508套房源。

除南角的5#樓外，其余13棟樓全部取證，共476套，建面合計4.51萬㎡。

各樓棟預售均價在4.99萬-5.53萬元/㎡。

中建第九子操盤，主打實用主義

中建方程國賢府位于豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)，屬園博園板塊。

項目由中建方程投資發(fā)展集團與中建智地置業(yè)聯(lián)合開發(fā)，總建筑面積約4.78萬㎡（建面），規(guī)劃508戶，容積率2.0，綠化率35%。

戶型設計更側重實用性，主力面積段78-117㎡，另有少量60㎡以下的非標產品。

78㎡全邊戶小三居，92㎡南向三面寬，105/106㎡做全明四葉草，頂配117㎡湖景洋房。

南向陽臺、北向設備平臺，邊戶L型轉角飄窗，頂層送露臺，得房率90%起，最高超95%。

地鐵+公園配套，但產業(yè)支撐不足

交通方面，項目距14號線張郭莊站約622米，距園博園站約891米，地鐵出行較為便利。

周邊擁有園博園、曉月郊野公園、盧溝橋等休閑與文化資源。

然而，北宮鎮(zhèn)板塊缺乏強有力的產業(yè)支撐。豐臺區(qū)內主要產業(yè)聚集區(qū)為麗澤商務區(qū)和豐臺科技園，而北宮鎮(zhèn)未納入核心發(fā)展范圍，人口導入能力有限。

數據顯示，方程國賢府周邊二手房成交均價長期穩(wěn)定在1.6萬至1.8萬元/㎡（建面），顯著低于國賢府PARK周邊水平，直接影響了新盤的定價策略。