觀點網(wǎng) 市場波動行情中，嘉里建設(shè)發(fā)布了2025年全年業(yè)績數(shù)據(jù)。

資料顯示，期內(nèi)嘉里建設(shè)收入錄得明顯增長，集團合并收入達到250.15億港元，同比增長17%。

增長主要來自物業(yè)銷售板塊，特別是香港熱銷項目緹外、海盈山及朗天峰的交付，令物業(yè)銷售確認收入增加了28%至176.74億港元。

特別是年內(nèi)由于上海金陵華庭項目的強勁預(yù)售，這個項目單盤就貢獻了236.12億港元銷售成績，年內(nèi)嘉里建設(shè)合約銷售額同比激增175%達到346.84億港元。

但物業(yè)發(fā)展板塊的強勢表現(xiàn)，卻被投資物業(yè)租賃收入的疲弱所抵消。2025年內(nèi)，投資物業(yè)板塊是嘉里建設(shè)各業(yè)務(wù)里受宏觀環(huán)境影響最大、表現(xiàn)最具挑戰(zhàn)性的板塊。

期內(nèi)，該業(yè)務(wù)收入錄得3%跌幅至51.93億港元。

面臨持續(xù)的挑戰(zhàn)，嘉里建設(shè)錄得應(yīng)占投資物業(yè)非現(xiàn)金公允價值虧損10.70億港元，對集團盈利情況造成壓力。不過由于發(fā)展物業(yè)的減值撥備有所減少，最終讓嘉里建設(shè)基礎(chǔ)溢利下滑22%到20.08億港元，股東應(yīng)占溢利實現(xiàn)9.38億港元，同比增長16%。

另外，酒店運營板塊表現(xiàn)平穩(wěn)，收入21.48億港元，同比微降2%，主要受餐飲收入減少拖累。由于毛利率保持穩(wěn)定，分部業(yè)績錄得7.08億港元。

整體而言，2025年對嘉里建設(shè)是結(jié)構(gòu)性分化的一年。物業(yè)發(fā)展板塊憑借內(nèi)地和香港的核心項目實現(xiàn)了銷售收入的強勁增長，顯著改善了集團的現(xiàn)金流?！吧虾＝鹆耆A庭的市場反應(yīng)讓我們感到十分鼓舞，這個項目也為集團帶來了相當(dāng)可觀的現(xiàn)金流?！惫芾韺臃Q。

嘉里建設(shè)也借此機會將主要一部分精力放在改善集團負債狀況上。資料顯示，年內(nèi)其融資利率實現(xiàn)從4.6%降至3.8%，總?cè)谫Y成本同比下降17%錄得22.2億港元。

截至期末，公司現(xiàn)金及銀行存款，從2024年末的112億港元上升至161億港元，未動用銀行貸款信貸總額從269億港元上升至311億港元，可用財務(wù)資源能覆蓋借貸總額約85%。

與之對比，嘉里建設(shè)借貸總額從596億港元下降至558億港元，借貸凈額從484億港元減少至397億港元。

現(xiàn)金充實的情況下，嘉里建設(shè)負債比率從41.5%下降到33.3%。管理層的目標是在2026年底將負債比率進一步降低到30%以下。

然而，作為集團長期“穩(wěn)定器”的投資物業(yè)板塊，特別是辦公樓業(yè)務(wù)，仍是目前和未來業(yè)績的最大不確定項。該業(yè)務(wù)正面臨嚴峻的市場挑戰(zhàn)，租金收入出現(xiàn)下滑。

在嘉里建設(shè)重倉的內(nèi)地市場，隨著杭州嘉里城、天津嘉里中心二期、深圳前海嘉里中心三期的落成，其投資物業(yè)組合建筑面積從1083.6萬平方呎提升至1333.2萬平方呎。

投資物業(yè)面積增加通常意味著經(jīng)常性收入的增長，但要注意的是，嘉里建設(shè)擁有的投資物業(yè)是辦公樓“唱主角”。辦公樓總建筑面積占總投資物業(yè)建筑面積超過50%，在目前的市場情況下，這反而對業(yè)績增長造成一定阻礙。

2025年全年，嘉里建設(shè)內(nèi)地投資物業(yè)貢獻合并租賃收入40.43億港元，同比下降1%。

分業(yè)態(tài)看，零售成為唯一正增長的板塊，合并租賃收入同比增長2%至13.55億港元；公寓合并租賃收入3.51億港元，同比下降3%；辦公樓合并租賃收入同樣下滑了3%，錄得21.92億港元。

盡管市場持續(xù)疲弱，但嘉里建設(shè)管理團隊仍努力保持了各物業(yè)的出租率。另一方面的原因是嘉里建設(shè)旗下物業(yè)所處的地段都十分不錯，均位于各城市的中心位置。例如上海靜安嘉里中心就位于南京西路商圈和靜安寺地鐵上蓋。

“目前在辦公樓租賃方面，整體來看，只有核心區(qū)域的標志性建筑租賃情況有一定改善，其他區(qū)域的辦公樓依舊面臨較大的市場挑戰(zhàn)。”管理層表示。

截至期末，嘉里建設(shè)內(nèi)地辦公樓的整體出租率維持在90%，零售和公寓兩板塊則有不同程度的提升，期末均錄得92%。

核心物業(yè)如上海靜安嘉里中心（95%）、上海浦東嘉里城（96%）、杭州嘉里中心（92%）、北京嘉里中心（87%）、深圳嘉里建設(shè)廣場（92%）、深圳前海嘉里中心一期及二期（89%）等出租率均能維持高位。

展望未來，鑒于過去保持較積極的投資策略，嘉里建設(shè)未來幾年仍有大量投資物業(yè)落成并投入使用。

據(jù)披露，未來數(shù)年嘉里建設(shè)將通過上海（浦東、黃浦）、武漢、沈陽等地的綜合用途項目，為投資物業(yè)組合新增約756.5萬平方呎樓面面積。辦公樓仍然作主導(dǎo)，總建筑面積達442.8萬平方呎，零售面積則為291.1萬平方呎。

其中，上海和武漢都是過去幾年辦公樓供應(yīng)量頗大的城市。這批物業(yè)的持續(xù)落成，或會讓嘉里建設(shè)的租務(wù)產(chǎn)生一定程度的隱憂。

不過嘉里建設(shè)管理層也相應(yīng)地有心理準備，他們持續(xù)與藍籌及紅籌租戶續(xù)租，以對抗市場下行壓力，確保長期穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。

相應(yīng)地，嘉里建設(shè)也一定程度減緩了后續(xù)項目的落成節(jié)奏。

例如上海黃浦金陵路綜合用途發(fā)展項目的預(yù)計落成時間，就從2024年預(yù)計的2027年起分階段，變?yōu)樽钚碌?029年起；武漢綜合用途發(fā)展項目二期（武漢嘉里中心）的預(yù)計落成時間，也從2024年預(yù)計的2030年起分階段，變?yōu)樽钚碌?031年起。

資料顯示，這兩個項目都擁有大量的辦公樓業(yè)態(tài)，涉及總建筑面積達352.2萬平方呎。

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